노마드 주부

부동산 시장만 놓고 보면 안된다는걸 절실히 깨닫고있다. 부동산가격의 가격이 발생한 후 가격이 형성되는 과정을 꼽으면 크게 자연,사회,경제,행정 요인을 꼽는다. 최근 행정요인이 너무 심하고 여기서 특히 경제요인이 크다는걸 또 실감했다. 저금리 기조가 이렇게 임팩트있는지 몰랐다. 양적완화의 무서움을 느꼈다. 그리고 이 풀린 돈들이 자산가치의 버블을 만들고 이제 나조차 내 주변 아파트가격이 달리보인다. 5억도 비싸다고 생각했는데 이제는 7억이 굳어져서 7억이 덤덤하다. 물가가 장기적으로 우상향하지 않고 계단처럼 껑충.

그리고 부동산 가격이 이렇게 금리에 취약하다는걸 느꼈다. 자산가치가 상승하는건 돈을 쥐고 있는 사람들이 이 돈을 묻어두는건데 금 리가 오르기 시작하면 그 돈이 이제 다른 고금리 시장으로 갈 것이다. 지금이야 예금금리가 제로수준이니 그냥 가지고 있는 것보다 뭐라도 하거나 집을 사는게 낫다고 생각하지만 금리가 오르면 귀찮고 이미 고평가되고 사고팔기 어렵고 비용도 막대한 부동산에 돈을 묻기보다 또 다른곳으로 뺄 것이다. 이 과정에서 일부의 특수한 아파트들 말고는 조정이 오게 될 것이고 말이다.

이건 사실 순환이다. 그 순환을 견디면 또 다시 이번같은 상승장도 올 것이다. 파도처럼. 우리보다 훨씬 역사가 깊은 자본주의의 역사를 보면 그렇다. 하락장이야 당연히 오겠지만 이 풀린돈이 그렇다고 또 다 빠지겠나 싶다. 적당한 하락이 있고 다시 또 상승하고 이럴것같다. 10년~20년전 물가는 지금의 거의 10분의 1 아닌가 싶다. 그점에선 어쨌든 현금을 들고있는건 아무것도 안하는것과 같다. 나는 부린이므로 통찰력은 없지만.

언론에선 아직도 패닉바잉이 대세인 마냥 보도하고 있다. 지금 사는건 패닉바잉이 아니고 그냥 돈 많고 고민하기 싫어서 샀거나, 누군가가 부추겨서 산 것이 아닐까 싶다. 이미 너무 올라서 투자자 입장에선 매력이 너무 없고, 실수요자 입장에선 살 수가 없어서 반강제로 관망세로 돌아섰다고 보인다. 나도 이번 기회에 열심히 뉴스에 귀기울이고 있는 중이다.

패닉바잉이 주로 30대라고 하더니 이젠 20대란다. 그리고 사례는 서울이 나온다. 20대가 서울에서 집을 사는게 보편적인 일인가 의문이다. 20대면 거주지가 바뀔 수도 있고 부모님에게 증여를 받은 경우가 아닌 이상 살만큼 바로 여력이 되지도 않을 것이다. 그냥 어디서든 거래량을 갖다 붙이는 것 같아서 씁쓸하다. 제대로 된 시각을 언론을 통해서는 획득할 수 없다는 것을 깨닫고 있다. 유튜브를 볼때는 최대한 양쪽의 의견을 다 듣고자 하고 있다. 소위 말하는 폭등론자, 폭락론자를 둘 다 챙겨본다. 뭔가 큰 변화가 없는 한은, 폭락론쪽이 더 근거는 있어 보이지만 이마저도 불안하다. 시장이 불안정하고 국가가 개입이 많이 되고 있고 심리적인 요인이 많기 때문이다. 생각보다 급 폭락은 없을 것이고 5년 정도에 걸쳐서 몇십프로 조금씩 빠지지 않을까 생각된다. 그게 오히려 과거 데이터의 팩트다.

하지만 부동산 가격에 중요한 것 중 하나인 규제가 매우 강경하다. 의지가 확고하다. 투자처로서 매력을 바닥에 내리꽂을 만큼 규제가 확고하다. 그래서 두 번의 조정기가 있다고 한다. 올해 말, 그리고 내년 4-5월. 각 세제혜택이 종료되는 시점이라서 다주택자나 법인 매물을 던질 수 밖에 없는 시즌이라는 것이다. 지금 2억이 오른 아파트가 단숨에 1억이 떨어질 것 같지는 않다. 다만 조금씩 올랐다 내렸다하니 작은 조정기를 시작으로 매수심리 하락이 본격 시작될 것 같다. 앞으로 더 떨어질것같다는 심리. 이 상황에서 최대한 빨리 파는게 승자다.

하지만 부동산은 지역적 특성이 중요하다. 저런 총론적인 현상이 국지적으로는 안맞을 수도 있다. 우리 동네는 옆에서 분양하는 단지가 아주 핫하다. 그래서 그 가격을 향해 20년이상 구축아파트가 지금도 승승장구 중이다. 오늘도 임대인이 갑자기 나가라고 하지 않을까 하는 생각에 플랜 C까지 대비해놓는 소심한 나는 평생 공격적 투자를 하지 못할 수도 있다고 생각했다. 그러면서 동시에 그건 불안하고 정보가 없어서라고 생각했다. 한 유튜버가 부동산 시장에 대해 구독자들에게 한 말이 인상깊었다. "부동산 시장은 항상 이렇게 상승장과 하락장을 반복하는 것이며, 상승장에 공부하는 것도 매우 좋다. 못들어가서 후회만 할게 아니라 앞으로 다시 올 기회를 보는 안목을 잘 기르면 더 좋다". 좋은 말인 것 같다. 앞으로는 부동산을 투자로 보긴 힘들겠다. 하지만 손해는 보지 않고 싶다. 그런 면에서 나는 더욱 공부를 할 것이다.

tvN인사이트 '코로나 시대, 한국 부동산 가격이 오르는 이유? 서울대 교수가 말하는 부동산'(서울대학교 김경민 교수)을 보고

실물경제와 따로 가던 집값은 없었다고 한다. 코로나로 실물경제가 전세계적으로 악화된 건 당연하다. 수출 위주의 산업이 발달한 우리나라도 결국 시차를 두고 타격을 받게 돼있다. 이제 상승 꼭지라고들 말하기는 하지만, 사실 그러면서도 대부분은 '결국 오른다'가 신념처럼 자리잡고 있다. 이에 대해선 '기간'의 문제를 따져봐야 한다. 부동산은 상승장과 하락장을 반복하면서 우상향이든 보합이든 방향성이 있다. 그 상승과 하락을 견뎌낼만한 여력이 있다면 물가 상승 등으로 결국 실물자산의 가치가 오르기는 오를 것이라고 본다. 결국 현금이 충분해서 하락장을 견딜 수 있고, 하락장을 겪으면서 이자부담이 크게 없을때는 결국 그 오랜 기간을 버텨내면 상승하는 것일테고, 무리한 대출을 일으켜서 하락장을 맞게 된다면 그 기간동안 심리적인 타격도 크고 실제로 나가는 이자도 만만치 않을 것이다. 여기서 문제가 바로 경제 상황이다. 코로나로 인해 전 세계적으로 문제가 크다. 우리나라도 분명 타격이 있을 것인데 이로 인해 원리금 상환에 큰 문제라도 생기면 은행은 시세보다 낮은 가격으로 바로 현금화 해버릴 것이고 말이다. 그런 면에서 결국 기간과 여력이 중요하다고 본다.

그리고 이를 전체적으로 탄탄하게 뒷받침하고 있는 '부동산 불패 신화'에 대해서도 언급됐다. 부동산이 정말 불패시장일까? 우리나라에서 부동산 값이 크게 떨어졌던 때가 세번정도라고 본다고 한다. 80년대 정부가 200만호를 공급하면서 한번 떨어지고, 97년 외환위기에 떨어지고, 2008년 글로벌 금융위기로 떨어졌다. 지금은 어떨까. 경제 위기가 부동산 경기에 반영되는 시차가 있다고 했을때 지금부터 코로나 이후(백신이 나오고 한동안은) 크게 가파른 성장을 없을 것이라고 예측된다. 일단 그동안의 데이터들을 봤을때는 말이다. 그러나 문제는 여기서 오히려 시작된다. 미국은 이미 5~6월달 주택 거래량이 26퍼센트가 하락했다는 자료를 봤다. 그런데 우리나라는 어떤가. 6월까지 영끌 수요가 폭발하면서 엄청나게 거래량이 증가했다. 우리나라는 방역에 나름 선방하면서 코로나 타격이 컸던 것일까? 아니면 세계 경제 위기가 서울에 도착하기까지 시차가 그렇게도 긴 걸까? 하지만 이를 차치하더라도 유독 우리나라 부동산 시장은 좀 특수해 보이는게 사실이다. 거의 심리전이다.

우리나라는 유독 아파트를 안전자산이라고 생각하면서 투자를 한다고 한다. 평생 모아 집 한채 사는게 일반적인 코스기도 하다. 그리고 대부분의 재테크는 부동산이고 대부분의 자산을 부동산에 몰빵한다. 실제로도 '하이 리스크'면서 '하이 리턴'이 맞는 것 같다. 부동산은 위험자산이다. 부동산 말고도 투자처는 있다. 주식, 국채, 채권, 달러, 금 등이 있다. 그중에서 대표적인 위험자산이 바로 부동산과 주식인데, 코로나 이후에 불확실성이 매우 증가됐고 이는 위험자산에 들어갈 때가 아니라는 뜻이라고 여겨진다. 돈이 남아돈다면 말릴 이유 없고, 리스크를 지고 들어가기엔 매우 위험한 곳이 바로 부동산 시장과 주식시장이라는 것이다. 결국 부동산은 '타이밍'이다. 부동산은 거래에 들어가는 시간이 매우 길고, 거래를 위한 비용도 크고, 환금성이 매우 낮다. 이 모든걸 고려했을때 확실히 부동산은 고수익 고위험의 위험자산이다.

이렇게 모든 지표가 부동산 시장에 경고를 하는데 왜 우리나라 부동산은 이런 모양일까. 심리전일것같다. 그걸 언론이 부추기는 형세다. 기사를 읽으면 투자를 해야만 살 수 있을 것 같은 느낌이 든다. 사실 이제는 정부의 기조가 옳든 나쁘든 그걸 생각할 때가 아니라고 본다. 다주택자를 잡는 정책이 나쁘든 좋든, 이미 고위공직자들은 여분의 주택을 강제로라도 다 처분했다. 이 기조는 유지된다는 것이다. 그리고 정부가 아예 대놓고 신호를 주고 있다. 그걸 이제는 받아들일 타이밍이다. 받아들이는 것 밖에는 방법이 없기도 하다. 내가 처한 이 난감한 상황에서 길을 찾아야 한다. 하도 언론에서 '공급대책 없는 알맹이 없는 대책'이라고 하기에 무려 127만호 이상의 주택이 쏟아질 것을 명확히 언급했다. 그러고도 사람들이 불안해하자 심지어 5~6년 뒤 입주인 '사전청약'을 공표하고 사전청약 물량도 계속 늘어나고 있다. 이는 불안한 예비수요자들의 마음을 진정시키며 수요를 진정시키는 효과가 있을 것이라고 본다. 나도 만약 청약에 된다는 확신이 있다면 전세 몇년쯤이야 굳건히 버텨낼 자신이 있다.

내 주변만 해도 아파트 가격이 수억이 왔다갔다 한다. 직접 목격하고 보니 속이 쓰리고 부럽다. 나는 왜 그렇게 하지 못했나 자괴감이 드는 소심한 사람이다. 하지만 그렇다고 주저앉기엔 이제 나의 재테크 인생은 시작이라고 생각하기로 했다. 이제 나 정도 되는 나이의 사람들이 본격적으로 부동산 시장에 뛰어드는게 정상적인 타이밍이 맞다고 본다. 그런데 하필 이런 초 상승국면에 데뷔를 했을 뿐이다. 신세 한탄은 끝났다. 이제는 이 정국을 받아들여야 한다고 본다. 집 못사서 자격지심을 갖는게 아니다. 부동산 폭락주의자도 아니다. 그저 과열된 거품이 정상은 아니라고 생각할 뿐이다. 거품이 조금 가라앉길 바라는 것이다. 규제가 시장논리를 파괴하는 것도 아니라고 본다. 시장이 과열되고 '시장실패'가 왔기 때문에 정부가 개입한 것이라고 나는 생각한다. 그 개입이 악법이고 헛점이고 이런것이 포인트가 아닌 상황이다. 개입을 했고 개입의 목표를 명확히 하고 있고 앞으로의 방향도 계속 끊임없이 언급을 하고 있다. 그런데 이런 생각을 하면서, 김경민 교수도 반복적으로 말하길, 지금은 타이밍이 아니라고 한다. 나도 그렇게 생각한다.

언론에서는 투자를 부추기고 영끌만이 답인 것처럼 연일 보도하기에 내 마음 둘 곳이 없었다. 그런데 이제 슬슬 이런 여론도 나오고 팩트에 기반한 시장 돌아보기가 유행(?)인 것 같다. 데이터로 봤을때 우리나라는 사실 대폭락을 겪진 않았다고 한다. 아까 언급한 세 번의 하락기는 사실 폭락이 아니고 '조정'에 해당한다. 우리나라 부동산 자산의 비율이 80퍼센트가 조금 안되는데, 일본의 베이비붐 세대가 부동산을 86퍼센트 정보 보유했었다고 한다. 그 후 거품이 꺼졌다. 잃어버린 10년이 바로 이것인 것 같다. 우리나라는 이와는 다를 것이라고 다들 입모아 말한다. 아직 우리나라는 거품을 겪어보지 못했다. 그래서 더더욱 불안하다. 어떤 미래가 올지 감이 안잡힌다. 그래서 위험자산인 것이다. 위험자산은 위험시기에 투자하지 않는게 원칙이다. 로또를 바라지 않는다면 말이다.