부동산 하락장이 온다면 해야 할 공부들

현재 부동산 시장은?

부동산이 하락장인지 아닌지 의견이 분분하긴 합니다. 하지만 하락까지는 모르겠고 침체장은 맞는 것 같습니다. 거래가 안되는 것이니까요. 부동산 전문가들의 의견도 거의 그런 것 같고 부린이지만 그 의견에 동의합니다. 앞으로 상승할지 하락할지 지금 '판단이 안된다'는 의견도 그 자체가 일단 '침체'를 뜻하는 것이라고 판단했습니다. 그렇다면 굉장히 중요한 시점 같습니다. 침체가 끝나고 어떻게 될지를 파악해서 시나리오를 짜둬야 한다는 것이니까요. 공부하기 좋은 시즌입니다.

참고로 저는 청약에 모든 우주의 기운을 몰아넣고 있기 때문에 언제 무슨 행동을 할지 굉장히 제한적입니다. 제 목표는 공부하면서 비과세 요건을 일단 채우는 것입니다. 이렇게 2년을 강제로 벌었습니다.(긍정적) 공부는 자신이 특정 상황에 처했을때 효과가 발휘되는 것이라 상황이 좀 다르긴 했는데 이때 인생 호적 메이트가 떠올랐습니다. 제 호적 메이트는 결혼 적령기 무주택자 포지션입니다. 그래서 이 호적 메이트에게 제대로 된 정보를(본인이 부린이라 조언이라고는 할 수 없음) 보내주고자 공부를 시작한 것도 있습니다.

그런 관점에서 앞으로 어떻게 생각하고 어떤 공부를 하고 어떤 자세로 이 부동산 시장을 바라볼지 고민이 됐습니다. 그때 마침 월부닷컴 너나위님의 유튜브가 딱 나와줍니다. 개인적으로는 굉장히 좋은 인사이트 같아서 동생에게 바로 링크를 보냈습니다. 그 동영상을 앞에서부터 쭉 봐야 이해하기 편하지만 제 호적 메이트는 그럴만한 아직 간절함이나 의욕은 떨어지는 것 같아서 족집게로 '분'까지 집어줬습니다. 참 친절한 누나이지 않습니까. 동생과 같이 공부하면서 저 스스로도 이렇게 내용을 정리하고 공부할 목적도 있습니다. 아래는 동영상 내용 요약입니다.

시장 분위기 파악하는 방법

시장이 어떻게 변할지 알 수 있는 방법으로 너나위님이 제시한 것은 크게 두 가지입니다. 한 가지는 현장 분위기, 나머지 하나는 지수 확인입니다. 너나위 님은 본인도 임대를 놓거나 현장 투자자이기 때문에 특히 현장 분위기를 중시하는 것 같습니다. 왜냐면 지수는 후행적일 수밖에 없기 때문이라고 합니다. 현재 부동산 시장이 어떤 분위기인지 온라인으로 파악하기보다는 현장에서 직관적으로 보는 게 좋을 것 같습니다. 지수는 앞서 포스팅한 PIR지수도 있고 매매지수 등이 있는데 이것보다 이 포스팅은 현장 파악에 대한 얘기를 할까 합니다.

* 부동산 시장 현장 파악 방법

현장 파악은 임장, 중개사무소 방문 등이 있습니다. 중개사무소에서 제일 파악이 쉬운데 예시로 든 점이 인상 깊습니다. 침체장일 때는 소장님이 비타 오백부터 까서 온다는 점. 매수세가 없으니 시간이 많고 고객을 붙들고 싶다는 의미입니다. 상승장에 매매 폭주 장은 소장님이 응대할 시간도 없는 것이고요. 그렇게 자꾸 사무소를 방문하면서 여러 정보를 파악할 수 있고 그 자체로 거래가 반등할지 직접적으로 파악할 수 있습니다. 너나위님은 지금 같은 침체장이 오기 전에 이미 작년 8월쯤부터 거래가 조금씩 안 되는 분위기인걸 느꼈다고 합니다. 앞으로 만약 부동산이 더 깊은 침체장이 오고 하락장이 왔을 때 공부를 꾸준히 하면서 소장님들과도 좀 친해지고 사무소 분위기를 직격탄으로 느끼면서 시장 분위기를 몸소 느껴보고 싶다는 생각이 드네요. 너나위님이 언급하신 최악의 시점은 바로 2012년 겨울이라고 합니다. 2012년 겨울~2013년 초. 이때 정말 많은 부동산 소장님들이 폐업했다고 합니다.

* 얼떨결에 현장 분위기 파악한 기억(복기*)

제가 취직했을 때 선배들이 하는 말속에서 2013~2014년까지 굉장히 서울 부동산도 침체했었던 것으로 기억합니다. 이를 복기하면서 중요한 점을 느꼈습니다. 어떤 형태로든 시장을 떠나기보단 계속 관심을 가지고 공부하고 뭔가 기록도 하면서 이렇게 본인이 생각했던 특징들을 몸에 새기는 것입니다. 부동산 시장에 그야말로 '무식'했던 제게 어쩌면 정말 행운이네요. 이런 복기 글을 쓸 수 있다니요. 그 당시 서울 부동산 분위기가 갑자기 떠오르고 체감이 된 건 그때 실장님의 발언 덕분입니다. 지금은 몇십억 하는 초역세 부동산인데 당시 미분양인 상태로 재고 처리가 안돼서 실장님이 '전세로 살아보고 분양받아도 된대서 일단 가봤다'라고 하셨습니다. 그때 먹은 족발과 그때의 서울 공기 냄새까지 갑자기 불현듯 기억난다고 하면 조금 오버이긴 한데 그때의 기억이 딱 떠올랐습니다. '아 사람들이 저런 말을 하고 저런 식으로 주택을 매매하고 고민할 때가 저점이었다'를 수년이 지난 오늘 이렇게 공부 자료로 쓰게 됐습니다. 그리고 부동산이 꿈틀대던 때도 기억이 나네요. 당시 다른 실 선배가 '여의도에 매물로 나온 집을 보지도 않고 전화로 계약한' 사건입니다. 당시 제가 시장에 큰 관심이 없었지만 경기도 기준으로 그 반년 전쯤 역전세가 있었고(제가 역전세로 보증금 빼기 힘들었음) 다들 집을 안 사는 분위기라고 막연하게 생각했던 때입니다. 그냥 어쩌다 건너 들은 사건일 뿐이었지만 지금으로선 복기 자료로 귀중한 느낌을 선물 받은 느낌입니다. '아 그때가 서울 시장 이제 살아나는 전초전이었구나!' 아마 2019년 초였던 것 같습니다.

정리

그래서 저는 위의 사건들과 지금 기록하는 것으로 앞으로 이어질 시장을 동생과 함께 공부하려고 합니다. 동생이 워낙 바쁘니 주기적인 임장이라든가 스터디 이런 형태는 아닐 것 같고요. 지금처럼 유튜브나 책을 통해서 저자들이 일단 '주장하는 바'를 정리해서 제 생각을 써놓습니다. 그리고 저에겐 기다릴 시간이라는 큰 자원이 있습니다. 그들이 주장한 게 정말 맞는지 볼 수 있는 시간입니다. 그리고 그들이 주장할 때 근거로 제시한 것들을 이렇게 오늘처럼 적어놓습니다. 그 근거로 그 주장에 동의하는지를 생각해보고, 진짜로 그렇게 됐는지를 검증하고, 틀린 점이 있거나 달라진 점은 뭔지 기록해야 합니다. 그걸 계속 반복하면서 공부하면서 위에 말한 대로 현장 분위기에 항상 귀 기울여야 할 것 같습니다. 그러다가 어느 순간 지식이 만든 직감이 말을 걸지 모릅니다. 지금이다. 그때 호적 메이트가 좋은 결단을 할 수 있길 바라며 공부하는 마음으로 시장을 살펴보겠습니다.