노마드 주부

[각 사업별 기본적 특성]

사업마다 법적요인, 기부채납, 청산요건 등이 상이하므로 일반론적인 것으로만 찾아봤다. 각 사업절차나 사업종류에 따라 포함되는 물건이 다 다르지만 그것까지 쓰면 너무 길어지기 때문에 이 글에서는 비례율 계산만 쓸 예정이다. 비례율을 따져보는 것은, 재개발의 경우 전체 사업의 성공에 약간 초점이 있어보이고, 재건축의 경우는 조합원들의 부담금을 예상하고 사업의 수익성을 예측하는 데에 초점이 있다. 그리고 리모델링은 재개발처럼 다 열악한 상황도 아니고, 재건축처럼 아파트가 썩어가는것도 아닌 상황이라 나라에서 딱히 도와줄 일이 없으므로 온전히 아파트 수선 비용을 세대주들이 부담해야하는 상황에서(일반 분양을 많이 받아서 사업비에 충당할 수 없는 구조) 도대체 세대별 부담금이 어느정도 나올지를 가늠해보는 1차적인 수단이 될 수 있을것 같다. 

[비례율 산정하여 권리가액 구하기]

산식 자체는 간단하다. (전체 종후자산 가액-총 사업비)/(전체 종전자산가액) 이다. 이게 비례율이다. 사업 진행 전의 원래 상태의 자산들을 모두 조사해 평가하고, 사업이 완료됐을 때를 가정해 분양 수입 등을 계산해 조건부 평가한다. 그리고 이 사업을 위해 들어가는 모든 비용을 계산해본다. 비례율은 하나의 도구이고 이 비례율을 이용해 내 자산이 이 사업에서 얼만큼의 권리를 가지는지 그 권리가액을 산정해야한다.

예시를 들어보자. 예컨대 사업 전에 내가 가진 집값이 3억이라고 가정한다. 그리고 사업지 전체의 부동산 가격은 총 350억이라고 가정한다. 공사비는 총 230억, 종후 자산은 총 430억이라고 가정해서 비례율과 비례율을 이용한 내 권리가격을 정산해보자. (430억-230억)/350억 = 비례율은 약 57프로가 나온다. 그러면 내 집이 3억이라고 했으니 3억에 이 비례율을 곱해준다. 3억*57%= 171,000,000 이 금액이 내 '권리 가액'이 된다. 사업이 완성된 후 완성된 아파트의 분양가액이 3.5억이라고 가정해본다. 그러면 3.5억에서 약 1.7억을 제외하고 1.8억만 추가로 내가 내면 3.5억짜리 아파트를 받게 된다. 즉, 내 부동산이 하는 이 사업의 사업성은 비례율이 57%기 때문에 내 기존 아파트 가액에서 57프로 가액을 권리가액으로 인정받아서, 추후 분양할 3.5억짜리 아파트를 추가로 1.8억만 내고 받는것이다. 이 3.1억 아파트를 반납하고 말이다. 그래서 결국 비례율이 클수록 내가 낼 돈은 줄어든다. 

비례율이 크려면 당연히 종후 자산(분양할 아파트의 가격이 비싸든지, 아니면 세대수가 많든지)이 커야한다. 아까의 가정에서 만약에 종후 자산이 더 좋고 비싸고 일반분양도 더 많이 받는다고 가정해서 430억이 아니라 600억이라고 가정해본다. 그러면 식이 (600억-230억)/350억 = 비례율은 약 100프로가 나온다. 내 집 가격 가격 그대로 다 인정 받는것이다. 따라서 3.5억짜리 분양될 아파트를 헌집내고 여기에 5천만원만 내면 3.5억에 분양할 새 아파트를 받는다는 것이다.

여기에 한 술 더 떠보자. 만약에 이 곳이 천지개벽할 곳이라 분양가가 훨씬 더 높이 책정될 예정이거나 아니면 용적률을 많이 받아서 분양 세대수를 획기적으로 늘렸다고 가정하자. 종후자산이 430억 말고 800억이 됐다고 가정한다. (800억-230억)/350억 = 비례율은 약 160프로. 이렇게 되면 이제 '돈을 받고 새 집을 받는다' 받는 돈으로 풀옵션 가즈아!가 되는 것이다. 3억의 160프로 해서 4.8억이 내 자산으로 권리가액이 된다. 그럼 4.8-3억=1.8억을 더 받는다. 이래서 비례율을 산정하는것이 중요하고, 비례율은 높을수록 좋고, 비례율이 높으려면 다른 조건 동일할때 일반분양 세대수가 많거나 엄청 입지가 좋은 곳이어야 한다.

[리모델링은 성공할 것인가]

이 측면에서 리모델링 사업성이 매우 중요하다. 아까 3억짜리 집을 3.5억짜리 집으로 받는데도 세대당 부담해야할 금액은 1억이 넘었다. 저 산식에서는 일반 분양 물량으로 세대수가 증가한걸 감안했는데도 말이다. 그런데 리모델링은 수직증축을 한다해도 몇 층 안될 것이다. 수직증축한 사례가 있긴한가 모르겠다. 그러면 한 동을 짓는게 보통 대안이라고 한다. 옛날 아파트가 동간격이 넓어서 어디 한군데 동 하나를 세운다고 해도 그게 사업성을 탄탄히 받쳐줄만한 충분한 물량은 안된다. 그렇기 때문에 진짜 비용 세이브 측면에서의 일반분양 물량이다. 그래서 비례율 개념을 가지고 계산을 하면 아마 분담금이 많이 나올 것이다.

정확히 리모델링 사업비용을 몰라서 말을 못하겠는데, 주변에 리모델링 조합까지 설립된 곳의 카더라 통신에 따라 썰을 풀어보겠다. 내가 사는 곳은 수원에서 입지가 꽤 좋다. 그러나 아파트가 25년차에 접어들고 재건축은 가망이 없고 부동산 폭등장에 리모델링 얘기가 나오기 시작하더니 실제로 추진이 팍팍 되고 있다. 이 단지 시세는 대략적으로 지금 현재 20평대가 4~5억, 30평대 초반이 7억정도로 알고 있다. 그 주변 신축 아파트 거래사례에 비하면 저렴한 편이긴하다. 그 주변 신축 아파트는 이 구축 단지보다 입지가 안좋다(역이랑 상권이랑 훨씬 멀다). 그래서 이 아파트가 구조적으로 환골탈태한다면 분명 신축가격을 어느정도 따라는 갈 것이다. 주변의 전용 84 신축아파트 가격이 8~9억이 넘어가는 시점인데 그럼 6~7억짜리가 최소 9억은 돼야 하는거고 리모델링 비용은 그럼 1 세대당 1~2억정도는 최소한 될 것같은데(들은 것이다) 그래야 1억이라도 버는 것이다.

1억을 버는것도 그냥 버는게 아니다. 리모델링 하는동안 전세를 구해서 나가있어야 하고, 복비, 이사비 등등 따지면 돈 자체로 버는건 얼마 안될 수도 있고 어쨌든 이사를 안가고 새 집을 받는것에 큰 의의가 있다고 본다. 리모델링을 하려면 돈이 많이 든다고 하니 결국 일반분양 없이 리모델링 후 예상 시세가 매우 중요하다. 가만히 그냥 조용히 살고 싶은 사람들은 굳이 2억내고 나가서 살고 들어올 바에야 아예 매도를 하고 싶어도 그 비슷한 입지에 좋은 조건으로 가기도 쉽지 않을 것 같고. 재건축은 몰라도 리모델링은 진짜 이해관계가 아마 첨예하게 대립할 것 같다. 근데 사업 조감도를 보면 진짜 멋지긴하다. 재건축은 사례가 많지만 리모델링은 내가 잘 몰라서 사례를 잘 모르고 특히 수직증축은 잘 모르겠고, 수평증축도 모르겠고, 한 동을 새로 짓게 되면 그 동이 최고 대박 분양 물량이지 않을까, 되지도 않을거 혼자 기대.

2020/09/17 - [분류 전체보기] - 지역주택조합사업(지주택)이란 무엇인가

지난번 지주택 글을 야심차게 써보고 난 이후, 더 흥미로운 리모델링에 대해 써보려고 한다. 내가 사는 이 영통이란 곳은 탄생 당시 매우 핫했다. 수원은 수원성에 버금가는 고풍(=이라 말하고 자연적인 노후라고 읽는다)적인 이미지가 아마 대세였을텐데 그 와중 동쪽 끝에 영통이라는 곳이 생겼다. 그때는 영통'구'도 아니었고 영통지구였다. 지금 생각해보면 영통 지구단위계획에 따른 지구였을 것 같다. 그 핫했던 신도시가 이제 구축 중의 구축이 된 시점이다. 이제 나는 이곳이 성숙될만큼 성숙이 됐고 다른 호재를 느끼지 못했다. 초, 중, 고등학교를 여기서 보냈고, 결혼을 하고 애를 낳기까지 23년을 여기서 살면서도 '영통은 인프라가 좋아서 값이 떨어질 일은 없겠지만 딱히 오르지도 않을것같다.'가 지배적이었다. 나는 이곳이 제 2의 고향이지만 사람들의 시선 속에서 영통은 이제 진정한 '구축단지'였다. 

(갑자기 영통의 실거주 역사가 두 문단 이어지니, 리모델링 글을 기대하신 분은 너그러이 두 문단 스킵 부탁드립니다) 그러다 갑자기 이게 무슨 일이야. 망포가 터졌다. 미분양이 났다던 단지가 영통 대장으로 우뚝 섰다. 그때까지도 나는 현실을 몰랐다. 20년 넘게 살아보니 그 위치는 인프라가 안좋다. 그 대장 아파트보다 더 역에 가까운 망포역 최고역세권에서도 살아봤지만 서울가기 녹록치 않았다. 다시 영통으로 왔을 정도다. 결혼 직전까지 살았던 그 곳의 인프라가 나는 나쁘진 않지만 좋을것도 없는것을 알고 있었다. 하지만 그게 바로 가치와 가격의 차이. 내가 그렇게 느낀다 한들 시장에선 아무런 소용이 없다. 역세권, 신축, 영통생활권 하나로 대장 등극. 영통에선 신축을 원하는 거였고, 서울은 개뿔 그냥 신축이 짱이다! 그만큼 영통이 늙어갔겠지. 나는 그걸 받아들였다.(받아들여서 뭐 어쩔건데)

그렇게 영통 1~9단지는 침체된 듯 보였다. 지난번 전세 계약할때는 거의 매매가가 바닥을 쳐서 역전세 삘이 났다. 당장 내 보증금을 돌려받지를 못헀던게 생생히 기억난다. 진짜 조금만 보태면 집을 살 수 있을 정도였기도 하다. 겨우 보증금을 돌려받고 큰 평수로 이사하고 1년이 지나니 드디어 이 지옥의 폭등장이 시작됐다.(2020년 상반기쯤) 순식간에 이 집은 2억 정도 올랐다. 그리고 재밌는건(?) 이 집 주인은 그 사이(폭등장 전에) 집을 팔았었는데 왜 그때 내가 그걸 사지 못했는지 너무 아쉬우면서도, 사실 그런 기회가 있었다고 한들 우리는 그당시 이런 폭등장을 상상도 못했을 뿐더러 이 구축 아파트를 그 돈 주고 사느니 신축 분양을 받을 의지도 확고했다. 영통이 구축이 되면서, 오히려 초초초구축 단지들이 개재발이 진행이 되는 바람에 핫이슈 간판 역할을 재개발 단지로 넘겨주는 양상이었다가 갑자기 수원 전체가 같이 뛰면서 영통이 다시 한번 흥분의 도가니가 됐다. 그런데 재건축을 할 연차는 아직 아니었다. 성숙기에서 침체기로 가는 길인 줄 알았더니 다시한번 상승을 노려볼 여건이 모두 갖춰졌다. 이때 선책할 수 있는 최고의 대안이 바로 리모델링이었다고 생각한다. 그래서 이 오해된 구 대장 아파트들이 들썩거렸다. 

정리하자면, 영통이 핫했던 시절을 뒤로하고 주차장 연결도 안된(연결된 곳도 있긴하다) 구축 아파트라는 족쇄같은 단점을 극복하고 수원의 간판이 다시 되기 위해선(아무도 수원이 간판이라고 한 적이 없고 나만 영통부심이 있었나? 전세인데...ㅋㅋ) 뭔가를 해야한다. 그게 바로 리모델링!이 아닐까 싶다. 폭등장을 맞이하며 전세든 매매든 씨가 말라버린 이 분위기 좋을때 사업성은 커지기 마련이다. 아래 기사에 나온대로 리모델링 추진위원회가 속속들이 등장한다. 영통 더블역세권(망포역과 영통역이 다 가까움) 단지일수록 핫했다. 대부분 영통에 살던 분들은 영통을 떠날 이유가 전혀 없지만 너무 낡아서 신축으로 가려고 가는 사람이 많을 것이라고 생각한다. 그래서 자가보다는 전세도 엄청 많다. 그런 집주인에게 리모델링은 분명 큰 기회가 맞을 것 같다. 

https://mk.co.kr/news/realestate/view/2020/03/273316/

먼저 언급했던 지주택사업처럼 리모델링도 주택법에 의한 개발 사업중 하나다. 오래된 아파트를 골격만 남겨두고 싹 리모델링 하게 된다. 영통이라는 인프라는 유지하고 아파트만 새단장 하면 너무너무 좋을 것이다. 대부분의 영통 단지가 아파트 주차장은 연결하려고 하는 것 같고 외관도 정돈하고 스트릿 상가도 계획하는 것 같다. 여기저기 시행사들이 붙고 현수막도 많이 보였다. 시행사 입장에선 공사비를 받고 빠지면 되는 것이기에 사업성이 있을지 없을지는 결국 주민들의 의지에 따른 것이라고 생각한다. 재건축도 마찬가지 논리다. 시행사나 시공사나 중간에 공사비를 책정하면 그것만 먹고 빠지면 그만이다. 사업 후에 완성될 부동산의 가치가 가장 중요하다. 사업이 완성된 후 가격에서 공사비를 뺐을때 종전가격보다 높아지면 성공이지만, 부동산 가격의 예측은 쉽지 않다. 그래서 전체적인 상승장인 이때 사업을 추진하는 것이다. 다만 아파트 리모델링은 리스크가 있다. 재건축조차 용적률 면에서 확고한 사업성이 없으면 추진을 못하게 된다. 용적률을 후에 확 높여서 그 차이가 커야 추가 분양분 등으로 사업성을 지켜낼 수 있다. 하지만 리모델링은 재건축보다 극적인 사업성이 보장되진 않는다. 수직 증축 리모델링이라고 해도 용적률이 이미 높은 단지는 사업성이 부족할 것이다. 그래서 사실 리모델링은 사업을 완수하기 까지 많은 고민이 필요해보인다. 그럼에도 불구하고 요즘 영통은 어쨌든 향후 몇년간은 상승장을 기대하면서 리모델링을 추진하고 있다. 리스크는 있겠지만 실거주 입장에서 보더라도 좀 고치면 훨씬 나을 것 같은 생각이 들긴 한다. 

13살에 영통으로 이사와서 친정집은 이사갔으나 신혼집을 여기서 다시 차리는 바람에 23년간 살아온 무주택자 1인은, 영통이 발전하고 성숙되고 나이들어 가는 모습을 보다가 갑자기 다시 깨어나는 이 어지러운 상황 속에서 어떻게 해야할지 난감할 뿐이다. 아무것도 모를때는 그저 마냥 좋았다. 실제로 폭등장이 일어날때 그때 당시는 부동산에 관심이 없었다. 어느순간 '이건 아니다'라는 것을 느꼈을때 부동산에 가보니 모든 것은 씨가 말라있었다. (ㅋㅋ에라 모르겠다 이제) 현상을 어떻게 인식하느냐에 따라 개인의 행복도가 달라지는 것도 느꼈다. 집이 있든 없든 그저 이정도로 큰 문제 없이 살면 어느순간 내집도 마련하고 하지 않을까 태평했던 시절이 있었다. 불과 두세 달 전이다. 폭등이 있었으나 체감하지 못했을때다. 그러다 문득 그걸 인정했다. 그동안은 모르고 싶었던 것 같기도 하다. 온몸으로 받아들이고 이걸 소재로 포스팅까지 하다니 많이 발전했군.