재개발과 재건축 차이/ 조합원 지위와 평가방식 차이

1.기본적인 차이

재개발과 재건축은 같은 듯 다르다. '도시 및 주거환경 정비법(이하 도정법)'상 먼저 살펴보자. 일반 예비투자자들이 알면 좋을 차이다. 간단히 생각해 도시를 갈아 엎는 방법은 세가지가 있다. '주거환경 개선사업', '재개발 사업', '재건축 사업'이다. 주거환경 개선사업은 굉장히 열악한 지역(법상 용어보다는 그냥 풀어쓰겠다) 건축물이 막 쓰러지기 직전인 그런 지역에 도로사정이나 기타 기반시설사정도 안좋은 곳을 개발하는 사업이다. 그리고 그 다음 좀 괜찮은 곳을 개발하는게 '재개발 사업'이다. 아까는 극도로 열악했다면 재개발 사업은 그냥 좀 열악하고, 도로 등 기본 기반시설은 괜찮아 보이긴 하지만 그래도 뭔가 보충해줘야 할 것 같은 구도심지역이라고 생각하면 된다. 재건축 사업은 뉴스에서 많이 보듯이 서울의 유명한 지역 등을 말하는데 정비 기반 시설(도로 같은 것들) 같은건 서울이니 다 잘 돼있는데 반해 건축물은 매우 노후하고 불량하니(우리나라 간판 아파트인 은마아파트 등) 개선해보자 하고 벌이는 사업이다.

 

각 사업마다 분양권을 받을 권리가 조금씩 다르다. 주거환경개선사업은 조합을 결정할 수 없어서 논외로 치고, 재개발과 재건축만 보겠다. 재개발은 토지를 가지고 있거나 지상권을 가지고 있는 사람도 수분양권이 있다. 그러나 재건축은 토지와 건축물을 '동시에 다' 소유하고 있어야 수분양권이 주어진다. 우리나라는 토지와 건물이 각각 따로 노는게 원칙이다. 아파트 같은 경우는 특수하게 집합건물로 취급돼 대지권이 디폴트지만, 대부분은 토지대장과 건물대장이 따로 존재한다. 그래서 두개의 땅주인과 건물주인이 다를 수 있다. 재건축을 할때는 둘다 가진 소유자만 조합원이 될 수 있다는 뜻이다. 좀 더 사익적인 성격이고 좀 더 까다롭게 자격조건을 내세운 것이라고 할 수 있다. 까다롭게 해도 따라야 하는건 재건축 자체가 다른 두가지 사업에 비해서 사익 성격이 강하고 그만큼 조합원의 힘의 비중이 크고 조합원이 사업의 주축이 되기 때문이다. 토지나 건물 중 한가지만 가진 사람은 나중에 매도청구를 하고 그 값을 받고 나가면 된다.

 

조합원 지위에 대해 기본으로는 시점을 잘 봐야한다. 사업마다 기준시점이 공고되므로 이를 고려하여 특정 지점 이전에 조합원 지위를 획득해야 한다. 그런데 만약 투기과열지구에 있는 사업이라면 재개발은 '조합설립 인가 이전'에 조합원이어야 하고 재건축은 '관리처분계획 인가 이전'에 조합원이어야 한다. 그 기준시점 이후에 전매가 제한되기 때문이다.(다만 상속 등에 의한 경우는 예외로 인정한다)

 

2. 감정평가 방법상의 차이점과 공통점

두 사업 모두 종전자산과 종후자산이 중요하다. 이때 '감정평가 실무기준'에 따른 재개발과 재건축의 차이를 간략히 살펴본다.

 

재개발의 경우는 공적 느낌으로 '보상평가'의 결을 지니고 있다. 무허가건물 처리 기준 등에 대해서 기본적으로 보상평가 스럽게 진행이 된다고 한다. 물론 완전히 보상평가를 따르진 않고, 시도 조례에 따라 재개발 사업의 느낌적인 느낌이 결정된다. 예컨대 내 생각엔 이런게 아닐까 싶다. 보상평가는 법정평가로 반드시 지켜져야 한다. 그래서 무허가건축물은 1989년 1월 24일에 건축된게 어느 방법으로든 확인이 되면 무허가 건축물 부지는 '대'로 인정해준다. 법정 평가니 '무조건'이라고 봐야한다. 보상시 지목이 '대'냐 '전'이냐의 차이는 가격적으로 꽤 중요하다. 이에 반해 재개발의 종전사잔 평가의 경우는 이 기준을 따르긴 하되 완전히 공적 평가는 아니므로 시도조례에 따라 조금씩 시점이 다를 수 있다. 89년 1월 24일이 아닐 수도 있고 더 빨리 지었어야 할 수도 있다. 내가 알기론 서울시 조례는 더 이전이라고 알고 있다. 재건축의 경우는 좀 더 자유롭게 할 수도 있다. 두 사업 모두 대부분은 기준시점이 '사업시행계획인가고시일'기준이 된다. 이때 기준으로 물적 확정 등이 이뤄진다. 이 시점 기준으로 종전자산을 평가하는 것이다. 재무허가건축물이든, 수분양권지위 등 조합이 어느정도 범위 내에서 달라질 수 있을 것이다.

 

재개발이든 재건축이든 평가의 기본 원칙은 조합원간의 상대적 가치가 균형을 이뤄야 함이 중요하다. 이건 공통점이라고 보면 된다. 일반 보상평가의 경우 법정평가가 무조건 법대로 해야해서 옆집과 내 집이 조건이 다르다면 획기적으로 가격이 달라져도 상관없다. 하지만 재개발이나 재건축같이 일정 사업지구 내에서 종전자산을 평가할때는 자산간 어느정도 균형이 있어야 한다. 같은 아파트에 살고 있는데 몇천씩 차이가 나서는 안되는 것이다. 개별 특성에 따라 일조권이나 한강뷰 등으로 시가는 차이가 날 수 있겠으나 그것보다 좀 더 균형의 원칙이 중요한것이라고 해석된다. 그렇다고 무조건 똑같이 해야한다는 것은 아니고 말이다.