노마드 주부

청약에 당첨됐다면 기쁨도 잠시, 대부분은 자금조달에서 많은 고민을 하게 된다. 정부가 그리 강조하는 생애첫,신혼 특공 등은 아이러니하게도 자금이 그리 넉넉하지 않은 계층을 청약에 참가시키면서 대출도 안해주는 상황에 밀어넣고 있다. 30-40의 경우도 상황은 나아지지 않는다. 대부분의 자금이 전세금으로 묶여있는 상황에서 청약시 중도금 대출이 40프로만 나온다면 분양가의 60프로를 현금으로 마련할 수 있어야 청약이 수월하다. 이 60프로 중 거의 대부분의 큰 돈은 전세금이다. 기존 전세금을 위험 없이 원하는 날짜에 받기라도 해야 잔금이라도 치루는 시스템이다.

예를 들어보겠다. 투기과열지구를 가정해 LTV40프로, 계약금 20프로 라고 가정하자. 분양가는 8억을 가정한다. 한 가정이 5억짜리 전세를 살고 있는 상황이다. 이 집은 계약금으로 20프로를 준비해야 한다. 그럼 당장 수중에 돈이 1억이 있어야한다. 당첨되자마자 바로 1억을 낸다. 그럼 이 집의 재무상황은 간단히 5억 전세금에 현금 1억이다. 그리고 바로 중도금 대출을 집단대출로 처리한다. 이건 한시름 놓는다. 중도금대출 6회 중 4회는 대출이다. 그럼 5회차 6회차를 또 현금확보한걸로 내야한다. 8억의 10프로가 중도금 한 회차인게 보통이다. 두 회차니 8억의 20프로 즉 1.6억을 바로 또 투입해야한다. 그리고 나서 전세금을 무사히 돌려받고 입주지정일이 됐을때 나머지 금액 잔금을 치루면서 중도금대출을 주택담보대출로 전환하는 것이다. 아주 간단히 표현하자면 8억 분양가 중 60프로인 4.8억이 있어야 원할한데 문제는 대부분이 이정도 돈은 전세금에 묶여있어서 아까 예시로 든 집은 돈이 다 묶여있는 중도금 5-6회차, 그리고 최초 계약금 1.6억이 수중에 있어야 한다는 것이다. 그리고 여기서 대출이 순조로우면 문제 없다고 본다. 그러나 신용대출 조이기에 들어가면서 신용대출로
계약금을 내는 것도 조심해야하는 상황이다. 돈을 빌릴데가 없다. 돈이 있어도 못쓰고, 웬만한 돈은 묶여있다. 대출없이는 그토록 보호받아야 하는 '서민'은 온전히 집을 분양받기도 힘들다.

이 사태를 해결할 방법은 분양가가 매우많이 저렴한 경우, 집이 현금부자인경우, 세무사겸 은행원이라 금융을 가지고 놀 수 있는 경우일 것 같다. 이 진입장벽이 꽤 커서 모르고 덜컥 분양받았다가 포기로 인해 엄청난 패널티를 받게 될 수도 있다. 어려운 일이다.

그와중에 자금조달계획서는 또 일반인들은 두렵게 한다. 부모님이 자금이 넉넉해 5천만원을 주신다고 해도 증여세, 과태료 등등 다 고려해야한다. 이걸 일반시민들이 다 해야한다. 이런 교육을 내가 받았던가? 전혀. 나는 대한민국 공교육을 성실히 받고 우수히 졸업하고 누구나 알만한 인서울 대학교 경영학과를 나오고도 이 사태가 생소하다. 가끔 덜컥 당첨돼놓고 LTV뜻도 모르는 사람도 봤다. 그사람을 비하하는게 절대 아니다. 모르는게 어쩌면 너무 자연스러운게 아닌가 싶은 것이다. 그러면서 자세히 안내하거나 그런 서비스도 없다. 개인이 알아서 세무사나 법무사 통해야 마음이 편한 상황이고, 뭘 모르거나 안일하게 적당히 하다가 투기꾼으로 몰려 엄청난 과태료를 내야한다. 어려운 세상이다. 엘리트들의 사회인가. 당첨되고도 시름이 깊은 사람들이 많다.

부동산시장이 안정적으로 우상향이나 보합이라면 자신의 의지로 적당히 위험 감수하고 들어오면 된다. 하지만 시장은 너무나 극적인 법적요인과 너무도 다양한 사회적 요인으로 요동친다. 이런 시장에 발을 놓기 무서워서 한발짝 떨어져있었더니 돌아온건 집값폭등이었다. 이 사태도 물론 진정되겠지. 하지만 그 비는 시간동안 너무나 많은 사람들이 힘들 것 같다.