노마드 주부

#한화포레나수원원천

한화포레나 수원원천은 저 원천삼성1차(중간 좌측 하얀 아파트 건물)바로 옆(사진상 좌측 안쪽)으로 지어질 예정이다. 마침 추어탕 포장해가면서 네비가 이쪽길을 찍어주길래 잠깐 들어가봤다.

신호대기 하면서 이 길을 보니 저 원천삼성 아파트가 꽤 그래도 크고 작게 삼성전자가 보인다. 이쪽은 삼성전자와 삼성전기가 가깝다. 한화포레나 수원원천의 입지가 좀 애매하긴 하지만, 애매한것 치고는 확실한 메리트가 두 개있다. 삼성 직주근접(전자,전기 다) 최고, 영흥공원 도보권이라는 것이다.

그리고 현재 공사중인 영흥 푸르지오 파크비엔이랑 꽤 가깝다. 푸르지오가 대단지이다 보니(약 1500세대) 같이 이쪽 신축아파트 느낌으로 같이 움직일 것같다.

아까 저 사진 직후, 좌회전으로 들어가면 원천삼성 입구가 보인다. 지금 위의 사진 정가운데 휑한 곳이 포레나원천 부지다. 푸르지오 임장 간다고 했을때 여기 원래 공장이 있던 것 같은데 다 철거했나보다. 안에 폐기물 처리 다 돼있고 깔끔하게 흙만 있다. 흙도 이미 파서 당장이라도 주차장 팔 것 같다.

바로 앞 원룸촌 하나 저런 느낌이고, 더 왼쪽으로 아파트단지도 있다. (신미주)

한화 포레나가 157세대만 있어서 대단지보다는 메리트가 떨어지겠지만 다행히(?) 진짜 혼자만 있는게 아니다. 원천삼성이랑 딱 붙어있다. 사진에서 보면 원천삼성 입구에 기본 상가들은 있다. 공업단지네 뭐네 말은 많지만 그렇다고 공업단지 한가운데 덜렁 있지는 않다는 것이다. 생활 기본 인프라는 같이 누릴 수 있을것이라고 생각한다. 향후 원천삼성이 재건축(30년차/용적률이 179%로서 200이 안됨)이라도 된다면 결국 영흥푸르지오,한화포레나,원천삼성이 같이 움직이게 될 수도? 이건 완전 뇌피셜이다. 재건축이란게 된다해도 십수년 걸리니. 다만 그럴 여지와 여건이 호재로 잠재될 수 있지 않을까 정도다. 그리고 팩토리월드라고 있는데 경공업이라 위험한(?) 건물은 아니다.

<부린이 임장기로 장단점>
1.장점 : (1)영흥공원 도보권. 앞으로 영흥공원에서 광교호수공원까지 그린웨이를 만든다고 하는데 그렇게 되면 영흥공원과 굉장히 가까운 한화포레나도 좋은 영향이 있을것이라고 생각한다. (2)삼성전자와 삼성전기 직주근접 최고. 원천삼성 호갱노노 댓글을 보니 삼성전기까지는 커피한잔 뽑아서 15분이면 사무실 간다고 하는 것 같다. 아 진짜 너무 좋다. (3)향후 공업지역이 상업지역으로 변경될예정이라 개발 여지가 충분. 이 계획은 찌라시가 아니라 수원도시계획에 포함돼 있다. (4)도보는 아니더라도 광교랑 가깝다. 아무래도 수원은 광교가 핫하니 광교(혹은 광교호수공원)접근성도 나름 좋은 요소같다.

2.단점 : (1)세대수가 작다. 적어서 안좋다기 보단 세대수가 많은 곳이 관리비 등등 여러 측면에서 좋다는 것 같다. 유사사례로는 청명센트레빌, 영통아이파크와 비교해보면 될 것 같다. 이 아파트에 대해선 아래 따로 설명해보겠다. (2)역세권은 아니다. 그래도 버스로 이동해서 영통역, 인동선 원천역(?)을 이용할 수 있을 것으로 보인다. (3)바로 앞은 원룸촌이다. 아파트 단지에 비해선 생활 인프라가 부족할 수 있다. (4)초품아는 아니다. 도보로는 10분 내외지만 길을 건너야 한다.

<참고할 만한 아파트>
영흥공원을 가운데 두고보면 한화포레나 수원원천과 매우 흡사한 나홀로 아파트 단지가 두 개 있다. 바로 청명센트레빌, 영통 아이파크다. 공원 아예 안에 들어가있는 영흥공원 푸르지오와는 신축이라는 점이 비슷하지만 신축 빼고는 개별요인이 꽤 다를 것 같았다. 원천삼성과 신미주원천도 인근지역 아파트가 맞지만, 아무래도 경과연수, 세대수가 조금 규모가 다르다고 보인다. 센트레빌(9년차)과 아이파크(16년차)가 준신축 혹은 구축중에서도 신축에 가까운 구축스타일인 곳인데 반해, 원천삼성과 신미주는 각각 30년, 26년차로 구축아파트다. 이런 구축단지는 아파트 구조, 재건축이나 리모델링 요소 등으로 좀 더 가격형성 요인 스타일이 다르다고 생각해서 일단 제외했다.

(1)청명 센트레빌 : 영흥공원과는 어쩌면 좀 거리가 있을 수 있다. 직선거리는 멀지 않은데 향후 영흥공원 입구가 몇개, 어디에 더 생길지 몰라서 일단 주출입구로 알려진 벽산삼익아파트(지도상 우측하단)쪽으로 쭉 돌아가는 것 기준으로 하면 조금 멀 수 있다. 다만 여기는 학군이 영통학군이라 메리트가 있다. 그리고 여긴 카더라 통신에 의하면 내장제가 좋고 다고 한다. 약간 주상복합 느낌으로 지어졌고 크지 않은 먹자골목 도로를 조금만 건더면 황곡초등학교가 있다. 용인이었다가 수원으로 된지 얼마 안됐다. 그때 한번 가격이 올랐다가 영흥공원 개장을 앞두고 인기가 많은 것 같다. 나홀로지만 생활권이 영통1단지와 비슷하다.

(2)영통 아이파크 : 영흥공원 개장을 앞두고 사실 영흥공원의 최대수혜주는 영통 아이파크라는데 아마 많은 분들이 동의할 것이다. 공원 입구는 아니지만 뷰가 완벽하다. 현재 영통 아이파크 사시는 분들은 영흥수목원 공사 현장을 두 눈으로 똑똑히 매일 아침 보고 계신다. 심지어 영흥공원푸르지오 아파트가 가운데 숲을 끼고 있어서 끝 라인 중고층부터 공원이 보이는 것에 비해(물론 세대수가 많으니 꽤 되긴 하겠지만) 영통 아이파크는 그냥 매일 수목원이다. 뷰맛집은 여기다. 다만 여기야말로 굉장히 나홀로 아파트 느낌이고 초등학교에 가려면 어쨌든 조금 걸어야한다. 그리고 아파트 입구 바로 앞이 공장이다. 사실 굉장히 극단적인 입지다. 입구 바로 앞은 공장(레미콘 공장도 있지만 유해물질인 아스콘은 없는 공장이라 괜찮다고 한다), 바로 앞마당은 영흥수목원. 그런데 이 주변이 영흥공원 개발과 광교쪽 개발로 개발여지가 충분하다. 그렇게 되면 땅값이 오를것이고 땅값이 오르면 공장은 땅을 처분하고 외진 곳으로 가는게 개이득이다. 현재 이 원천동 이 라인은 앞으로 신광교라고 해서 개발이 될 예정이고 실제로 수년 후 상업지구로 탈바꿈할 것이다. 그럼 공장도 이전을 하게 될 가능성도 충분하다. 어디까지나 경제상황과 개발계획의 성숙도를 봐야하는거지만 상업지역으로 개발되는 것은 정해진 미래다.

(3) 두 비교사례 및 영흥 푸르지오와 비교해 본 한화 포레나 : 비교한 두 아파트는 한화포레나와 비슷하게 영흥공원을 공세권으로 하여 나홀로아파트로서 비슷한 개별요인이 반영된 유사사례라고 판단해 올려봤다. 영흥공원만 놓고 보면 진입하기엔 포레나가 나을 수 있다. 영흥 푸르지오 부출입구 쪽으로 입구가 가깝기 때문이다. 그러나 영통아이파트/센트레빌과 학군이 다르다. 그리고 일단 어쨌든 초품아가 아니다. 한화포레나는 원천삼성1차 기준으로 보면 동일하게 원일초에 배정되지 않을까 싶다. 그래서 초등학생 자녀를 키우기엔 길이 조금 걱정될 수 있다. 원일초 자체는 매우 좋은 학교라고 한다.

결국 문제는 분양가가 아닐까 생각한다. 곧 입주자모집 공고가 나올 것이다. 5일이라고 주워들었다. 확실하진 않다. 영흥공원 푸르지오 전용 84가 6.48억이니 이와 비슷하게 나오지 않을까 예상한다. 세대수가 아무리 적다하지만 가격형성 요인의 한가지일뿐이고, 준신축 아파트 두 곳도 영흥공원 영향으로 가격이 매우 상승했다. 공세권으로 보면 한화가 접근성은 절대 뒤지지 않는다. 그리고 입주시기가 비슷하고 물리적으로도 매우 가까운 영흥푸르지오와 어느정도 갭을 두고 따라갈 것이라고 합리적으로 추론해 볼 수 있다. 그리고 1군 건설사다. 한화포레나 브랜드가치가 있으니 신축 아파트로서는 분명 가치가 있다고 본다.


------------
2021.8.22 추가
신광교 도시계획 원본(?)을 못찾고 있는데, 감사하게도 제글을 꽤 많은분들이 봐주셔서 책임감이 생기네요. 그러나 아직 못찾고있음 ㅜ 개발계획은 언제 실현될지는 항상 미지수이기 때문에 이점 주의해주세요. 정확한 시점은 모르는 것이라고 감안해주시면 될 것 같습니다. 봐주셔서 감사합니다.

부동산 불장이고 이제 첫 발을 뗐기 때문에 항상 부동산 시장을 주시하고 있다. 최근 분양한 곳으로는 수원 힐스테이트 테라스인데 이건 아파트가 아니고 도시형생활주택이라고 해서 조금 다른 것 같긴하다. 곧 분양할 곳이 있나 보니 망포6지구에 푸르지오 대단지가 또 있다고 한다. 그리고 소규모지만 대단지 옆에 있어서 괜찮아 보이는 한화포레나원천이 있다. 대망의 광교c6도 곧 분양이 될 것 같고, 그 다음 대어로 권선6지구가 있지 않을까 싶다.

[망포 6지구 푸르지오]
망포는 신축 밭이라고 볼 수 있고 광교 제외하고 영통 대장이라고 할 수 있는 영통 힐스테이트가 있다. 힐스테이트 서쪽으로 한 칸씩 아이파크캐슬1단지, 2단지가 있다. 그리고 바로 서쪽에 엘클래스가 분양 완료, 남쪽에 아이파크캐슬3단지 분양 완료, 그 남쪽에 반정 아이파크캐슬4~5단지도 다 분양 완료됐다. 그리고 그 4~5단지의 동쪽이자 영통 힐스테이트 남쪽으로 이번에 망포6지구가 분양한다. 영통 고인물로서 진짜 망포쪽은 박지성 도로는 거의 유령도로처럼 아무것도 없는 허허벌판이었는데 이렇게 신도시가 되다니 신기하다.(미리 못 분양 받아서 속이 아프다 정도로 해석)

이 망포 6지구는 푸르지오아파트가 들어올 예정이고 1단지 2단지로 나뉘어 분양한다. 들리는 바로는 각 단지별로 약 800세대 정도의 규모로 총 1600세대의 대단지가 예정돼있다. 세대 중 일부는 임대도 있다고 하니 일반분양 물량이 정확히 얼마나 풀릴지는 일단 조금 더 기다려봐야할 것 같다. 분양 일정은 대략 9월정도로 알려져있다. 주변 신축 아파트 가격이 핫하니 이곳도 핫하겠지?

[한화포레나 수원원천]
호갱노노나 직방 앱에서 보면 150세대 규모로 분양이 예정돼있다. 곧 분양할 것 같다. 굉장히 세대수가 작지만 바로 건너편에 이번에 분양완료된 1500세대 규모 영흥푸르지오가 있어서 생활권은 공유되지 않을까 싶다. 그 주변에 지금 상업,공업지대가 대부분이지만 앞으로 수원 도시계획상으로는 이곳도 싹 정리될 예정이다. 원천동은 아무래도 광교도 있고 해서 들었을때도 나쁘진 않다. 영통고인물은 원천동이 운전학원 있는 곳이고 원천유원지 있는 곳이라고 생각해서 잘 몰랐지만, 이제는 원천은 광교가 있는 곳이다. 핫하다. 실제 임장을 가게 되면 이쪽이 좀 정리가 안된 느낌일 수 있다. 하지만 상상력을 좀 발휘해서 지역이 확 바뀔 것을 생각하면 나쁘지 않다.

[권선6지구 래미안]
이곳은 내가 작년에도 '내년에 분양할 아파트'라고 생각해서 기다렸던 곳이다. 그런데 아직 알박기 하시는 분이 계시다고 들었다. 정확한건 아니다. 어쨌든 어떤 이유로 계속 분양이 늦어지면서 계속 분양금 오르는 소리가 들리는 곳이다. 건설사에서도 일부러 적극적으로 움직이지 않는 것일까? 땅값이 미친듯이 솟고 있으니 말이다.  이제 고삐풀린 기간이다. 게다가 원자재가격이 지금 미쳤다고 한다. 분양가가 그래서 높지 않을까 예상한다. 정확한건 아무도 모르고 말이다. 이러다 다들 평당 2000돌파한다고 하는데 진짜 이대로 늦어지면 땅값이 상승해서 그럴수도 있겠다 생각이 든다. 그치만 그래도 아마 완판이겠지. 왜냐면 그 주변 분양권이 이미 엄청난 시세를 형성하니 말이다. 역세권 대단지이기도 하다. 역시 이곳도 선당후곰이 되려나.

[광교c6 힐스테이트 광교중앙역 퍼스트]
이게 바로 만점통장도 불안하다는 올해 최고 로또 아닐까 싶다. 기사를 찾아보니 7월 분양예정이라고 한다. 광교 신도기 개발의 마지막 단계 마지막 화룡정점을 담당할 예정이다. 내가 다 떨린다. 난 불가능. 세대수가 200여 세대로 굉장히 작으니 진짜 로또확률이다. 초역세권, 수원 최고 강자 광교 중에서도 광교중앙역 주상복합 청약통장 점수가 기대된다. 장점 단점 따위 분석할 시간도 아깝다. 그냥 당연히 써야하는 곳이다. 물론 청약통장은 만점에 가까워야한다.

내가 알고있고 인식하고 있는 올해의 분양물량들이다. 사정에 따라 조금씩 바뀔 수도 있지만 권선6빼고는 올해 분양할 것 같다. 얼마전 동탄 대방 디에트르가 주변 시세 감안하면 거의 반값으로 분양돼서 난리가 났었다. 광교도 분양가가 얼마가 나올지 궁금하다. 얼마가 나오든 어쨌든 광교의 중심이기 때문에 되기만 하면 대박이라고 생각한다. 물론 개인의 주택보유 상황과 세금 상황은 내가 모르니 뭐라고 할 수 없고, 나는 전문가는 아니지만, 아니 근데 아무리 생각해도 대박은 맞는것같다.ㅋㅋ