노마드 주부

이 책은 저자가 세 분인데 각각 커리어가 멋있다. 주 필자로 파악되는 한 분은 변호사, 성공적인 투자로 자산을 많이 일군 공인중개사, 소송 등 분쟁 전문 감정평가사 이렇게 세 분이다. 부동산 투자를 염두에 둔다면 제일 먼저 떠오르는 것은 그냥 매수하는 것, 그리고 특수한 지위를 가진 사람들이(무주택자나 특별공급 대상자 등) 도전할만한 청약일 것이고 그 다음이 바로 재개발 재건축일 것이다. 

재개발 재건축은 그러나 법적으로 매우 까다로운 조건이 많다. 최근엔 누더기 세법개정 및 현금청산 관련 개정으로 더욱 리스크가 크다. 그리고 사업 자체의 기간도 매우 길다. 길고 리스크가 큰 대신에 수익이 엄청나다.(하지만 이것도 지금과 같은 불장일때만 제대로 먹히는 것 같기도...) 그래서 최소한 책 몇권은 정독하고 유튜브 등도 시청해야한다고 생각한다. 그리고 반드시 최신의 책을 봐야한다. 관련 법은 누더기가 돼가고 있다. 계속 개정된다.

이 책은 특히 종후자산의 감정평가액 관련해서도 꽤 자세하게 나와있다. 재개발 재건축이 돼서 결국 내가 가지게 될 자산의 가치가 어찌되는지를 가늠해볼 수 있다. 기본적인 평가 공식이 나와있으니 인근지역 유사 사례부동산을 기초로 종후자산의 자산 가치를 예측해보고 자신의 투자비용을 따져 기대 수익율을 예상해볼 수 있다. 

그리고 사업별로 단계가 자세히 나와있다. 어느 단계에 들어가야 어떤 리스크까지 감안할 수 있는지 보기 쉽게 돼있는 것 같다. 종전자산의 가치를 어떻게 보느냐에 따라서 비례율이 달라지기도 한다는 점도 인상깊었다. 통상 시장에서 통용되는 '비례율100%면 사업성이 충분하다'라는 말이 안통할 수도 있다는 것을 예시로 설명해놨다. 사업에 대해 통으로 잘 이해하지 못하면 이 집은 비례율이 100프로가 넘으니 사업성이 좋다라고 무조건적으로 판단할 수 없는 것이다. 전체를 봐야한다. 종전자산, 종후자산, 그 사이에 청산기준 등등이 매우 복잡하다. 재개발 재건축은 그래서 많은 공부가 필요하다.

그리고 사실 재개발과 재건축은 성격이 꽤 다른 사업이다. 흐르는 모양새만 비슷하다. 적용되는 법 자체는 도정법으로 통합되긴했지만 각 단계별로 보상 등에서 적용되는 법리가 다르고, 입주권을 받을 수 있는 '토지등소유자'의 지위도 다르다. 사업을 하게 되는 이유부터가 다르고 이는 초기투자금의 큰 차이를 불어일으킨다. 이에 대해 전체적인 흐름과 맥을 잡기에 아주 좋은 책이었다고 생각한다.

물론 나는 재개발 재건축 투자가 뭔지 겪어본적이 1도 없는 부린이지만 공부하는 사람 입장에서는 아주 유용했다고 생각한다. 자세한 책 내용은 저작권때문에 다루기 곤란하므로, 관심이 있으신분들은 읽어보시면 부린이들에게는 반드시 도움이 될 것이라고 생각된다. 그리고 책 뒷쪽에 정비사업 리스트가 첨부돼있는데 그걸 보는 것만으로도 공부가 되는 기분이 든다. 서울은 물론이고 대부분의 큰 도시는 다 나와있다.

참고로 나는 수원에 거주하고 있으므로 수원 정비사업에 대해 쭉 살펴봤다. 앞으로 그 지역을 유심히 지켜보려고 한다. 많이 들어본 지역의 이름이 나오니 확 와닿는다. 수원은 매탄주공 쪽이 유명하다. 재건축초과이익환수제 관련해 세대당 부담할 세금이 4억이라고 들어서(확정 아님) 놀랐던 기억이 난다. 서울도 아니고 수원에서 이정도? 그만큼 내 기억에도 매탄주공은 대지지분, 용적율 관련해서 엄청난 사업성이 예측되긴한다. 완전 주요입지에 아파트는 진짜 낮고 땅은 넓다. 책에는 영통2구역으로 매탄주공 4,5단지로 나와있다. 면적이 222,842제곱미터다. 사업장에 따라 진행단계가 나와있다. 앞으로 잘 살펴봐야겠다. 

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