온 나라가 부동산으로 각자 나름의 고충이 생기면서 부동산을 이제 '투자'로 보기 너무 어려워졌다. 아직 전세살고 있는 입장에서 투자를 논할 처지는 아니지만 가만히 있다가는 안되겠다 싶어서 없던 지식도 모아서 요즘 열심히 공부를 하고 있다. 부동산 가격형성요인이 어떻고, 부동산 가격발생요인이 어떻고 써봐야 떨어지는건 아무것도 없다. 현장의 느낌적인 느낌! 그것을 느끼기 위해 내가 5살 애기를 데리고 임장을 다녀오고 그러고 있다. 이제 아이가 유치원을 가야하고 이래저래 집 마련에 대해 많은 관심이 생겼을때 부동산 폭등장이 온 것이 짜증나서 살고자 노력하고 있는 것일 뿐이긴 하다.
아무튼 부동산 공부를 하다보니 재개발과 재건축은 대략 알겠다. 그런데 지주택이라는 것을 들었다. 그리고 이 지주택은 절대로 하면 안된다고 다들 강조했다. 지주택이 과연 무엇이길래? 하는 마음으로 알아보게 됐는데 확실히 위험한 사업은 맞는 것 같다.
일단 이 지주택 사업은 도시를 개발하는 사업 중에 하나로 보면 된다. 각종 법들도 많은데 어떤 법에 의해 사업을 하느냐에 따라서도 구분이 된다. 크게 보면 도시정비법에 의해 하는 개발사업(기성 시가지)이 있고, 도시개발법에 의해 하는 개발사업(나대지)이 있으며, 주택법에 의한 개발사업이 있다. 마지막 분류인 이 '주택법에 의한 개발' 중에서 또 세분이 되는데 이 중 하나가 지역주택조합 사업이다. 주택법에 의해 사업주체가 땅을 매입하여 주택을 짓게 되는데 사업주체는 인근 지역의 무주택자나 85m2이하 주택을 소유한 사람으로 이뤄진다. 그 사람들이 돈을 모아 해당 지역의 땅을 사서 조합을 만들고 인가를 받아서 사업을 해야한다. 그런데 이 첫번째 단계인 '땅을 매입한다'부터가 난관이다. 사업이 어디서 어떻게 엎어질지 산넘어 산인 개발사업인데, 땅을 매입하는 것 부터가 힘든 것이다. 재건축, 재개발도 해당 사업에 동의를 하는 사람과 아닌사람이 첨예하게 의견이 대립하기 마련이다. 동의서를 사고 팔기도 했던 시절도 있다고 한다. 그런데 개발사업의 주체 자체가 일단 여러 사람이 모인 집단이기 때문에 상황은 더욱 난잡해진다. 그리고 매입당할 땅에 살고 있는 사람들의 생각도 다 다르다. 이렇게 많은 의사결정권자가 자산의 가액이라는 첨예한 대립을 수반하는 일을 해야하니 벌써부터 길이 아득하다.
그럼에도 불구하고 일단 장점도 있을 것이다. 찾아보니 책에서조차 몇 줄 안된다. 청약통장이 필요 없다는 것과 '잘 되면'사업성이 우수하다는 것이다. 이정도가 장점이라고 한다.
수원에 살고 있는지라 요즘 수원에서 집을 마련하는데 힘을 쏟고 있다. 살고 있는 집이 너무 올라서 당장 전세계약을 걱정해야할 정도고, 언젠간 내 집을 마련도 하긴 해야하기에 직방, 호갱노노 등을 수시로 보고있다. 어딜가나 신축은 미친듯이 올랐고 좀 좋다 하는 동네는 성을 만들어놨다. 그래서 자연스레 재건축 가능 단지를 보게 되고 재개발 지역도 돌아본다. 이렇게 미친듯이 오르는 집을 지금 잡는건, 그럴 의지도 없고 자금도 녹록치가 않아 보인다. 그럼 나중에 이렇게 미친듯이 오르게 될 단지를 미리 매의 눈으로 쏘아보며 선점하는 방법이 떠오른 것이다. 그래서 공부하던 전적을 이용해 재개발과 재건축을 보게 됐으나 역시 이건 아무나 하는게 아니다. 그냥 청약이 되게 해달라고 간절히 바라는게 가장 현실적이라는 결론이 났다.
아무튼 지주택이라는 것을 다들 왜 꺼려하는지는 알게됐고, 다음 포스팅은 저 '주택법에 의한 개발' 중 또하나의 개발인 '리모델링'에 대해서 써보려고 한다. 왜냐면 지금 내가 살고 있는 단지들의 최대 이슈가 리모델링이기 때문이다. 리모델링이 왜 핫한지, 그럼에도 리모델링에 대해 현실 가능성이 그다지 커보이진 않는 이유는 무엇인지, 그럼에도 아파트 대 상승장에서는 가능할 수도 있을 것 같은 예측까지 써보려고 한다.