전세 끼고 집 사기, '2년 후 들어올 사람을 찾는다'?

아는 분과 이야기를 하다가, 그 분이 계약갱신 청구권을 쓰셨는데도 부동산에서 2년 후에 들어올 사람을 찾는다고 의아해하셨다. 나도 처음엔 이상하게 생각했다. 지금 한치앞도 못보는데 2년 후 세입자를 무슨 수로 구한다는건가? 그런데 알고보니 이게 '전세 끼고 집 사는 케이스'였던 것 같다고 생각했다. 

 

현재 임대차3법으로 인해서 임차인과 임대인 보두 지위가 약간 애매해졌다. 집주인은 집을 팔때 세입자의 지위도 확인을 시켜줄 의무 아닌 의무가 생겼다. 집주인이 현재 세입자가 있는 상태의 집을 매도할때, 매도인이 실거주로 들어오려고 하는데 세입자가 갑자기 갱신청구권을 써버리는 일이 계속 발생하고 있기 때문이다. 집주인 입장에서도 이 미친 부동산 정국에 자기 집으로 들어오려고 하는데 문제가 생기면 곤란하다. 세입자 입장에서는 처음에 나가라고 해서 나가려고 했다가 여건이 안돼서 못가거나, 계약갱신 청구권 행사가 안되는 줄 알고 나간다고 했다가 써도 되는 상황같아서 뒤늦게 청구하는 경우가 있다. 그런데 이 경우 소송을 걸면 세입자에게 유리하다고 하는 것이다. 이게 따라 매매 시장에서 '현재 세입자가 계약갱신 청구권을 확실히 안쓸 집'이 좀 더 인기가 많아지는 것 같다. 소송해도 법은 세입자편이니 알아서 걸러야 하는 상황이다. 나같아도 그럴 것 같다. 집을 매도하면서 2년 후에 들어갈 생각인데 갑자기 세입자가 안나간다고 하면 곤란하다. 초반에 말한 지인분은 아파트에 당첨돼서 2년 후에 확실히 나갈 세입자다. 그래서 아마 매도인도 그런 조건을 선호할 것이다. 심지어 이런 조건일면 수요가 많고 수요는 필시 가격 상승을 부른다. 아마 몇백만원이라도 비쌀듯 이런집은.

 

부동산 정국이 불장인 점을 차치하고라도, 현재의 미친 유동성은 앞으로 진짜로 인플레이션 헷지를 위해 필수같다. 레버리지를 과도하게 이용해서 '인플레이션 헷지를 하는게 아니라 이자로 더 나가는 상황' 직전에서 잘 헷지를 해야한다고 본다. 무리하지 않는 선에서 자가를 보유해야하는 것이다. 그래서 아파트를 매수하려는 사람이 아직도 끊이지 않는다. 다만 현재 무주택자들도 대부분은 전세금에 자금이 많이 묶여 있을 것이다. 그래서 차선의 선택은 '전세를 끼고 매수를 하는 것'이 되는 것이다.(대부분의 부동산 전문가들의 의견이고 사람마다 다르다. 가점 적당한 청약대기자인 경우 등등 특수 케이스 제외) 5억짜리 집을 사는데 5억을 내지 않고 3억짜리 전세를 끼고 2억을 내고 산다. 일단 2억을 주고 매수를 하고, 2년 후에 3억을 마련해서 세입자에게 주는 방법이 있고 아니면 다른 세입자의 전세금을 받아 이전 세입자에게 주면 된다. 자금 여력이 충분히 않은 사람이나 의도적인 갭투자자들에게 선호되는 방법인 것 같다. 원래도 이 방법이 3~4년 전에도 많았다. 내 이전 전세집도 집주인이 이런식으로 집 한 채당 몇천만원만 내고 몇 채나 거래하고 그랬었다고 들었다. 그냥 편하게 월세, 전세 내고 살기도 참 어려운 세상이다. 공부하지 않으면 벼락거지 흑흑.