재개발 재건축 비례율 계산하는 방법, 리모델링 사업성 판단도 비슷할듯

[각 사업별 기본적 특성]

사업마다 법적요인, 기부채납, 청산요건 등이 상이하므로 일반론적인 것으로만 찾아봤다. 각 사업절차나 사업종류에 따라 포함되는 물건이 다 다르지만 그것까지 쓰면 너무 길어지기 때문에 이 글에서는 비례율 계산만 쓸 예정이다. 비례율을 따져보는 것은, 재개발의 경우 전체 사업의 성공에 약간 초점이 있어보이고, 재건축의 경우는 조합원들의 부담금을 예상하고 사업의 수익성을 예측하는 데에 초점이 있다. 그리고 리모델링은 재개발처럼 다 열악한 상황도 아니고, 재건축처럼 아파트가 썩어가는것도 아닌 상황이라 나라에서 딱히 도와줄 일이 없으므로 온전히 아파트 수선 비용을 세대주들이 부담해야하는 상황에서(일반 분양을 많이 받아서 사업비에 충당할 수 없는 구조) 도대체 세대별 부담금이 어느정도 나올지를 가늠해보는 1차적인 수단이 될 수 있을것 같다. 

 

 

728x90

[비례율 산정하여 권리가액 구하기]

산식 자체는 간단하다. (전체 종후자산 가액-총 사업비)/(전체 종전자산가액) 이다. 이게 비례율이다. 사업 진행 전의 원래 상태의 자산들을 모두 조사해 평가하고, 사업이 완료됐을 때를 가정해 분양 수입 등을 계산해 조건부 평가한다. 그리고 이 사업을 위해 들어가는 모든 비용을 계산해본다. 비례율은 하나의 도구이고 이 비례율을 이용해 내 자산이 이 사업에서 얼만큼의 권리를 가지는지 그 권리가액을 산정해야한다.

 

예시를 들어보자. 예컨대 사업 전에 내가 가진 집값이 3억이라고 가정한다. 그리고 사업지 전체의 부동산 가격은 총 350억이라고 가정한다. 공사비는 총 230억, 종후 자산은 총 430억이라고 가정해서 비례율과 비례율을 이용한 내 권리가격을 정산해보자. (430억-230억)/350억 = 비례율은 약 57프로가 나온다. 그러면 내 집이 3억이라고 했으니 3억에 이 비례율을 곱해준다. 3억*57%= 171,000,000 이 금액이 내 '권리 가액'이 된다. 사업이 완성된 후 완성된 아파트의 분양가액이 3.5억이라고 가정해본다. 그러면 3.5억에서 약 1.7억을 제외하고 1.8억만 추가로 내가 내면 3.5억짜리 아파트를 받게 된다. 즉, 내 부동산이 하는 이 사업의 사업성은 비례율이 57%기 때문에 내 기존 아파트 가액에서 57프로 가액을 권리가액으로 인정받아서, 추후 분양할 3.5억짜리 아파트를 추가로 1.8억만 내고 받는것이다. 이 3.1억 아파트를 반납하고 말이다. 그래서 결국 비례율이 클수록 내가 낼 돈은 줄어든다. 

 

비례율이 크려면 당연히 종후 자산(분양할 아파트의 가격이 비싸든지, 아니면 세대수가 많든지)이 커야한다. 아까의 가정에서 만약에 종후 자산이 더 좋고 비싸고 일반분양도 더 많이 받는다고 가정해서 430억이 아니라 600억이라고 가정해본다. 그러면 식이 (600억-230억)/350억 = 비례율은 약 100프로가 나온다. 내 집 가격 가격 그대로 다 인정 받는것이다. 따라서 3.5억짜리 분양될 아파트를 헌집내고 여기에 5천만원만 내면 3.5억에 분양할 새 아파트를 받는다는 것이다.

 

여기에 한 술 더 떠보자. 만약에 이 곳이 천지개벽할 곳이라 분양가가 훨씬 더 높이 책정될 예정이거나 아니면 용적률을 많이 받아서 분양 세대수를 획기적으로 늘렸다고 가정하자. 종후자산이 430억 말고 800억이 됐다고 가정한다. (800억-230억)/350억 = 비례율은 약 160프로. 이렇게 되면 이제 '돈을 받고 새 집을 받는다' 받는 돈으로 풀옵션 가즈아!가 되는 것이다. 3억의 160프로 해서 4.8억이 내 자산으로 권리가액이 된다. 그럼 4.8-3억=1.8억을 더 받는다. 이래서 비례율을 산정하는것이 중요하고, 비례율은 높을수록 좋고, 비례율이 높으려면 다른 조건 동일할때 일반분양 세대수가 많거나 엄청 입지가 좋은 곳이어야 한다.

 

[리모델링은 성공할 것인가]

이 측면에서 리모델링 사업성이 매우 중요하다. 아까 3억짜리 집을 3.5억짜리 집으로 받는데도 세대당 부담해야할 금액은 1억이 넘었다. 저 산식에서는 일반 분양 물량으로 세대수가 증가한걸 감안했는데도 말이다. 그런데 리모델링은 수직증축을 한다해도 몇 층 안될 것이다. 수직증축한 사례가 있긴한가 모르겠다. 그러면 한 동을 짓는게 보통 대안이라고 한다. 옛날 아파트가 동간격이 넓어서 어디 한군데 동 하나를 세운다고 해도 그게 사업성을 탄탄히 받쳐줄만한 충분한 물량은 안된다. 그렇기 때문에 진짜 비용 세이브 측면에서의 일반분양 물량이다. 그래서 비례율 개념을 가지고 계산을 하면 아마 분담금이 많이 나올 것이다.

 

정확히 리모델링 사업비용을 몰라서 말을 못하겠는데, 주변에 리모델링 조합까지 설립된 곳의 카더라 통신에 따라 썰을 풀어보겠다. 내가 사는 곳은 수원에서 입지가 꽤 좋다. 그러나 아파트가 25년차에 접어들고 재건축은 가망이 없고 부동산 폭등장에 리모델링 얘기가 나오기 시작하더니 실제로 추진이 팍팍 되고 있다. 이 단지 시세는 대략적으로 지금 현재 20평대가 4~5억, 30평대 초반이 7억정도로 알고 있다. 그 주변 신축 아파트 거래사례에 비하면 저렴한 편이긴하다. 그 주변 신축 아파트는 이 구축 단지보다 입지가 안좋다(역이랑 상권이랑 훨씬 멀다). 그래서 이 아파트가 구조적으로 환골탈태한다면 분명 신축가격을 어느정도 따라는 갈 것이다. 주변의 전용 84 신축아파트 가격이 8~9억이 넘어가는 시점인데 그럼 6~7억짜리가 최소 9억은 돼야 하는거고 리모델링 비용은 그럼 1 세대당 1~2억정도는 최소한 될 것같은데(들은 것이다) 그래야 1억이라도 버는 것이다.

 

1억을 버는것도 그냥 버는게 아니다. 리모델링 하는동안 전세를 구해서 나가있어야 하고, 복비, 이사비 등등 따지면 돈 자체로 버는건 얼마 안될 수도 있고 어쨌든 이사를 안가고 새 집을 받는것에 큰 의의가 있다고 본다. 리모델링을 하려면 돈이 많이 든다고 하니 결국 일반분양 없이 리모델링 후 예상 시세가 매우 중요하다. 가만히 그냥 조용히 살고 싶은 사람들은 굳이 2억내고 나가서 살고 들어올 바에야 아예 매도를 하고 싶어도 그 비슷한 입지에 좋은 조건으로 가기도 쉽지 않을 것 같고. 재건축은 몰라도 리모델링은 진짜 이해관계가 아마 첨예하게 대립할 것 같다. 근데 사업 조감도를 보면 진짜 멋지긴하다. 재건축은 사례가 많지만 리모델링은 내가 잘 몰라서 사례를 잘 모르고 특히 수직증축은 잘 모르겠고, 수평증축도 모르겠고, 한 동을 새로 짓게 되면 그 동이 최고 대박 분양 물량이지 않을까, 되지도 않을거 혼자 기대.