노마드 주부

부동산 시장만 놓고 보면 안된다는걸 절실히 깨닫고있다. 부동산가격의 가격이 발생한 후 가격이 형성되는 과정을 꼽으면 크게 자연,사회,경제,행정 요인을 꼽는다. 최근 행정요인이 너무 심하고 여기서 특히 경제요인이 크다는걸 또 실감했다. 저금리 기조가 이렇게 임팩트있는지 몰랐다. 양적완화의 무서움을 느꼈다. 그리고 이 풀린 돈들이 자산가치의 버블을 만들고 이제 나조차 내 주변 아파트가격이 달리보인다. 5억도 비싸다고 생각했는데 이제는 7억이 굳어져서 7억이 덤덤하다. 물가가 장기적으로 우상향하지 않고 계단처럼 껑충.

그리고 부동산 가격이 이렇게 금리에 취약하다는걸 느꼈다. 자산가치가 상승하는건 돈을 쥐고 있는 사람들이 이 돈을 묻어두는건데 금 리가 오르기 시작하면 그 돈이 이제 다른 고금리 시장으로 갈 것이다. 지금이야 예금금리가 제로수준이니 그냥 가지고 있는 것보다 뭐라도 하거나 집을 사는게 낫다고 생각하지만 금리가 오르면 귀찮고 이미 고평가되고 사고팔기 어렵고 비용도 막대한 부동산에 돈을 묻기보다 또 다른곳으로 뺄 것이다. 이 과정에서 일부의 특수한 아파트들 말고는 조정이 오게 될 것이고 말이다.

이건 사실 순환이다. 그 순환을 견디면 또 다시 이번같은 상승장도 올 것이다. 파도처럼. 우리보다 훨씬 역사가 깊은 자본주의의 역사를 보면 그렇다. 하락장이야 당연히 오겠지만 이 풀린돈이 그렇다고 또 다 빠지겠나 싶다. 적당한 하락이 있고 다시 또 상승하고 이럴것같다. 10년~20년전 물가는 지금의 거의 10분의 1 아닌가 싶다. 그점에선 어쨌든 현금을 들고있는건 아무것도 안하는것과 같다. 나는 부린이므로 통찰력은 없지만.

이론적으로는 가격발생요인, 가격형성 요인이라고 부른다. 가격발생요인은 유효수요, 상대적 희소성, 효용성이 있다. 이런 특징이 있기 때문에 가격이라는게 매겨질 수 있는 것이다. 또 이렇게 매겨진 가격은 자연적, 사회적, 경제적, 행정적인 요인에 따라 계속 변한다. 이론적으로는 거의 모든걸 포함한다.

실질적으로 부동산 시장에서 부동산 가격을 볼때는 크게 '유동성, 규제, 금리, 공급'이 중요한 것 같다. 경제주체들이 이런 요소들을 고려해 시장에 내놓거나 살 가격을 마음속으로 정한다. 현재는 규제가 너무 강력하다. 그래서 가격이 떨어질 것 같아 보인다. 그리고 공급대책이 나름 어마어마하다. 그래서 공급과 수요 원리에 따르면 상당한 균형이 예상된다. 그런데 생각보다 안빠지고 아직도 국지적으로는 상승하기까지 한다. 그것은 바로 금리와 유동성 때문이다. 투자자로서(실수요라고 하더라도) 초저금리 시대에 물가상승까지 생각하면 실물을 가지고 있는것이 낫다는 판단이다. 그리고 유동성이 생각보다 매우 큰 영향을 준다. 시중에 돈이 매우 많이 풀리고 있다. 돈이 흔해지면 돈이 덜 귀해지는 원리다. 너도 나도 현금이 많으니 시장에서 슬쩍 값을 올려도 그정도의 현금은 있다. 새우깡이 500원이었다가 지금은 거의 2000원이 돼도 다들 사먹는다. 화폐가치가 떨어진 것이다. 새우깡도 이러한데 부동산은 어떠랴.

그래 이 유동성이 지금은 매우 문제다. 언론에서는 유동성이 너무 넘쳐서 그렇다고 한다. 반은 맞고 반은 틀리지 않았나 싶다. 유동성이 매우 풍부해서 돈 있는 사람이 돈을 불릴 데가 없는 건 맞다고 본다. 이번에 카카오게임 공모주 청약을 보고 몇시간만에 16조가 모였다고 한다. 1억넘게 넣어야 1주 받을까 싶은 수준인 것 같다. 이런게
한 둘이 아닐 것이다. 이런 유동성이 분명 있다. 반대로 유동성의 또다른 이름은 부채다. 빚. 가계대출로 이뤄진 그 유동성이 문제다. 집값이 하락하거나 상환능력이 상실되면 공중분해될 유동성.

돈 있는 사람들은 돈 불릴 데가 없다. 그래서 그런 유동성이 너무 넘쳐서 주식시장으로 흘러들어갈게 뻔하다. 또 주식시장은 주식무식자인 내가 보기에도 요즘 참 매력적이다. 카카오게임만 봐도 그렇다. 돈이 있다면 크게 손해 안볼 것 같다. 그러나 주식시장도 몇번 큰 위기가 있었기에 조심스럽다. 주식하면 망한다는 관념이 그래서 우리사회에 만연한 것이고 그러면서 그 돈이 부동산으로 흘러들어들어왔다고 보는 시각도 있다. 이 시점에 혜성같이 등장한 펀드가 있다. 바로 뉴딜펀드다. 우리나라를 앞으로 복구하고 발전시키는데 쓸 돈을 모으기로 했나보다. 원금보장이 된다는지 확실히 모르겠는데 원금보장만 된다면 매력적이다. 유동성을 이리로 흡수하려나 싶다. 돈 굴릴데 없지? 주식시장은 리스크가 크지? 나라에서 잘 관리하는 펀드로 돈좀 빌려줘. 이런 속삭임이 들린다.