투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역 차이

내일부터(2020년 7월 10일) 전세대출이 매우 까다로워질 예정이다. 갭투자와 투기를 막기 위함이라고 하지만 실수요자들도 오로지 실수요로 움직이기 힘들다. 내가 사는 지역은 현재 집값이 1억 이상 단기간에 올랐다.(1억이라니 1억이라니!) 그래서 집을 사고 싶어도 당장 현금이 없는 사람들은 결국 전세대출을 이용할 수 밖에 없을텐데 이런 실수요자들도 요동치는 부동산 정책 속에서 갈피를 잡기 힘들다.

우리나라 부동산 정책은 전국적인 규제보다는 지역적인 규제가 크다. 그래서 특정 ‘지역’이 기사에 많이 출몰한다. 이번 전세대출 관련해서도 지역이 한정된다. 바로 ‘투기지역’, ‘투기과열지구’, ‘조정대상지역’이다. 이 세가지 장소에 ‘아파트’의 경우 규제대상이 된다. 이 ‘지역’ 및 ‘지구’는 국토법상의 용도지역/용도지구/용도구역과 조금 달라서 언뜻 보면 추가된 지역같지만, 좀 더 자세히 알아보면 ‘지역’이라고 다 같은 지역은 아니다. 투기지역은 기획재정부에서 지정하고, 투기과열지역, 조정대상지역은 국토교통부에서 지정한다. 이는 국토의 이용과 목적에 따른 분류를 생각했을 때 큰 차이라고 볼 수 있다.

우리나라 국토는 전부 특정 한개의 <용도지역>에 해당한다. 중복지정은 안되며, 용도지역이 없는 지역은 없다. 이 용도지역이 크게 4가지로 나뉘는데 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역이다. 각각의 지역 안에서 세부적으로 나눠진다. 예컨대 주거지역은 도시지역에서 세분화된 것이다. 그리고 <용도지구>와 <용도구역>의 경우는 지정이 될 수도 있고 안 될 수도 있다. 특정 목적을 가지고 지정권자가 일정한 절차를 거쳐 지정한다.

국토법상 이 용도지역/지구/구역은 우리나라 국토에 관련된 기본적인 법규라고 볼 수 있고, 그 외에 위에서처럼 특정 목적을 위해 특정 지역으로 지정이 가능하다. 지금 전세대출과 관련해서 쟁점이 되는 지역 및 지구는 이 국토법상 지역이 아닌 특수 지역이라고 보면 된다.

추가로, 서울은 전지역이 투기과열지구고, 이번에 송파 등 특정 지역이 토지거래허가구역으로 지정됐다고 한다. 이 <토지거래 허가구역>은 국토법상 용도구역에 해당하며 이 구역에 있는 토지를 거래할 때는 시,군,구청장의 허가를 받아야 하므로 거래가 상당히 제한되는 지역이라고 볼 수 있다. 규제 강도가 매우 세다고 생각하면 된다.

이 지역들은 국토법상 지역처럼 반드시 지정돼야 하는게 아니고 경제 상황에 따라 변동한다. 수개월, 혹은 수년에 걸쳐 조정대상지역으로 추가되거나, 투기과열지구로 추가 되는 것이다. 기사를 본격적으로 보다보니 용어 정리가 필요할 것 같아서 정리해봤다.