노마드 주부

단독명의보다 부부공동명의가 매우 유리해졌기 때문에 우리도 아파트를 공동명의로 하기로 결정했다. 요즘 내가 바짝 알아본 바로는 건보료 피부양자 자격박탈이 조금 걱정이긴 하지만 이러나 저러나 다 고민이 되는 상황이기 때문에 어쨌든 유리한 공동명의로 하기로 했다. 매수를 할때는 좀 다를 것 같고 아래에서 하는이야기는 분양받은 아파트의 지분을 넘기는 개념의 공동명의에 관한 설명이다. 즉 수분양권의 지분 반을 넘기는 형태다. 분양받은 아파트의 '분양권'은 보통 전매제한 기간이라는게 있을 것이다. 우리 아파트는 소유권이전등기시까지 전매금지다. 따라서 수분양권의 지분이라도 누군가에게 넘기는건 전매로 본다. 이때 전매가능한 예외규정으로서 부부공동명의가 있다. 아파트 분양사무소에서 이 서류들을 모아서 LH에 한번에 보내 전매예외사유 검토를 한 뒤 공동명의로 전환해주는 절차가 있어서 우리는 그렇게 하기로 했다.

분양사무소에서 준비하라고 한 서류들을 모두 꼼꼼히 작성해야한다. 나같은 경우 남편이 직장에 다니고 있기 때문에 동사무소에 갈 시간이 여의치 않았다. 그래서 내가 남편에게 위임장을 받아 남편의 '매도용 인감증명서'를 떼왔는데 알고보니 그렇게 하면 안된다고 한다. 꼭 본인이 가서 본인용으로 발급받아야한다. 내가 위임장을 받아서 남편 인감을 떼면 우측 상단에 '대리인 발급'이 표시된다. 이런 서류들 사항을 꼼꼼하게 봐야한다. 나는 내일 제출할건데 아직도 떨린다. 회사에서 입찰사업 서류 낼때와 비슷한 심정이다.

보통 분양받은 아파트의 분양권은 공동명의로 할때는 분양 후 '등기치기 전' 적당한 때에 하면 되는 것으로 알고 있다. 다만 대부분 중도금대출 이전에 하는걸 선호한다. 왜냐면 중도금대출이 실행되면 서류가 좀 더 복잡해지기 때문이다. 수분양권 외에 대출승계 등의 일이 낀다고 한다. 지금도 서류때문에 머리 아픈데 더 아플걸 생각하면 중도금대출 실행전에 해치우는게 정답이다. 다만 여러가지 세금 등의 문제로 고민을 하는 분들이 있다면 나중에 해도 되긴 된다니 충분한 검토후에 하는것도 한 방법이다. 요즘은 하도 법이 바뀌고, 또 강력해지고 있어서 도대체 뭐가 유리할지 감이 안잡힌다. 앞으로 부동산 정책이 어찌될지 몰라서 나도 머리가 아프다.

나는 지금 소득이 없다. 그러나 아파트를 공동명의로 할 것을 생각하기 시작했다. 어제 아침까지만 해도 그럴 생각이 없었는데 어제 저녁에 뜬 기사를 보고 마음이 돌아섰다. 앞으로 단독명의에서만 받을 수 있었던 혜택인 고령자 및 장기보유특별공제를 공동명의에도 적용을 해준다고 법안이 의결됐다고 했기 때문이다. 부동산 정책 신뢰도가 바닥을 치고, 원래도 정책은 변동성이 심해서 사실 또 정책이 바뀔 수도 있다고 본다. 하지만 전체적으로 방향성은 공동명의를 지향하고 있는 것 같다.

이때 한가지 생각이 난게 있었다. 참고로 나는 부린이고 여느 세법 전문가처럼 말을 할 수 없기에(심지어 이 시국에선 세무사들도 부동산 상담을 꺼려하고, 세무사마다 답이 다르다고 하기도 한다) 내가 쓰는 말만 정답은 아니라는 점을 명확히 하고 넘어간다. 부부 공동명의가 이제 훨씬 유리해졌음에도 생각해봐야 하는게 바로 건강보험 피부양자 자격 요건 상실이다. 남편이 직장에 다니고 부인이 전업인 경우, 부인이 보통은 남편의 직장가입자로 피부양자 등록이 돼있을 것이다. 이때 부인이 공동명의로 아파트 지분을 갖게 된다면 재산이 생기는 것이 돼서 과표에 따라 건보료 기준에 잡히게 될 수 있다. 이에 따라 피부양자가 될 수 있는 자격이 박탈되고 남편의 직장가입자에서 탈퇴되며 지역가입자로 전환이 된다. 이때 매달 내야하는 지역보험료가 얼마인지에 따라서 내가 앞으로 어떻게 될지 확실히 모르는 부동산 세금관련 혜택보다 더 커져버리는 수가 있다. 그리고 만약에 청약에 당첨돼서 처음부터 공동명의를 하면 제일 좋지만 중간에 증여를 하게 되는 경우도 있다. 단독이었다가 공동으로 전환하는 사례다. 이 경우 부부간의 증여는 6억까지 과세가 되지 않아 증여세는 피하지만 증여취득세라는걸 내야 한다고 한다. 그래서 이에 따른 지출액도 따져봐야한다고 한다.

아파트를 공동주택으로 소유하게 되는 경우 이외에도 건강보험 피부양자 자격상실조건이 또 궁금해져서 찾아봤다. 나같은 경우는 취직을 목표로 열심히 공부를 하고는 있지만 이렇게 글도 끄적끄적 거리고 있고 나중에 아르바이트라도 하면서 수험생 생활을 할 계획도 있기 때문이다. 너무 합격을 멀리 잡았나? 아무튼 건강보험료 피부양자 자격상실조건으로서 소득과 재산요건이 궁금해져서 찾아봤다.

1. '사업'소득이 없어야 한다

 (1)사업소득 자체가 아예 없는 경우

   1)이자소득,배당소득

   2)근로소득(총급여액)

   3)연금소득(총수령액)

   4)사업소득(없는 것으로 간주 케이스) 및 기타소득은 필요경비 공제액

 (2)사업소득이 있는데 없는 것으로 인정되는 경우

   1)사업자 등록을 한 경우

     ㄱ.총매출액-필요경비 = 사업소득 = 0원이거나 그 이하

     ㄴ.장애인이나 국가유공자 등 대상사는 사업소득 합계 연 500만원 이하

   2)사업자 등록을 안한 경우(프리랜서 등)

      총매출액-필요경비=사업소득 합계 연 500만원 이하

2. 연간 소득 합계가 3400만원 이하(2022년 7월 1일부터 2000만원으로 하향조정)

    *사업자 등록을 하여 사업소득이 있지만 없는 것으로 보는 경우에도 이 기준을 맞춰야한다고 함

3. 재산 기준

  (1)재산세 과세표준 합계액이 9억 초과

  (2)재산세 과세표준 합계액이 5.4억(2022년 7월 1일부터 3.6억으로 하향조정)~9억이고 연간소득 1000만원 초과

이것저것 자료를 찾으면서 정리를 해봐서 공통적으로 나온 것들을 묶어본 것이다. 크게는 소득기준과 재산기준이 있고 소득기준은 좀 나에게 복잡해보인다. 내가 공부를 하다가 일을 하게 되면 그건 아마 근로소득으로 잡힐 것 같다. 이때는 사업소득이 아니라 일단 괜찮고, 만약 블로그가 너무 잘돼서 기타소득이 많이 잡힌다면 이것도 사업소득은 아니니 일단 괜찮다. 다만 이 근로소득과 기타소득이 연간소득이므로 이게 22년 이후 2000만원 이하여야 한다. 일하고 블로그 써서 버는 돈이 아주 간단하게 계산하면 월 150만원 정도라고 생각하면 된다. 더 벌면, 더 벌고 지역가입자 내는 걸로. 그리고 내가 지금 궁금했던건 재산가격이었다. 일단은 과세표준 금액(주택은 공시지가의 60%)으로 9억이니, 22년 이후 공시가격 현실화율이 대충 80%라고 봤을때의 과세표준을 생각하면 9억/0.6/0.8=18.75억 시세의 아파트가 문제가 된다고 생각하면 된다(근데 이게 총 금액인지, 부부공동명의면 반인지 헷갈린다. 다만 항목에서 '과세표준 합계액'이라고 했으니 보유 아파트 시세로 보면 될 것 같다) 여기까지 쓰니 갑자기 졸리고 헷갈리다.

재산기준으로 아파트를 계산해보려고 한다. 전업주부임에도 공동명의를 해서 피부양자 자격이 박탈되려면 일단 과세표준 합계액이 9억을 넘어야한다. 오직 아파트만 있다고 가정해보면 공시화율과 과표율을 역산해서 시세 약 19억원 정도여야 문제가 된다. 연간소득이 있는 경우(1000만원 초과시)에는 2022년 7월 1일 기준으로 아파트 가격을 역산해보면 시세 7.5억정도의 아파트가 있으면 문제가 된다. 요즘 수원도 신축이 너무 강세라 거의 8~10억은 간다고 보인다. 과세표준액이라고 했으니 종부세 기준처럼 공동명의라고 해서 공제액이 다르거나 하는건 없을 것 같다. 수원에서 신축을 산다면 과세표준합계액이 이 기준을 넘을 것으로 보인다. 물론 여기부터는 내 상상회로다. 아파트가 8억이 됐다면 일단 나는 피부양자 자격이 박탈되고 지역가입자가 되는 것 같다. 4대보험이 되는 회사에 취직해서 내가 직장가입자가 되거나 능력있는 지역가입자가 되기 전까지는 결국 그럼 나는 지역가입자 보험료를 알아봐야 할 것 같다. 다시 강조하지만 지금 희망 상상회로 시뮬레이션이다. 대신 아파트가 쭉쭉 가격이 올라서 종부세 낼만큼의 가격이 되면 공동명의로 해야 공제액이 많아진다. 이래저래 참 머리 복잡하다.