노마드 주부

서울도 아니고, 수원에서도 최상급지인 광교는 아니지만, 광교가 있기 전 그래도 수원내에선 신도시급으로 혜성같이 등장하면서 학군도 잘 정비돼 살기 좋았던 영통동의 현재 상황은 이렇다.

내가 말하는 '영통'은 영통동이라고 할 수 있다. 영통동이 커져서 영통구가 된 것이라 영통이라고 하면 너무 범위가 넓고 내가 속해 있는 곳은 영통동 1~9단지 아파트다.

[영통1~2단지]
영통은 일단 1~2단지가 소형평수가 많다. 주로 20평 전후에 30초반까지 있다고 알고 있다. 신혼부부가 굉장히 많고 아이들도 당연히 많아서 아이키우기 매우 좋다. 최고다. 놀이터엔 항상 아이들의 웃음이 끊이지 않고 어린이집 가기가 전쟁같다지만 대부분 상태도 상향평준화 돼있어서 이상한 어린이집도 아직은 못들었다. 이곳은 서울 출퇴근을 위한 버스 정류장에 굉장히 가깝기 때문에 나에게도 최고의 입지였다. 맞벌이하기 좋다. 서울 출퇴근 용이, 각종 출퇴근 셔틀버스 정류장 가까움, 청명역 초역세권(내가 살던 동은 역에서 30초 컷), 초중고품아 등. 이게 사실 2억정도였다는게 어찌보면 대단한 것이었다. 24평형 기준으로 그정도 했고 내부 올수리 상태에 따라 어느정도 가격이 물론 갈렸다. 이런 아파트도 위기가 있었다. 3년전쯤에 연전세가 있었다. 이때 괜히 내가 이걸 겪어서 부동산 다 죽은줄. 이때 집 안파시고 존버하고 직접 들어오신 집주인 할머니가 지금생각하면 진정한 위너고 투자자이자 현명하신것이었다. 그래도 나는 보증금도 못받고 나올 상황이었는데 그때 스트레스를 많이 받았다. 그만큼 이렇게 좋은 입지의 좋은 아파트도 폭삭 주저 않은 느낌이었다. 하지만 그때 알고보면 거시적으로 봤을때 지금은 알 것 같다. 그건 일시적이었다. 지금은 호갱노노 시세기준 4.5억 정도로 2억정도가 올라있다. 근데 진짜 소형평수인것 빼고 살기 너무 좋다. 다른 곳에서 안살아봐서 그럴지는 몰라도.

[영통3~4단지]
1~2단지 다음에 3~4단지다. 평수가 넓어진다. 아이를 낳고 키우면 1명까지는 몰라도 2명정도 되면 20평형이 좁게 느껴진다. 이때 선택을 하면 된다. 구축 24평형은 확정하면 확 넓어진다. 그래서 아예 올수리를 하는 방법이 있고, 그 다음에 좀 큰 평형으로 이사를 가는 방법이 있다. 3단지는 2년전 대략 5~6억 정도에서 형성돼있었다. 33평 기준이다. 그리고 3단지에는 대형평수가 있는데 이쪽은 물론 더 비쌌다. 지금은 5~6억이 8억 정도로 안착하고, 대형평수 40평 전후로 9~10억에 안착한 느낌이다.  3단지는 상가가 가까운데 학원가가 꽤 유명해서 초등학생 이상이 매우 많다. 스타벅스를 비롯한 상권이 가깝다. 영흥공원이 완공될 예정이기 때문에 공원도 끼고 있다.

[영통 5~6단지, 8~9단지]
사실 이곳은 내가 살아본 곳은 아니라 분위기만 말해보겠다. 6단지가 영통역 초역세권이자 상가쪽이고 영통중앙공원(독침산) 바로앞이다. 수원역을 가는 버스정류장도 코앞이고 초중고 다 끼고 있다. 그래서 내가 평수 넓힐때 가장 고려했었다. 2년전에도 5-6억 정도 갔고 지금은 7-8억 안착인데 개별 컨디션 따라 조금씩 다르다. 이쪽이 삼성전자랑 매우 가깝다. 8단지는 그냥 걸어서 가면된다. 그리고 8-9단지가 망포역이 그래도 쉽게 접근가능하다.  먼 동이 20분정도는 걸리겠지만(근데 이 경우 영통역이 가깝다) 대부분의 버스가 망포에 가는 상황이라 접근성이 아주 뛰어나다. 그래서 이쪽 단지가 리모델링 논의가 제일 빠르고 추진력있게 진행되는 중이다. 얼마전 삼성태영아파트가 포스코를 시공사로 선정하기도 했다. 7단지는 건너편이라 따로 뺐다.

[영통 7단지]
나의 대부분의 학창 시절이 있는 7단지. 영일초와 영일중을 품고있다. 3단지 영덕중과 7단지 영일중이 유명하다. 영일중을 강조하는건 내 모교이기 때문. 영통에서 중대형을 보고 초등이상의 아이를 키우며 학군이 고려된다면 3단지와 7단지다. 이 두 단지가 주차대수도 좀 잘 빠져있는것같다. 주차공간 여유롭고 대지지분도 많다고 한다. 대지지분이야 아마 50년은 넘어야 재건축 얘기할때야 유의미하겠지만 말이다. 7단지는 홈플러스와 매우 가깝고 경희대쪽도 가깝다. 출근때 경희대가 출발점이라 거기서 타기도 했다. 넓은 평수가 많아서 구축 넓은 평형 특유의 분위기가 있다. 현재는 영흥공원 영향으로 3단지가 좀 더 핫해보이지만 7단지도 중상과 홈플러스에 매우 근접하고 인동선이 지나가기에 핫하다.

그냥 영통에서 오래 살아본 입장에서 단지별분위기를 써봤다. 대부분 20년 이상의 구축이라 신축에 밀리긴해도, 난 이곳에서 10여년을 서울로 등하교 출퇴근을 해올 정도로 동수원 서울 접근성 최고로 좋다. 있을건 다 있다. 학원가도 유명하고 영덕중과 영일중을 필두로 학업성취도도 매우 높다. 주변에 별게 없고 딱 아파트 단지만 있어서 깔끔하다. 구축 특유의 구조상, 올수리를 하면 엄청 넓어진다. 영통 신축이라고 하면 사실 지금은 없고 망포역쪽으로 힐스테이트, 아이파크캐슬,래미안이 있다. 하지만 영통역이랑은 멀고 망포역세권이다. 그리고 광교가 아주 유명하고 말이다. 영통구 말고 찐 영통은 이 아파트들 중심으로 주변에 몇몇단지들이 또 있다.

길게 써졌네...

http://naver.me/x9JES3YP

진짜 되는건가! 저기가 입지가 좋긴하지...

영통은 1-9단지가 서로 당연히 영향을 주고 받는다. 그리고 단지마다 특색이 있다. 예컨대 소형평수와 신혼부부 위주로 깔끔하고 아이 키우기 좋은 1~2단지, 그보다 평수 크고 공원끼고 상가낀 3단지와 건너편 4단지, 5-6단지는 적당히 섞여있고, 7단지는 얼마없는 영통동 내 큰평형으로 입지가 있고(3단지와 같이 대형), 8-9단지는 망포역쪽으로 더블역세권이면서 삼성과 매우 가깝다. 그중 저기가 9단지쪽인데 이쪽 살기 좋다. 단지가 그냥 깔끔하다. 그리고 영통이 전체적으로 주변정리가 잘돼있다. 건너편인 7단지를 제외하고 5-9단지가 몰려있는데 5-6단지는 영통역과 삼성쪽, 8-9단지는 망포역쪽이다.

입지로 보나 부동산 상승장에서 생각해보나 리모델링 언급은 당연한 수순이었다. 은마아파트도 못하는 재건축을 영통이 향후 수십년간 할 가능성이 매우 희박하다. 사실 재건축을 할만큼 그렇게 또 심하게 낡은것은 또 아니다. 그저 지하주차장 연결안된 아파트중 좋은 구축인 정도다. 그래서 리모델링 핵심이 바로 지하주차장 연결과 신구조 등등이다.

사실 이거 말만 나오고 갈길이 멀다고 생각했다. 그런데 포스코가 선정되고 주민 동의율도 올라가고 진짜 추진이 되는 모양새다. 리모델링은 그동안 각광받을수없는 구조였다. 말만 수직증축이지 그게 실제로 가능할지 모르겠고 가능하다고 해도 왠지 불안하다. 그래서 이 단지는 아마 별 동 건축으로 최소한의 증축을 하는것같다. 한 동이 새로운 분양. 이거 피터지겠는데.

영통은 다 좋다. 내가 여기 진짜 오래살았는데 환경좋고 사람들도 좋다. 다만 구축, 그것도 지하주차장 연결이 안된 아파트라는점이 아쉬웠다. 게다가 부동산 불장이라 선뜻 집을 매도하고 이만한 곳으로 이사하기도 힘들텐데 집주인들이라면 건설사도움으로 레버리지 가능하다면 자산가치 증식에 큰 도움이 될 것이다.

다만 사업성이 재건축보다 현저히 떨어진다. 분담금이 나오면서 리모델링 반대파가 속출할지도 모른다. 그러면서 잡음이 당연히 생길것이다. 이건 당연한 과정이다. 아무고민없이 무대출로 잘 살고 있는 사람들은 귀찮을수도 있다. 그리고 또 공사시간동안 이 불장에 거주지를 구해야하는 문제도 있다. 영통 전세가 지금 중대형 기준으로 2-3억정도 올라간 상태인데 험난한 과정이 예상된다.

특히 이 분담금 규모가 얼마나 나올지가 주목된다. 일단 현재 종전자산 가격을 내고, 종후가격으로 전체 일반분양물량까지 가격을 내볼것이다. 종후자산 총액이 많을수록 원주민이 내야할 분담금이 낮아진다. 여기서 리모델링은 사업성이 항상 부족했다. 재개발 같은경우 일반분양물량이 매우 많기 때문에 그걸로 사업성을 지탱한다. 그러나 리모델링은 내가 사례도 많이 못들어봤을뿐만 아니라 수직증축은 해도 몇개 안될것이며, 별 동 건축도 한계가 있다. 한 동 정도 지으면 다행이 아닐까싶다. 기존 동 간격이 있으니 말이다. 리모델링은 뼈대를 남겨놔야하니. 공사비도 점점 많이 들 것이다.

이럼에도 지금 영통은 리모델링 붐이 장난아니다. 그만큼 입지, 학군, 서울접근성, 배후수요, 직주근접(삼성!) 요인이 탄탄하다. 위로는 광교 아래로는 망포가 신도시로 탄탄하고, 영통사람들은 영통이 오로지 구축이기 때문에 밀린다고 생각한다. 나도 그렇다. ㅋㅋ 영통고인물의 사고방식. ㅋ물론 광교랑 망포도 당연히 좋다. 하지만 지금 거주이동이 상당히 제한되니 기존 영통주민들로선 이 아파트가 신축으로 바뀌면 시세가 지금보다는 확실하게 뛸 것이라고 생각하게 된다. 아마 대부분 그럴 것이다. 수원은 신축이 깡패니까.

지금까지 안됐으니 앞으로도 안된다의 시대가 지났다. 이제 고정관념을 깨고 선도하는 자가 리스크와 함께 기회도 얻는 시대같다. 리모델링 설마 되겠어?하던 내가 저 기사를 보고 될 수도 있겠다 한다. 많은 분들이 그럴 것 같다. 삼성태영이 치고 나간다면 더 노후구조인 곳도 꽤 있어서 단지별로 난리가 나려나 싶다.

나는 이 부동산 대폭등시대에 리모델링이나 재건축, 재개발, 경매도 공부해보고 싶다. 당장 뭘 하는건 아니다. 원래 느린 인간이라 미래에 어느순간 기회가 온다면 잡을 수 있게 미리 천천히 공부해보고싶을뿐이다. 기회가 안올수도 있다. 안오는건 운명이라 어쩔수없는데, 왔는데 몰라서 놓치면 아까울것같다. 마침 내가 속한 이곳에서 리모델링이 붐이라 향후 소식이 있음 써보려고 글을 적어봤다. 사실 기회를 잡을 현금흐름이 없다는게 일단 문제 ㅋㅋ공부합시다....