현재 부동산 시장의 유동성, DSR규제

부동산 시장에 진입할때 자주 듣는 규제는 LTV, DTI다. 이중 DTI가 유동성을 나타내준다. 왜냐면 시장에 넘쳐난다는 유동성은 바로 이 대출규모 덕분이다.

 

일단 주택담보대출은 원리금균등상환이다.

(1) [DTI = 주택담보대출 원리금 상환 +기타대출 이자만]

(2) [DSR=주택담보대출 원리금 균등상환 + 기타대출 전부 원리금 균등 상환 ]

 

최근 규제는 거의 DTI규제다. 이게 DSR로 변하는 경우 아마 규제가 더 세지는 것이 될 것이다. 문재인 정권 이후 크게 나왔던 대책은 8.2대책, 9.13대책, 12.16대책이라고 다들 꼽는다. 이중 DSR에 손댔던 그때 조정이 되긴 했었다. 그 결과 2019년 초에 가격이 조정됐었다고 한다. 그러고 보니 기억이 난다. 완전한 역전세난으로서 우리 가족도 보증금을 제대로 못받아서 스트레스를 받았던 것이다. (그때 샀어야ㅋㅋㅋ) 그때는 부동산 관련 이런 지식이 마이너스 수준이라(?) 아주 단순하고 순수하게 '아 부동산 시장이 끝났구나 진짜'라고만 생각했다. 하지만 그때 가격이 조정됐던 이유를 생각했어야 했다. 첫 전세 계약때는 전세금이 미친듯이 올랐었고, 갱신때는 진짜 조금만 보태면 집을 살 수 있을 정도로 전세금이 더 미쳐 날뛰다가, 보증금 받고 나올때 역전세로 집이 안나가고 다음 임차인이 없어서 난리가 났던 이 흐름의 근본적인 원인을 그때 알았으면 내가 지금 덜 고민했을 수도 있을까 싶다.

 

그리고 이 대출 규모가 바로 '유동성'을 뜻하는걸 생각해야 한다. 지금 유동성이 넘쳐난다고 하는데 그건 결국 대출이 엄청 많다는 뜻이다. 주택담보대출의 증가보다는 기타 대출(신용대출, 전세자금대출 등)의 증가가 매우 크다고 한다. 과거(박근혜정부/초이노믹스 시절) 전세자금 대출이 매우 활발했다고 한다. 전세는 사금융으로서 임대인에게 엄청난 레버리지를 준다. 5억짜리 집을 사는데 1억도 안드는 상황이 발생할 수도 있다. 나도 생각해보면 예전에 전세집에 2~3천만원만 더하면 집을 살 수 있었던 시절이 기억난다. 그게 딱 그 시절이었나보다. 그런 레버리지는 가격폭등을 이룬 주범이다. 전세대출도 빵빵 나오고, 전세금은 올라갔고, 전세금이 매매가를 밀어올렸다. 전세자금으로 인한 유동성이 지금까지 이어지는 것이다. (1216 대책부터 이걸 건드린 것이다.) 그 이후 코로나가 터지고 저금리 기조가 이어지는 바람에 돈이 많이 풀렸꼬 유동성은 점점 더 커지게 됐다.

 

부동산 시장을 볼때 실무적으로는 <규제>, <유동성>, <공급>을 보는 것 같다. 이 중 정보는 현재 공급대책에 매우 적극적이다. 현재 입주물량이 없는 것은 심지어 박근혜정부때 인허가가 적어서 그런 것이고 이번 정부 들어서 진행되던 공급정책은 과도할 수도 있지 않을까(인구 증가속도에 비해) 싶을 정도로 누적된 량이 어마어마하다. 그런데도 사람들은 단순하게 공급부족만이 가격 조정의 원인이라고 보지는 않는다. 아직도 부동산 불패 심리가 팽배하다. 그런데 그 심리에는 나름 이유가 있었다. 바로 이 유동성. 그러나 이 유동성은 위에서 봤듯이 다 대출이다. 대출이 마구 나오니 그걸로 영끌도 가능했던 것이다. 하지만 이제 자신의 소득 등에 기반해 대출이 더욱 까다로워질 가능성이 크다. 국제 금리를 비롯해(당분간은 미국이 동결 수준의 느낌이지만), 바젤3 시행, DSR 적용 등의 규제가 있을때 유동성에 타격을 줄 예정이다. 그렇게 되면 위에서 말한 세가지 요건이 모두 충족돼 부동산 가격을 조정을 받을 수도 있다.

 

코로나로 세계경제는 죽어가고 있고 여기저기서 부동산 조정론이 나오기 시작했지만 아무리 또 부동산 조정론, 폭락론을 보더라도 당장 내가 사는 단지 인터넷 커뮤니티는 '아직 더 올라야한다, 아직도 저평가다. 가즈아' 하고 있고, 내가 사는 집 옆에 신축하는 아파트를 보면 다들 10억을 우습게 말하고 있다. 각종 유튜브를 보면 단지를 찍어가면서 '여기 되면 시세 차익이 5억이다'까지 말하는 것을 보고 '아 세상에 돈이 차고 넘치는 사람이 참 많다.' 느낀다. 그런 사람들만 유튜브를 하는 것일까? 세상의 유동성이 그렇게 차고 넘치는 걸까? 대한민국 대기업에 다니고 그냥 무난하게 살고 있다고 해도 30대가 저런 집을 '당연한 듯이' 살 수 있다고? 아는 것은 힘이 맞나보다. 그저 평범하고 무난하게 사는 것조차 이제 평범을 보장해주지도 않는구나.