분양가 상한제 분양가격 제한 관련 법률, 공시지가 상승에 따른 분양가 상승은 필연적

분양가 상한제 이슈가 있을때부터 이 아파트가 분양가 상한제에 적용되냐 안되냐가 초미의 관심사였다. 법률이 시행된 직후엔 입주자모집공고가 언제인지 등에 따라서 결정되는 줄 알았고 어차피 내가 결정하는 것도 아니기에 그냥 커뮤니티나 검색으로 이 분양가가 어떤지 알아보는 수준이었다. 그러다 도대체 이 분양가 상한제가 어떤 법률에 의해 어떤 법칙으로 적용되는지 궁금해서 직접 찾아봤다. 일례로 동탄 디에트르를 보면 거의 같은 입지인데 아파트의 경우엔 분양가 상한제가 적용되면서 전용 84기준 4~5억대에 나왔고, 오피스텔의 경우 분양가 상한제 적용이 안돼서 같은 전용면적 기준 9억대가 나와버렸다. 분양가 상한제에 대해 수박 겉핥기보다는 조금 더 나아가 수박오이 까지는 알아보려고 한다. 일단 법조문을 내 입맛대로 긁어오면서 링크를 달 예정이다. 원문은 링크를 통해 국가법령정보센터를 통해 확인하면 정확할 것이다.

구글로 '분양가 상한제 법률'이라고 치니 일단 '주택법'이 나왔다. 주택법에 따르면 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 몇가지 해당되는 지역에서 공급시 분양가 상한제를 적용한다고 나와있다. 이 지역이 바로 '공공택지'다. (지역:1)공공택지에서 일반인에게 공급하는 공동주택(아파트)은 분양가 상한제가 적용된다는 해당 조문이다. 그리고 이에 더해 공공택지 외의 지역이더라도 국토교통부장관(이하 '국장')이 (지역:2)주택가격 상승이 매우 우려돼서 주거정책심의위원회의 심의를 통해 따로 또 지정하는 지역도 분양가 상한제가 적용될 수 있다. 이게 일단 분양가 상한제 적용되는 조문이다. 이 두가지 지역에 해당하는 곳에서 분양하는 것이더라도(단서조항/지역조건 관련없이 물건 자체로 적용)도시형 생활주택(동탄 디에트르 오피스텔이 9억인 이유)이거나 경제자유구역 관련, 관광진흥법 관련 혹은 한국토지주택공사 또는 지방공사가 도시 및 주거환경정비법(재개발 등과 관련된 그 법) 등에 의한 주택(상세조건은 조문으로 확인)이면 분양가 상한제를 적용하지 않게 된다.

관련 문서 : https://www.law.go.kr/LSW/lsLawLinkInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1000134535&lsId=001809&print=print

법령 | 국가법령정보센터

그럼 분양가는 어떻게 결정되느냐. 기본적으로는 택지비와 건축비로 결정된다. 택지비는 두가지의 경우로 나뉜다. 위에서 언급한 조건상 (지역:1)공공택지에서 분양하는 경우는 '해당 택지의 공급가격에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액'으로 정한다. 그리고 위에서 언급한 조건상 (지역:2)주택가격 상승이 매우 우려돼서 주거정책심의위원회의 심의를 통해 따로 또 지정하는 지역에서 분양하는 경우는 '감정평가 및 감정평가사에 관한 법률'에 따라 감정평가한 가액에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액으로 결정한다. 감정평가 기준으로는 조건부 감정평가로서 택지조성이 완료된 상태 및 대지를 기준으로 한다. 아파트 부지로서 일단지로 평가한다. 기준시점은 택지평가신청일(국가 및 지자체의 경우 의뢰일)이라고 한다. 주된 평가방식은 공시지가 기준법, 이때 그밖의 요인 보정자료로는 원칙상 택지평가선례가 있으면 이를 적용한다. 결국 전체적인 맥을 봤을때 택지비는 공시지가가 제일 중요하지 않을까 싶다. 건축비는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 건축비에 따로 조례 등으로 가산 금액을 정할 수 있다.

어떤 경우든 택지비를 생각하면 기본적으로는 국가도 공시지가를 참고할 것이고, 감정평가액도 공시지가 기준법을 적용한다고 했으니 결국 공시지가가 중요하다. 최근 분양가 상한제를 적용함에도 공시지가에 따라서 분양가가 생각보다 비싼 경우도 있고, 생각보다 저렴한 경우도 있다. 서울에서 분양한 분양가 상한제 적용 주택 분양가를 보면 '생각보다' 매우 비쌌던 것을 기억한다. 우리나라에서 공시지가는 약간 가격 방어선 같은 느낌이었고 누구나 실거래가와 갭이 있다고 인정됐기 때문이다. 이게 올해 굉장히 상승됐다. 나도 내가 사는 아파트의 공시주택가격을 확인해봤더니 그동안 몇천만원 오른 것에 반해 올해 억단위로 올랐다. 아무리 공시지가를 실거래가에 맞추는게 이론상 '합리적'으로 보여도, 공시지가 기준으로 세금이 결정되고 보상의 기준이 되는 등의 '정책적'특성이 있어서 공시지가는 좀 '보수적인 느낌'이었는데 이 마저도 엄청 상승했다. 결국 이 부동산 상승장은 공시지가까지 급격히 올려버리고 '뉴노멀'이 돼버린 것이라고 생각한다. 그래서 이 기본가격 자체가 올랐으니까 분양가 상한제라도 해봤자 수년 전 분양한 분양가보다 훨씬 비싸게 느껴지는 것이다.

정리하자면, 분양가 상한제는 공공택지나 나라에서 지정한 곳에서 분양하는 공동주택에 적용되고, 택지비에 건축비를 가산하는 형태인데 이 두가지 비용은 국가적으로 공인된 가격으로서 공시지가가 매우 중요하고, 공시지가가 지금 엄청 올라서 분양가도 비싸게 느껴지는 것이고, 그럼에도 불구하고 어쨌든 시세보다는 공시지가는 조금 더 보수적이고 시세보다는 아직 그래도 70퍼센트 이하의 수준이기 때문에 분양가 상한제 아파트의 분양가는 시세보다 저렴해야한다. 다만 그 '시세'가 어떤지는 이 시장에서 판단하기가 조금 어렵다.