청약을 준비하면서 여러가지를 배웠다. 나처럼 거의 왕초보인 분들에게 도움이 될까 싶어 적어본다. 참고로 나는 부동산 공부를 해왔지만 실질적 부동산 실무 관련해서는 완전 부린이라는 걸 요즘 깨달았다. 그래서 누군가에게는 도움이 될까 싶어 적어본다. 그런데 요즘 시장의 변동성이 너무 심하다. 정책이 계속 쏟아진다. 현직 세무사에게 문의해도 다 답변이 달랐다는 말은 좀 충격적이었다. 그래서 부동산 관련 의사결정을 할 때는 개인이 처한 상황, 개인의 자산 규모, 지역별로 천차만별이라는 점을 항상 숙지하고 자세하게 파고 들어야 한다. 일단 매도와 매수가 아니라 청약을 도전하는 분들에게는 그나마 심플한 편이긴 한 것 같다.
먼저, 청약은 청약통장이 있어야 하고 '최적화'를 만들어야 한다. 요즘은 주택청약종합저축으로 거의 통일됐을 것이라고 본다. 예전에는 통장 종류가 여러가지였지만 지금은 아니다. 청약하려고 하는 지역마다 예치금, 기간 등이 다 다르다. 개설할때 물어보면 된다. 3~4년 전에 청약을 한번 했었다. 그때 나는 은행에서 청약 하려는 지역을 알렸고 은행원이 바로 1순위 충족하는지까지 알려준다. 그래서 일단 청약을 위한 기초 중의 기초 '통장'을 준비하고 기본적인 충족 조건을 만드는 것이 첫번째다. 그리고 세부적으로는 청약하려는 지역마다 예치금 조건을 충족해야한다. 지역마다 다르므로 은행이나 분양사무실로 꼭 문의해야한다. 그리고 입주자모집공고가 뜰때를 기준으로 하기 때문에 만약 청약하려는 지역 예치금이 500만원이라면, 입주자모집 공고 전에 500만원이 되게 만들었어야 한다. 통장을 최대한 완전한 상태로 만들자. 그리고 무주택자면 무주택 기간이 길면 당연히 좋다. 가입시점부터 생각해서 무주택 기간이 얼마였는지에 따라 점수가 달라진다.
그다음, 청약하려는 지역의 1순위 조건을 확인한다. 보통은 1순위에서 모집이 끝난다. 요즘같은 청약광풍 시기엔 1순위에서 모집이 끝난다고 본다. 1순위에서 미달이 나와야 2순위로 가고 보통 이 조건은 지역에 따라 나뉜다. 가령 수원에서 청약을 하는데 1순위는 수원거주 2년 이런식으로 나오곤 한다. 그럼 화성에 사는 사람은 1순위가 아니고 2순위 접수할때 접수해야 한다. 근데 1순위에서 이미 다 모집이 끝날 가능성이 요즘은 99%다. 그래서 결국은 당해지역이 아니면 힘들다. 부동산 관련 뉴스나 유튜브에서 가끔 '로또 청약'하면서 '당해 지역이 아니어도 도전 가능'이라는 문구가 있다. 이건 '기타 지역'에도 특정 퍼센트를 분양한다는 것을 뜻한다. 그 지역에 살지 않아도 된다는 조건은 엄청난 경쟁자를 양산한다. 다들 혹시나 하는 마음에 넣을 수 있고 그게 그야말로 '로또'같이 뽑기운에 뽑히는 것이다. 어쨌든 이 1순위 조건을 잘 봐야한다. 나도 놓치는 부분이 있을까봐 빠진 부분이 있을 수 있지만 제일 중요한건 '거주조건'일 것이다. 현재 내가 관심이 많은 수원은 투기과열지구로서 거의 대부분 수원거주2년 조건이 있다. 그리고 세대주만 할 수 있는 경우가 많다. 모집공고를 잘 살펴봐야한다.
요즘 특히 중요한건, 분양가와 시세 정보를 파악하여 내 자산으로 충분한지 대략적으로 검토해봐야한다는 점이다. 대출이 필요하다면 지역마다 LTV조건 등을 반드시 확인하자. 청약에 당첨됐는데 여러가지 사정으로 포기한 경우를 종종 듣곤한다. 이게 곤란한 이유는 청약에 한번 당첨되는 순간 청약통장은 사라지는 것이기 때문이다. 특히 수원의 경우 투기과열지구로서 당첨 후 재당첨 제한 10년에 걸린다. 최종 계약을 하든 말든, 청약에 당첨되는 순간 그 청약통장은 공중분해되는 것이다. 당첨됐다가 부적격 사유로(소득 조건이 안맞는다든지 등) 취소되면 조금 다른 기간이라고는 하는데 이건 따로 또 알아봐야한다. 어쨌든 가끔 '주변에서 다들 쓰라고 해서 썼는데 덜컥 당첨됐다'하는 분들이 있다. 이때는 대출을 당연히 고려해야 한다. 투기과열지구 기준으로 LTV 40%가 대출이 된다고 보면 된다. 쉽게 예를 들어보자. 분양가가 6억이면 2.4억은 대출로 커버가 가능하다. 그럼 나는 3.6억이 있어야한다. 그렇다고 무조건 3.6억이 있어야하는것은 아니다. 신용대출, 증여, 차용 등으로 어느정도는 추가로 돈을 마련할 수 있다. 돈이 나올 수 있는 구멍을 모조리 찾아보자. 그래서 돈이 맞아진다면 그게 바로 요즘 핫한 '영끌'이 된다. 영혼까지 끌어모으는 것. 하지만 영끌은 리스크가 있다. 아파트의 가치를 생각하고, 내가 그 돈을 어느정도 커버할 수 있는 여력이 있는지 반드시 생각해보는 것이 중요하다고 생각한다. 나는 그렇게 생각하는데 대부분은 '당첨이나 되고 고민하세요'라고들 말한다. 그렇게 당첨돼서 통장만 날릴 수도 있는데 말이다.
청약특권을 누릴 자격이 있는지 돌아보는 것도 핵심이다. 신혼부부나 다자녀, 부모봉양, 장애인, 기관추천 등이 있다. 생애 한번이라고 한다. 신혼특공은 소득기준이 근데 핵 비현실적이다. 요즘 신혼들 다 맞벌이 하지 않나. 열심히 살려고 아등바등 직장생활 한다면 두 명 소득 합치면 아마 신혼부부 기준소득은 대부분 넘을 것이다. 나도 신혼특공을 넣어보고 싶었지만 맞벌이로 일하면 기준조건이 안맞았다. 요즘은 좀 소득조건이 높아졌다고 하니 잘 봐야하고 이때 소득요건 따지는 방법이 꽤나 까다롭기 때문에 청약 전에 반드시 따져봐야한다. 당첨되고 나서 소득계산을 잘못해서 부적격이 나오기도 한다고 들었다.그리고 새로 알게된 조건이 기관추천 등이다. 중소기업에 몇년 이상 근무하면 자격이 주어지는데 나는 처음알았고 굉장히 핫한것같다. 노부모 봉양은 당연히 같이 살았던 기간을 확실히 증명해야한다. 라떼는, 불법은 아닌것같은데 편법같은 방법으로 당첨되고 자랑하는 사람을 많이 봤다. 같이 살지 않는 부모를 부양가족으로 등록해서 점수를 높인다든가 하는 점이다. 불법도 성행했었다고 한다. 지금은 걸리면 탈탈 털리겠다. 아참,자녀 수가 조건인 경우 '태아'도 인정받을 수 있다. 임신 초기라면 중요한 점이 있는데 '입주자모집공고 당시' 임신했었다는 확인이 필요하다고 한다. 입주자모집공고 전후로 임신확인증을 받는게 제일 좋은 것 같다. 슬픈 발언이지만 만약 유산했다 하더라도 임신을 증명해야 '있던 자녀가 없어서 부적격'이라는 상황을 피할 수 있다.
어느정도 조건을 맞췄다면 이제 '좋은 아파트'를 골라보자. 부동산 수요자들이 말하는 기본적으로 선호하는 아파트는 '1000세대 이상, 역세권, 학군, 직주근접'이다. 이게 가장 기본이다. 여기에 가치를 더하는 것은 '상권이 좋은가, 호수나 숲이나 공원이 있는가' 등이 있다. 일단 기본부터 따져보자. 세대수는 1000세대가 넘지 않더라도 세대가 어느정도는 돼야 좋다. 왜냐면 관리비도 n분의 1이고, 어떤 의사결정을 할때 입주민이 많은게 당연히 한 목소리를 내는게 유리하기 때문이다. 상권이 형성되더라도 사람이 많아야 유리할 것이다. 청약 부린이가 몇번 경험을 해보니 대부분 1000세대를 기준으로 하는 것 같아보였다. 그다음 시세 얘기를 할때 중요한건 학군이다. 좋은 고등학교를 많이 보낸 중학교가 제일 중요하고 그 주변에 학원가가 잘 형성돼있으면 최고다. 그리고 초품아로서 어린 아이들이 큰 길을 건너지 않고 가깝게 학교를 가는것이 중요해 보였다. 역세권도 중요하다. 어떤 노선에 연결돼있는지도 중요하다. 수원에서는 신분당선이 핫하다. 광교는 신분당선 연장으로 핫하고 영통은 분당선으로 편리하다. 내가 그 역을 이용하는지 안하는지 따위는 중요하지 않다.(내 기준 킬링 포인트 ㅋㅋ) 일단 역이 가까운지, 그 역에서 도보로 몇분인지가 중요하다. 그걸로 가격이 형성된다. 그 다음 은근 중요한게 직주근접, 주변에 얼마나 대단한 회사들이 있는지도 중요하다. 내가 그 회사 사람이 아니라는 사실에 절망하며, 필요없다고 생각하면 절대 안된다. 내 집을 나중에 어필할때 그 직장 사람들에게 하는게 효과적이기 때문이다. 그다음 요즘 또 핫한것이 호수 아닐까. 수원 광교와 동탄2가 그렇다. 최근 분양한 영흥공원도 숲에다 아파트를 지어서 핫했다. 어떤 마트나 백화점이 있는지도 중요하다. 광교는 두개를 다 가져서 그렇게 뜨거운가보다. 이렇게 까다롭게 생각을 해야하는 이유는 내가 살기도 좋지만 나중에 전세를 놓든 팔든 어느정도 기본 가치가 있어야 하기 때문이다. 그런데 요즘 마케팅이 좋아서 그런지 분양하는 아파트들 어디든 다 하나쯤은 무기가 있더라. 어떤 단지를 선택하는 것이 좋을까 할때는 본인이 생각하는 라이프스타일과 가치관을 따져보면 된다. 그리고 직접 가보고 지역의 느낌을 느껴보는 것도 추천한다.
한단계 디테일하게 들어가본다. 이제 구조를 선택해본다. 아파트마다 타입이 다양하다. 구조를 볼때는 일단 2베이, 3베이, 4베이를 파악하자. 4베이가 제일 인기가 많아보인다. '베이'는 발코니를 기준으로 햇빛이 들어오는 공간의 갯수라고 보면 된다. 발코니 쪽에 방 한개와 거실이 있다면 이곳은 2베이다. 각각 다 장단점이 있지만 부동산 시장에서 잘 먹히는 것은 보통은 4베이라고 한다. 동 자체의 구조는 '판상형'이 인기가 많다. 판상형은 아파트 한 동이 성냥갑처럼 일자로 돼있는 것을 말한다. 아파트가 남향이면 동 자체가 모두 남향이다. 판상형이 아닌 형으로는 '타워형'이 있다.(ㅁ자도 있고 Y자도 있고). 일례로 도곡동 타워팰리스같은 형태를 말한다. 화려해보인다. 어렵다면 어쨌든 그냥 '4베이/판상형'이 요즘 트렌드라는 점을 기억하면 된다. 분양가 걱정만 해도 머리 아픈데 구조까지 고민하기 싫다면 딱 선택. 물론 아파트마다 다르고 개인적 선호도에 따라 다른 의견이 당연히 있을 수 있습니다!!
청약통장부터 아파트 구조까지, 내가 요즘 청약을 해보면서 느끼는 점을 살펴봤다. 청약을 넣을라고 보니 뭘 어떻게 넣어야할지부터 어떤 타입을 선택해야하는지 머리가 아팠다.(내가 세대주가 아니라 실제로 고민하는건 남편이었다는 점은 안비밀) 요즘은 유튜브가 잘돼있어서 지역분석, 자금계획, 임장까지 다 인터넷으로 할 수 있어서 좋다. 나도 유튜브를 보면서 시장의 흐름을 배우고 있다. 내가 아무리 '여기는 살기 별로야'해도 실거래가 10억 찍는 것을 보고 너무 놀라(부러워서) 혈액순환이 안좋아지는 것을 느끼곤 하면서 스트레스와 함께 많은 것을 배우고 있다. 청약에 관심있는 분들이라면 다양한 정보습득창구를 적극 활용하면 좋을 것 같다. 그리고 내가 언급한 것에 모든 것을 담기는 힘들었다. 최대한 다 기억해서 써봤지만 분명 놓치는 부분도 있을 것이다. 그리고 지역마다, 아파트마다 조금씩 다르다. 가장 중요한건 '입주자 모집공고'다. 그걸 기준으로 전략을 세워 보면 분명히 길은 있을 것이다. 그리고 모든게 완벽한 곳은 많지 않다. 뭔가를 포기해야하때는 주변에 남은 호재가 있는지, 내가 어떤 것을 더 중요하게 생각하는지를 정리해보면 좋다. 나도 청약을 하면서 나의 라이프스타일은 되돌아보게 됐다. 온국민이 집 걱정을 하는 이 상황이 매우 스트레스지만 그 스트레스 속에서 생존을 위해 열심히 오늘도 공부를 해본다.