노마드 주부

관리처분이 나고 착공까지 해도 안전지대는 아니구나. 사람이 많을수록 파워는 있는데 배가 산으로 갈 수도 있구나. 잘 모르는 사람도 요직을 차지할 수 있구나. 이 세가지를 느꼈다. 나머지는 내가 잘 모르니 겉으로 봤을때 느낀점이다.

조직에 대해 강하고 단단한 믿음을 줘야할 때가 있고 아닐때가 있다. 집단적으로 뭐에 홀린것 마냥, 제 3자가 보기엔 이상한 믿음이 있어보이는데 이건 사실 제 3자가 멋대로 재단할게 아니다. 그들의 조직 내부에서 또 어떤 일들이 있는지 제3자는 전혀 모르는 일이기에 그들이 맞을수도 있다. 그리고 또 공개되지 않은 비밀문서가 있을 수도 있고... 그리고 아무리 제3자가 걱정(?)한들, 완공만되면 내 자산보다 몇배는 더 큰 자산을 모을 사람들이다. 연예인걱정은 하지 말라는 것과 비슷한 맥락이다.

재건축은 이런 비슷한 일들이 많이 있다고 한다. 그래서 재건축은 당연히 힘들다. 대신 그 과실은 분명 달콤할 것이고 말이다. 하이 리스크 하이리턴이다. 다만 그 리스크가 정말 상당하다. 당장 둔촌주공의 예로 공사가 몇달이라도 지연된다고 가정하자. 그냥 돈 많은 사람들이야 다른 집에서 이자나 월세 내면서 기다릴 수 있지만, 입주일자 맞춰서 전세사는 사람들은 애매하게 또 한번 전세계약을 해야할 수도 있고, 자금계획이 빡빡하게 짜여진 경우 추가 비용이 부담스러울 수도 있다. 이 과정에서 이사를 또 하게 되면 아이가 있는 경우 통학에 어려움도 있을 것이고 말이다. 이런 고생을 1~2년 더 해야한다. 조합 설립부터 기간을 잡자면 훨씬 오래전부터 '불안정한'주거환경 속에 살아야하고 말이다. 대신 둔촌주공같은 핵심 아파트는 그 안전마진이 확실하기에 큰 걱정(?)은 없을것이다. 존버는 승리한다.

대신 앞으로 재건축은 주의해야할 것 같다. 한다면 10년 잡고 가야하는 느낌이다. 그 유명한 둔촌 주공도 이 사태가 났는데 이보다 사업성 떨어지는 곳은 안전마진도 확보하지 못하게 되는 경우 사업에 정말 큰 차질이 예상된다. 부동산 하락장이 되면 재건축부터 떨어진다고 한다. 재건축은 상승장의 희망을 먹고 자라는 부동산이기 때문인가보다. 주식으로치면 성장주 느낌? 지금 규제가 완화된다고 해서 재건축 가능성이 있는 아파트가 또 가격이 엄청 오른다고 들었다. 둔촌주공을 보니 현재 시세로 돈 내서 돈이 묶이거나 혹은 원리금 상환 10년 정도 크게 잡고 그 기간동안 크게 휘둘리지 않고 존버를 할 수 있는 여유가 있는 상태에서, 재건축했을때의 안전마진이 확실시 되는거 아니면 위험하지 않을까 생각한다. 물론 이런 걱정은 나같은 평범한 사람들의 입장이고... 사실 돈버는 사람들은 돈이 있는 사람들!이다. 역시 돈을 벌라면 돈이 있어야해!ㅋㅋ

아이파크캐슬1단지 고층에서 찍은 샷. 와 전망끝내준다. 주차많이된 곳은 뭔가 들어올테고 그 바로 위 펜스 친 곳은 망포2초 부지, 왼쪽에 나무 심어져있는 곳이 글빛누리공원이고 건물이 망포글빛도서관이다. 망포2초는 지금 없지만 생겨도 망포 힐스테이트 및 아캐1-2단지는 망포초등학교로 다닐것 같고, 아마 아캐3단지부터 저 망포2초 배정될 듯하다. 사실 거리가 가까워서 행정문제로 배분될것같다. 이번에 분양하는 푸르지오는 망포초등학교는 아니고 잠원초라고 돼있다. 잠원초도 가깝다. 망힐과 아캐는 이구역 대장님들인데 확실히 대로변에서 위용도 있고, 대로변 안쪽은 이렇게 공원, 도서관, 초등학교, 체육시설을 품고 있네...좋긴하다~~ 망힐이 역에 더 가깝고 아캐1은 수영장이 있어서 좋다고 한다.

3,4,5여긴 다 아이파크캐슬이다. 3단지는 수원이고 4-5단지는 화성이다. 3단지까지는 영통아이파크캐슬, 4-5단지는 반정 아이파크캐슬이다. 하지만 보다시피 행정구역만 갈릴뿐 모든 편의시설과 인프라는 같이 공유하게될것같고 이 주변 신축단지가 다 하나의 미니신도시다.

노란색으로 표시된 부분이 곧 분양하게될 영통 푸르지오 트레센츠, 영통 푸르지오 파인베르 부지다. 현재 내가 서있는곳이 아캐1단지, 덕영대로를 등지고 찍었다고 보면 된다.

위처럼 보인다. 고층에서 뻥뷰로 보니 역시 시야가 트인다 ㅋㅋㅋ

푸르지오 해당단지 홈페이지가 열려서 들어가봤다. 설문조사 참여하면 500명을 추첨해 스벅쿠폰 준대서 바로 설문 고고!!스벅노예근성 ....ㅋㅋ 설문에는 내 기본사항에 대해(나이대 등 포괄적), 유입경로에 대해 묻고 있었다. 그리고 특이하게(?) 적정분양가 의견을 묻고 있었다. (이걸 왜 우리한테 물어 ㅜ ㅜ) 그와 곁들여 푸르지오가 제시한 리딩단지는 망포 힐스테이트영통(통칭 영힐 혹은 망힐), 아파크캐슬1단지였다. 시세 리딩단지는 거기가 맞다고 생각한다. 그리고 분양가 비교군은 당연히 아캐3-5단지아닐까?

아캐단지들이랑 푸르지오단지들과 완전히 똑같은 입지라고 볼 수는 없을 것 같기도 하다. 어느정도 여기서 기본조정은 필요하다. 아캐들은 일단 초품아거나 뒤에 수변공원이 가깝거나 덕영대로쪽으로 가까운 등 뭔가 단지마다 특색이 있다. 글빛공원 접근성도 아무래도 걸어서 가는걸 기준하면 푸르지오가 접근성이 약간은 떨어진다. 푸르지오만의 가격형성요소가 있으려면 남쪽으로 트램이 지나가든 지하철이 지나가든 뭔가 다른 요소가 필요하다. 딱 지금으로선 리딩단지나 인근분양단지에서 조정이 되고 시작되는게 맞아보인다. 그러면 기분양 단지보다 조금 가격이 낮을수도 있지만 한다해도 미미할 것이다.

중요한건 그 다음이다. 조정 평단가에, (상승된땅값으로 지불된 부지매입비용 + 물가상승분 + 원재료및임금상승분 + 적정리스크 + 개발업자이윤) 이정도를 납득가능한 정도로 올리면 합리적이라고 생각한다. 인근분양단지보다 약간 조정되고 시작하더라도 그 외의 상승요소가 세서 평당 2000초반정도가 되지 않을까 생각한다. 합리고 뭐고 다 떠나서 예정 수분양자들이 경제적으로 받아들일 수 있는 가격일 것 같다. 아예 급지가 확 떨어지는(?) 곳이라면 기준이 다르겠지만 여긴 이미 아캐단지들과 가깝고, 지도에서 보듯이 초등학교빼고는 다 공유하고 있는 상태라 비슷하게 나와도 할말없을 상태?....(?)

부린이의 화려한(?)뇌피셜 끝!! 스벅당첨 기원!!

드디어 분양일정이 떴다. 영통 푸르지오 트레센츠 분양일은 4월 29일이다. 분양가가 나온 입주자모집공고는 아니고 중소기업특공쪽에 공지가 떴다고 한다. 바로 옆에 지어질 파인베르는 따로 공고나는 다른 단지라고 보면된다.

분양가가 얼마나 될지는 모르겠다. 원자재 폭등 전에 주변에서 비교할만한 곳은 바로 옆 단지인 반정 아이파크캐슬, 롯데엘클래스 정도를 참고하면 될 것 같다. 같은 브랜드로는 영흥공원푸르지오를 보면 될듯하고 영흥푸르지오 바로 옆에서 분양한 한화포레나원천도 있다. 내 기억으로는 이 단지들 모두 1800-2000사이일 것이다. 이 이후 원자재폭등이 있었고, 그 이후로 러시아발 악재들도 있었다. 그래서 영통 푸르지오 트레센츠 분양가가 저것보다 저렴할것이라고 예상되지는 않는다.

위에서 언급한 비교군 아파트들의 비슷한점은 역세권은 아니라는 점이다. 트레센츠도 지금으로선 저 아파트들보다 교통조건은 더 안좋다. 지하철역까지의 접근성만 봐서 그렇다. 버스가 확충되면 무리없을것이다. 교통요건은 비슷할 것이고, 초중고 다 잘 있고 망포대장을 비롯한 신도시급 망포대아파트군단에 당당히 들어가는 입지라 생활여건이 담백하다는게 좋은것같다.

저 아파트들과 비교해서 분양가를 예측하되 원자재값 등 물가상승분 조금 반영해서 나올것같다. 다만 망포 대장의 실거래가와 망포대장을 필두로 하여 블럭마다 가격차가 나는데 그걸 잘 보고 안전마진을 봐야한다. 다 신축이니 신축빨보다는 아파트만의 입지적우위가 있어야 가격이 독자적으로 형성될 것이다. 트레센츠쪽으로 교통여건만 좋아진다면 나머지 거주요건은 딱히 빠지는게 없다고 생각된다.(뇌피셜입니다) 아쉬운건 상권이 화려(?)하진 않은 곳이다. 망포역으로 나와야 대부분 상권이 형성돼있고 트레센츠쪽으로는 큰 상권은없다.(내가 안가본 사이에 생겼으면 어떡하지?ㅎㄷㄷ) 그래도 초대형 신축단지에 있으니 아파트 상가에 없을건 없이 다 있을거라고 생각한다.

언제나처럼 분양가가 관건!

오늘 마침 지나가는 길이었다. 이쪽이 한국1차다. 광교랑 사실 광대로를 사이에 두고, 또 다시 어느정도 거리가 있긴하지만 이렇게 보니 딱 붙은 느낌이다.

한국 1차, 금성아파트(오래전 이쪽으로 이사올뻔했던(?)기억이 있어서 정감감), 백자아파트, 그리고 한국2차아파트가 쭉 선형으로 이어져있다. 다 29-30년차다.

한국1차가 광교랑 더 가까운데 왜 한국2차가 주목받는지 지금보니 알겠다. 일단 연차가 30년차돼서 재건축정책 수혜를 만약 받으면 제일 직빵으로 받을 수 있다. 게다가 용적률이 200프로가 안돼서 향후 사업성이 기대된다.(물론 저는 부린이이고 뇌피셜입니다) 사업성이 제일 좋을것같다. 1차는 대형평수 위주로 보이고, 2차는 26평 단일인것같다. 몸테크로 하기엔 최고의 조건이 이런건가보다. (투자로 들어가실 분들은 입주권을 얻는거기때문에 소형평수로 가야 투자금이 적어서 그런느낌? 뇌피셜 주의)

재건축만되면, 여긴 다 삼세권이다. 거의 도보삼세권. 광교호수공원도 차로는 매우 가깝다. 앞으로 원천역(인동선)이 생기면 한국1차쪽부터 역세권 타이틀이 생긴다. 초중품아 뭐하나 빠지는게 없는 지역이다. 라고 다들 생각하셔서 지금 핫하다.

다만 이제 수익률을 봐야한다. 이미 많이 오른것 같은 느낌은 확실히 있다. 금리는 폭등하고 있고 건축비는 이미 폭등중이다. 용적률 올려서 광교느낌으로 고층으로 일반분양하면 사업성은 받쳐주긴하겠지만 재건축은 확실히 분위기를 타는것같다. 윤정부 이후 첫 재건축이 되거나해서 일단 제일 먼저 스타트를 끊어야되고, 이게 흥행하냐 안하냐에 따라 그다음 연차 아파트들의 재건축 향방이 결정될것같다. 그래서 한국1차보다 한국2차가 더 주목받고 호갱노노에선 한국2차가 1위를 하는것으로 추정된다. 재건축은 시간이 금이니까. 먼저 일단 하는게 최고니까. (++추가:모두의부동산에서 재건축시 더 봐야할 것들이 잘 나와있음 대지지분 꼭 봐야합니다)

매탄동은 나의 진짜(?포스팅마다 고향 자꾸 바뀜) 수원의 고향이다. 역시 지분이없는게 아쉽다. ㅋㅋ 영통동이 영통지구로 발달되기 이전에 이쪽은 아니지만 매탄삼성1차에 살았었다. 아니 지금 찾아보니 여긴 용적률은 200이 넘지만 35년차네. 매탄주공 4단지(메머드급 재개발 아닌가)바로 옆. 여기는 왜 안돼. 외않되?ㅋㅋ 모두의부동산 한 일년전에 여기도 다뤘었었다. 그때도 근데 유망주는 아니었었기에 뭔가 이유가 있겠지...싶다. 암튼 매탄동은 뭔가 나에겐 향수를 불러일으키고..할머니 계실적 금성아파트도 내가 구경간적이 있었는데...세월이 아득하면서도 세월 참 빠르다.

내가 어릴적 봤던 아파트들이 이제 재건축이 되는구나. 그럼 지금 죠니가 사는 영통을 존버한다면 여기도 결국? ㅋㅋ 부동산을 산다는건 시간을 사는것이라는 말이 1000프로 공감된다. 자산은 결국 가치가 저장된다. 금리가 문제되는건 존버할때의 비용감당의 문제다.

삼성은 이 일대를 먹여살리고있다.(개인 뇌피셜입니다). 제일 우측부터 보면, 수원안의 또다른 세계 광교생활권에서도 삼성이 가깝다. 그 바로 아래는 구축 아파트들이 좀 있고 건설중인 영흥푸르지오와 한화포레나원천를 신축 양대산맥으로 하여 알짜배기 직주근접 아파트들이 꽤 있다. 특히 저 원천레이크파크는 원천역이 생기면 도보 역세권에 삼성 삼세권에 그 일대 구축중 생활하기 제일 좋아보인다. 그 아래쪽에 영통역을 기준으로 하여 1~9단지가 또 하나의 도시같이 있는데 이쪽이 광교 등장 전 영통의 핵심지 구영통이라고 보면 된다. 그리고 제일 아래쪽이 망포. 최근 광교를 제외하고는 망포가 신축밭이고 삼세권이라 제일 인기가 좋을 것 같다. 여기에 남쪽으로 향후 푸르지오 트레센츠, 푸르지오 파인베르가 분양할 예정이다(5~6월 쯤) 그리고 그 왼쪽에 최근에 입주한 하늘채더퍼스트가 있다. 수원은 꽤 크기 때문에 여러가지 각각 입지 특징들이 있지만 이 동수원쪽은 뭐니뭐니해도 삼성을 빼놓고 논할 수가 없다. 사랑해여 삼성.

그런데 최근 나도 구독하는 모두의부동산이라는 유튜브 채널에서 매탄동을 점찍은 듯 하다. 솔직히 말하면 영상을아직 못봤는데 본 분들이 매탄동 얘기하시는걸 보고 또 매탄동에 대해 할 말이 있어서 끄적여본다. 영상을 보진 못했고 매탄동이라는 동 자체를 생각하도 막 내뱉은 포스팅일 수 있음 주의. 하지만 예전에 이미 모두의 부동산에서 매탄동 일대 재건축 관련해서 올린 영상은 정독해서 대충 내용이 예상된다. 한국아파트 이게 언급된 것 같다. 호갱노노에 바로 한국2차가 1위로 올라섰다. 한국아파트는 위치도 너무 좋고 효원공원을 끼고 있고 광교랑도 가깝고 학교도 군데 군데 있고 다 좋다. 딱 듣자마자 느낌이 오긴 온다. 지금 여기 있는 몇개의 아파트들이 다 용적률이 낮다. 뭐니뭐니해도 매탄주공 시리즈는 누가봐도 대박이라 이미 가격이 높다. 이 매탄동 일대가 굉장히 구축느낌 중에서도 좀 오래된 구축 느낌이다. 영통구출은 끼지 못할 각이다. 오래되고 낮고 대지지분이 많다고 한다. 그야말로 사업성 오지는 느낌이 팍 온다. 여기에 윤석열 정부 들어서 용적률을 상향하면 거기서도 잘 보이는 광교정도 느낌으로 대규모 재건축이 가능할 것 같다. 되면 말이다. 실제로도 광교랑 가깝고 삼성이랑은 광교보다 가깝다. 삼성본사는 물론, 삼성전기도 가깝다.

그리고 한국2차, 1차, 백자아파트를 세트로 재건축하면 좋을 것이라는 말을 들은적이 있다(예전에 올라간 모두의부동산 동영상 기준). 그렇게만 되면 거기도 미니 신도시급으로 광교랑 마주보면서 갈수 있다. 광교보다 삼성은 가깝고 지하철만 좀 멀뿐이다. 또한 이쪽 보다 좀 더 서쪽에 위치한 매탄주공들은 '말해뭐해' 느낌. 거긴 지하철도 있다. 시청역. 암튼 이래저래 앞으로 수원의 핫루키지역은 매탄동이 될 것임에 동의한다. 나도 영통이 생기기 전에 매탄동에서 살았기에 사실 수원의 더 오랜 고향이 이곳이다. 이곳에 지분이 없음이 통탄스러울뿐 ㅋㅋㅋ

[추가로 그냥 수원 시황(?) 아줌마 뇌피셜 요즘 그냥 내 느낌 기록] 그냥 중간중간 생각나는거 생각날때마다 붙인거라 논리적이지 않을 수 있음 유의
영통동은 리모델링 이슈가 좀 줄어들고 아예 1기 신도시랑 비슷하게 후발주자로 차라리 재건축으로 의견이 나뉠 것 같다. 다만 윤석열 정부에서 재건축완화니 뭐니 해서 즉각 수혜받는건 1기 신도시인데 이 1기 신도시가 재건축이 가시권에 들어오고 어느정도 마무리 된 다음에야 영통 차례가 올 것이다. 영통은 연차도 아직 안찼다. 지금이 25년차 정도일 것이다. 그래서 윤 정부에서 즉각 수혜를 받기는 좀 힘들것같지만 결국 1시 신도시가 결국엔 재건축에 성공한다고 하면 당연히 그 다음차례가 될 것이라고 본다. 그 얘기는 즉, 뭔가 가시권에 들어오기 위해서는 분당 등의 1기 신도시의 사례가 생겨야 가능하니 지금은 사실 오리무중. 별다른 이슈 없음이 맞을 것 같다. 그래도 이곳은 학군이 받쳐주고 생활여건이 좋아서 전세가 빵빵하게 받쳐줄 것이라고 본다.

망포동은 계속해서 새로 인구가 유입되고 당분간 광교를 제외하고는 이쪽이 아무래도 핫할것같다. 광교는 분양이 다 마무리된 것 같고(이제야) 워낙 넘사벽으로 넘어버려서 일산의 분당이랄까 그런 느낌이라 약간 논외로 하고, 그걸 제외하고 망포가 제일 젊고 역동적인 느낌이다. 아이콘 같은 아파트는 역시 힐스테이트영통(통상 영힐이나 망힐로 부른다). 그 아파트의 추세를 보고 망포를 논하더라. 최근 급매가 많이 나와서 망포가 하락하네 마네 하는데 전국적으로 급매물건들이 소화되는것이라고 본다. 영끌족들이 포기한 물건이라기엔 영끌한 기간이 길지가 않다. 당장 팔지 않으면 비과세를 못받거나 하는 물건이고 현재 대출이 안나와서 급매로 소화되는게 나오는 것이라고 나는 일단 생각하고는 있다. 그리고 앞으로 분양하는 푸르지오가 또 한번 망포동을 조명하게 해줄 것이다.

매탄동은 위에서 많이 언급했으니 간단히 말하면, 1기신도시 급 같은 느낌이다. 영통지구가 생기기 전에 이미 이곳에 아파트들이 먼저 많이 생겼었고 재건축이 활발해지면 여기부터 뒤집힐 것이라는게 딱 예상된다. 여건이 다 이미 좋기 때문이다. 사업성도 좋고 말이다. 한국1차,2차,백자 외에 금성아파트인가가 또 있고 그 옆에 작은 아파트들이 또 있다. 광교랑도 굉장히 가깝다. 광교 아파트들이 높고 매탄동 아파트들은 15층 내외라 실제로 육안으로도 매우 잘 보이는 거리다. 지리적으로 가까울수록 더욱 닮아가는 것이다. 실제로도 인근지역으로 포함되고. 가격이 결정될때 누가봐도 광교 아파트 시세에서 가감이 될 것이다. 그래서 매탄동은 동수원의 또다른 초 핵심지가 될 것 같다고 생각한다. 구영통과 광교를 바로 옆에 두고, 삼성에서 초가깝고, 새로 재건축되는 1기 신도시느낌. 재건축이 물론 전제가 됐을때 말이다.

+ 지동은 내가 진짜 잘은 모르지만, 빈센트 병원 지나서 남문에 버스타고 놀러갈때 본 기억에 따라 생각해보면 지동은 구시가지다. 고층 아파트가 많은것도 아니고 바로 옆이 시장이기 때문에 이걸 역으로 생각해보면 고밀도 지역이 아니라는 뜻이다. 그런데 여기에 이번에 지동중흥S클래스가 곧 분양을 앞두고 있다. 천세대 이상의 신축아파트가 들어오고 앞으로 어떻게 변하느냐가 관건이다. 그동안 그곳이 발전이 더뎠던 이유는 그쪽이 수원화성 부근이라 개발이 한정적이었던 것이라고 생각한다. 앞으로 이 아파트를 시작으로 발전이 시작된다면 거긴 화성성곽뷰를 보유한 또다른 신세계 입지가 될 가능성도 있다. 물론 싹 다 갈아엎기엔 수많은 단독주택과 가게들이 있어서 당분간은 어렵겠다 생각은 들지만. 대형병원 가깝고 시장가깝고 화성이 가까운 뭔가 약간 독특한 입지다. 지동하면 순대타운이 생각나는 나같은 사람에게는 그저 선뜻 지동으로 이사갈 것 같지는 않은 느낌이지만 오히려 투자자들이 안목이 높다지 않은가. 그런 사람들 입장에서 생각을 해볼 위치같다.

쓰다보니 너무 길어져서 나머지는 다음 포스팅으로...

알박기가 철거되면서 2022년 하반기에는 그래도 분양이 될 것 같다. 다만 분양가가 문제다. 원자재값 대폭등 전 최근 거의 수원은 평당 2000정도로 수렴했다. 확장비가 얼마인지, 단지 규모가 얼마나되는지에 따라 보정을 많이 해야하지만. 원자재값 폭등이 한차례 있었고 러시아발 더 폭등이 있을것같고 이와중에 건설사는 분양가를 올릴 명분과 합리적 이유가 있기 때문에 무조건 2000은 넘는다.

결국 국평기준 7억은 기본이고 7.5~8억 정도이지 않을까. 근래에 소규모 아파트도 보면 확장비포함7억은 했었다. 한화포레나 원천이 거의 그랬고 여긴 세대수가 적으니 권선6이 이에비해 우위(대단지인지 아닌지에 따른 가격형성요인만 볼때)일 것이고 교통조건도 권선6은 초역세다. 그래서 7.5억보다는 8억에 좀더 가까울수밖에 없다. 비교대상 아파트보다 조건이 다 좋고 그 사이 원자재값이 엄청 올랐기 때문이다.

8억이 넘을지는 조심스러운데 부동산카페에선 거의 8-9억, 9억도 얘기가 나온다. 원자재값 폭등 전이자 분상제였다고도 하는 광교c6(광교중앙역더퍼스트)이 9억이어서 중도금이 안나왔었다. 근데 거긴 세대수도 적고 광교의 핵노른자라 완전 다른 얘기라고 생각한다. 이미 광교는 탈수원이다. 근데 권선6은 솔직히 빠지는건 없지만 중도금 컷을 넘지는 않을것이라고 개인적으로 생각한다. 광교는 그 옆 아파트가 국평 대략 15억이다. 권선6은 그정도는 아니기 때문이다. 물론 권선6되면 절 하고 감사인사 백번하고 들어간다! 우위를 따지자는게 아니고 인근지역 시세를 봐야하는 것이다.

권선6은 땅값은 이미 오래전에 책정돼서 부지매입비는 예전땅값 기준이겠지만, 알박기로 인한 사업지연 비용+원자재값 대폭등+그사이 부동산폭등장+주변시세 폭등 여러요인이 겹쳐있다. 확장비 포함 8억은 가뿐하지 않을까 싶고 9억까지는 좀 건설사도 리스크일것같다고 생각한다. 송도도 9억 안넘는것과 넘는 것이 확 다른데 말이다. 그리고 우리도 마트가서 20,000원이랑 19900원이랑 다르게 느껴지는것처럼, 왠지 분양가는 7억대고 확장비포함하면 8억 좀 넘고 이런느낌으로 갈것같다.

이상 부린 of 부린이의 시각이었습니다.

와 얼마전에 여기 너무 궁금해서 알박기에 대해 썼는데 드디어 알박기 나간다고 한다. 그 여파로 호갱노노 전국1위 상주중. 관건은 이제 분양가다. 수원분양 올해 최대 분양 기대주로 확실히 떠오르며 이제 수원 예비분양자들의 선택지가 추가된다.

2022년 수원 분양 명목상 선택지는 이제 4가지. 지난번 썼던 망포동의 영통푸르지오 트레센츠, 영통 푸르지오 파인베르, 지동중흥S클래스 그리고 권선6래미안이다. 이름이 설마 근데 권선6래미안은 아닐테고 이제 네이밍 얼릉 들어갈것같다. 기대된다. 참고로 이 네개중 영통푸르지오 두 아파트는 사실상 딱 붙은 한개의 단지다. 청약을 순차적으로 할지, 중복으로 될지 등등이 문제일뿐 한 단지다.

여기서 1순위는 단연 권선6이다. 매교역 초역세권에 먼저 분양하고 지어지는 수천단지가 버티고있다. 매교역 초역세권이자 초초품아가 될 인근 아파트 매교역푸르지오SK뷰 분양권가격은 이미 8억넘게 거래된 것으로파악된다. (호갱노노 기준이고 실거래는 잘 모른다.) 권선6은 분양가가 관건이다. 인근아파트 시세가 이미 저정도라 분양가를 시세기준한다고 해도 꽤 올랐고 무엇보다 알박기로 분양지연된 사이 엄청난 원자재값 변동이 있었다. 러시아발 원자재폭등이 예상되기 이전에 이미 원자재폭등이 한차례있었다. 원자재폭등을 연타로 때려맞아야하기 때문에 분양가가 광교근접까지 가지 않을까 싶은 시점이다. 하지만 수원 2022년 분양중에 제일 힘써야할건 여기가 맞긴하다. 중도금대출에 문제 없다면 어쨌든 최고 흥행은 따놓은 듯하다.

생활권자체만 본다면 나는 망포쪽을 좋게본다. 매교역 못지않은 정도가 아니라 진짜  신축 미니 신도시가 있는 곳이 영통 푸르지오 주변이다. 그리고 그 외에 신축밭한계지도 약간의 논밭이거나 이미 성숙된 구축아파트 단지라 그나마 정돈된 느낌이다. 망포 대장 아파트 대군단의 남쫄이다. 진안신도시 관련호재가 있다는데 이건 다 예정일뿐이라 지금 상태로만 본다면 비역세권이라는 점 하나가 단점이다. 그걸 트램이나 진안신도시 관련 교통호재가 이쪽을 지나간다는 희망이 뿌려져야 교통이 좋아질뿐. 그쪽은 원래도 메인 차도는 아니라 아마 반정아이파크캐슬 3-5단지 + 영통푸르지오 두 단지가 입주하면서 민원 및 필요에 의해 교통은 보완돼야한다. 자차로 덕영대로로 가는건 큰 문제가 없고 말이다. 아 그래서 권선6이 워낙 유명하고 고점자들은 다 권선을 넣을것이라 보기 때문에 이 영푸는 분양가와 분양 시기를 기가막히게 잘 잡아야 흥행성공여부가 갈리지 않을까 싶다. 입지가 역 빼고는 다 괜찮은데 또 너무 높으면 이럴바에야 권선 넣는사람이 수두룩 빽빽 예상. 권6과 영푸가 수원분양시장을 또 한껏 지탱해줄것이다.

그리고 지동중흥은 조금 생활권이 다르다. 여기도 천세대는 넘는데 약간 혼자 아파트단지인 느낌이있다. 나홀로는 절대 아니고 주변 신축단지가 있긴한데 길을 건너서 가야하고 약간 떨어져서 그럴뿐이다. 앞의 두 아파트가 신축밭 속 아파트라면 지동중흥은 낮은 건축물 사이 우뚝 선 신축이 될 것같다. 그래서 오히려 경관은 뛰어날 것으로 보이고 제일좋은건 가까운곳에 빈센트병원이 있고 조금 가면 큰 시장도 있고 수원화성 주변이 정비되면 화성 문화권도 누릴수있다는 것. 꽤 독특하고 고즈넉하면서도 쾌적한 느낌으로 확 바뀔것같다. 요즘 트렌드는 또 병원이니 말이다. 고령사회가 될 수록 역과 병원은 아주 중요하다. 그 점에서 지동중흥이 의외로 매우 선전하지 않을까 예상한다. 의외라는 말을 굳이 붙인건 권선6이 워낙 막강 이미지라 그런 것일 뿐이다.

권선6 넣지도 못할거 매일 관심만 잔뜩 ㅋㅋㅋ

이전에 한 재개발구역 알박기로 청약일정이 무기한 연기되고 있다고 글을 썼다.

https://johnnyamy.tistory.com/m/806

쓰면서 첨언으로, 재개발이 토지보상법을 준용하지만 그렇다고 공용수용은 아니라고 썼다가 헷갈려서 찾아봤다.

도시정비사업 중 재개발사업과 주거환경개선사업, 도시환경 정비사업은 이에 동의하지 않은 소유자에 대해선 강제로 수용이 가능하도록 돼있다고 한다. 수용을 할때 토지보상법을 준용하도록 하고 있는 등 법에서 공익사업으로 인정하고 있다.

'준용한다' 즉 토지보상법에 의해 수용이 가능하다. 토지보상법은 공익사업에 한해 수용할수있게하는데 이 사업도 공익사업으로 인정이된다는 뜻이다. 재개발과 비슷해보이는 재건축은 이 공익사업으로 인정되지 않는다. 그래서 재개발과 재건축은 언뜻 비슷해보이지만 법적으로 보면 그 시작부터 절차까지 세부적으로는 다 다르다.

이전에 쓴 현금청산 알박기 세대같은 경우는 결국 토지보상법에 의거해 절차가 진행돼야 하고 토지보상법상 수용대상물 철거나 인도의 그 끝은 대집행이 된다. 그러나 지난 글에도 강조했듯이 토지등소유주의 협조없이는 평화적으로 해결이 불가능하다. 대집행의 경우 국가나 지자체가 피수용자 등의 보호를 위한 노력, 강제철거로 인한 인권침해 방지 의무를 2010년에 신설했다. 그래서 현재 저 현장에선 진행이 안되고 있는 것 같다.

그럼 이 경우 손놓고 있어야하나? 법은 몰라도 현상황이 손놓고 있을 수 밖에 없다는걸 증명하고 있다. 청약 나온다 나온다 했을때가 벌써 일년 반 전이기 때문이다. 그동안 아무것도 진행된게 없다.

법적으로 어떤 조치가 가능한건가 찾아봤다. 그런데 딱히 없다. 대집행도 맘대로 할 수 있는게 아니기 때문이다. 직접강제을 하려고 해도 법적근거가 없어서 심히 문제되고 저항하는 자를 경찰로 하여금 공무집행방해죄의 현행범으로 체포하게 하는 경우도 있다는데...파국이다.

참 어려운 문제 속에서, 이래서 재개발은 곳곳에 난관이 있다고 하는 것 같다.