노마드 주부

분양공고를 보면 계약금이 몇프로인지 나와있다. 수원의 요즘 투기과열지구 기준으로 대략적으로 파악해본다. 계약금20프로, LTV40프로 기준으로 분양가 7억을 기준해서 현금이 얼마나 필요한지 계산해보겠다.

당첨 후 계약시 일단 20프로를 내야한다. 10프로씩 나눠내기도 하지만 어쨌든 20프로니 7억×20%=1.4억이 일단 필요하다. 현금이나 신용대출이나 증여, 차용 등으로 계약금 1.4억을 넣어야 계약된다. 그리고 중도금 대출이 실행된다. 집단대출로서 건설사가 주체로 받기 때문에 내 신용이나 기타 요건이랑은 관계가 없다. 보통 6회 납부고 10프로씩 납부한다. 7억주택이면 총 (7억×10%)×4회=2.8억이 중도금으로 나간다. 일단 내돈이 안들어가고 대출로 채워진다. 그리고 나머지 2회분인(7억×10%)×2회=1.4억은 스스로 또 조달해야한다. 중도금 5,6회차가 끝나면 아파트가 완공될 것이다. 이때 남은게 잔금 20프로다. 보통은 지금 살고 있는 전세보증금이나 남은 현금으로 잔금을 치루면 된다. 그리고 보통 이때 주담대로 전환된다. 이 시점에 시세가 나오면 그 시세의 40프로가 공식적으로 주담대 40프로가 적용되고 기존 집단대출을 이것으로 갈아타게 된다. 완공시점 시세는 분양권 매매 등으로 파악된다.

7억분양 아파트가 8억 시세가 형성됐다고 가정하자. 8억의 40프로인 (LTV적용) 3.2억이 대출이 된다. 그럼 기존에 받았던 2.8억을 이걸로 덮고 나머지 또 대출 등을 갚고 나머지를 내 돈으로 낸다. 그리고 나머지 잔금을 내면 열쇠를 받게 된다. 이제 집에 들어갈수있다. 그리고 소유권등기 치면서 취등록세 등이 들어가고 최종 '내집'이 된다. 그래서 입주때 시세가 높아야 대출이 많이 나오고 기존 집단대출이나 영끌비용을 주담대로 메꾸는 것이다.

그리고 여기서 한가지 궁금한게 있다. 요즘은 전매제한이 있고 분양권 매매를 할 수 없는 경우가 발생한다. 완공시점 매매가 없어서 실거래가가 없기 때문에 이 경우는 감정가로 대체된다. 그럼 감정가를 어떻게 유추할 수 있나 생각해본다. 감정평가 가격은 공동주택의 경우 거래사례비교법으로 하는게 원칙이다. 사례를 얼마나 유사한걸 데려와서 매끈하게 보정하느냐가 문제다. 실제 감정평가사 시험에서도 주제로 나올 수 있다. 인근지역을 특정하는 것 부터가 난제인 경우도 있다. 우리집에 가까운 최근 분양한 영흥공원 푸르지오 파크비엔을 보자. 여긴 학군이 영덕초,영덕중으로서 영통동임을 강조한다. 그런데 행정구역은 원천동이다. 그 경계지역에 있는 아파트다. 생활권은 영통이라 영통 아파트 사례를 끌어오면 될 것 같은데 문제가 생긴다. 영통 아파트는 20년이 넘은 구축 아파트다. 이걸 끌어다 보정하면 타당할까? 현업이 아니라 모르겠지만 내가 시험을 보는 입장에선 '인근지역의 유사사례가 없어서 유사지역 신축아파트 사례를 쓴다'고 할 것 같다. (뇌피셜입니다) 그리고 이 파크비엔 주변엔 다행히 신축이 많다. 아무리 영통구축이 입지가 좋아도 입지요건 보정은 거기에 한정된 것이고 물건자체가 너무 다르다. 하다못해 영통 주변은 지하주차장 연결이 안돼있는 연식이다. (까는거 아닙니다 그 구축 아파트에 살고 있습니다) 그렇다면 결국 주변 신축, 그리고 또 행정적으로도 같은 동인 광교를 볼 수 밖에 없다.

파크비엔아파트를 예시로 든 이유는, 영통 주민들의 나름 관심이 영흥이 얼마나 시세가 나올까 하는 부분이 있기 때문이다. 지금까지 이런 입지가 없었다. 서울숲 다음의 진정 숲세권이다. 그런데 감정평가 공부를 하는 입장에서 시세를 유추하고 싶었으나 생각해보니 시세예측이 불가했다. 이런 형태의 입지는(공원안에 아파트, 도심 속 숲) 전무후무하다고 보여진다. 그래서 인근지역은 커녕 유사지역, 동일수급권까지도 생각해도 답이 안나온다. 유사지역으로 광교를 생각해도 될지 모르겠다.

어쨌든 수험적으로는 공동주택가격이 문제로 나올 일은 없다. 왜나면 공동주택가격은 감정평가업자가 평가하진 않기 때문이다. 한국감정원에서 하고 사실 그 의미도 크게는 없다. 왜나면 아파트는 실거래가 팍팍 이뤄지기 때문에 실거래가 파악이 쉽고 실거래가 가치를 바로 알려주기 때문이다. 그러나 그 적정 시장가치를 파악하는 기초는 거래사례비교법이다. 공동주택은 거래사례비교법으로 평가한다. 그래서 신축 아파트가격, 택지분양가격 같이 최초로 매겨져야 하는 가치가 있을때 궁금하다. 과연 어떤 식으로 형성이 될지 궁금하다.