노마드 주부

분양이 자꾸 미뤄진다고 한다. 내가 대기했던 분양도 이미 무기한 미뤄졌고 최근에 알게된 분양건도 더더욱 밀리고 있다고 들었다. 건설사 입장에선 분양가를 높게 받기 위해서 기한을 연장하는게 리스크가 더 적다고 판단했기 때문이라고 생각한다. 그리고 '비용'측면에서 아무래도 물가가 급등하다보니 웬만한 지표들이 확실히 급등을 공식발표했을때 이를 기반으로 분양가를 높게 받으려고 하는 것이 아닌가 하는, 방구석 부린이의 주관적으로 합리적인 의심아닌 의심을 해본다. 

아파트 분양가를 산정할때는 일단 택지비에 기본형 건축비 등을 더한다. 그걸 더 넘을 수 없게 하는 것이다. 일단 볼게 건설공사비인데 이건 임금 기준 등으로 아마 다양하게 쓰일 것 같다. 나도 찾아보다 처음 발견했다. 생산자물가지수와 함께 건설공사비 지수는 우리나라에서 대표적인 지수라고 할 수 있다. 

https://cost.kict.re.kr/#/notice/original/index

건설공사비 지수가 발표되는 한국건설기술연구원 사이트다. 일단 엑셀표를 보니 기준시점은 2015년으로서 이를 100으로 놓고 지금까지 얼마나 변했는지가 나와있다. 2021년 9월은 잠정이라고 돼있다. 2015년이 흔히들 말하는 '집값 되돌려 놔라'의 표본 아닌가 싶다. 여러 유튜브에서 말한 정보들을 뇌가 짜깁기한 결과 내 기억엔 아파트가 그때쯤 이제 서울은 드디어(?) 꿈틀을 시작할때고 전국적으로는 사실 지역별 입주물량에 따라 역전세도 났었다.(수원 우리집) 이게 바로 폭등기의 시작이었다. 그때가 100이라면 2021년 9월이 약 136이다. 9월을 기준으로 보자. 2021년 9월은 전년도 9월 대비 무려 14%가 올랐다. 그 이전엔 어떨까. 2020년 기준으로 2019년과 비교했을때의 상승률은 1.92%다. 그 전도 최고 5%정도로 보인다. 

위의 지수는 주택 뿐만 아니라 여러가지 건설이 종합적으로 나타났고 추세를 보는 것이라고 생각하고, 좀 더 아파트랑 직접적으로 연결되는 건설비는 '기본형 건축비'라고 할 수 있다. 분양가를 산정할때 일단 땅값에 건축비와 기타 비용을 더한 것이기 때문이다. 일단 건축비. 정부 보도자료에 따르면 2021년 9월 15일부터 3.42%상승했다. 공급면적(1평 3.3제곱미터 기준) 당 상한액이 664만9천원에서 687만 9천원이 됐다. 7월에 주요 건설자재인 고강도 철근가격이 급등(무려 32.87%)됐다는 보도자료 문구가 특히 눈에 띈다. 이 상승률은 수년 전과 비교해서 확실히 오르긴했다. n년 전에도 비슷한 상승률이 있긴했었고 대부분은 0퍼센트 대다. 하지만 문제는 이게 시작이라는 것이다. 

현재 전세계가 직면한 상황으로 보면 원자재가 더하면 더했지 덜 급등할 리가 없다. 원자재 급등은 이미 정해진 것이다. 변수 아니고 상수다. 앞으로 저성장이 올지 고성장이 올지는 의견이 다양하다. 나도 이건 좀 헷갈린다. 비용인상 인플레이션으로 저성장으로 갈 것 같으면서도, 전세계가 코로나로 억눌려있다가 비슷한 시기에 고용과 소비가 폭발적으로 늘어 고성장이 올지도 모르겠다. 그런데 내가 어제 읽은 '부의 시나리오'라는 책에서 본 구절이 떠올랐다. 여기선 책 마지막 부분에 성장이 고성장이냐 저성장이냐, 물가가 고물가냐 저물가야에 따라 4가지 매트릭스를 놓고 각 상황의 시나리오를 예측했다. 내 생각엔 아무리 생각해도 물가는 '고물가'가 될 것 같다. 그럼 성장은 어떻게 될지 모르겠는데 저성장이든 고성장이든 '원자재 값은 상승'이라는 결론이 써있다.

결국 아파트도 원가가 비싸지리라는건 너무 팩트스러운 팩트인 것이다. 우리집 주변 지역 대장 아파트도 분양가가 4~5억이었다는데 지금은 10억이 훌쩍 넘는 가격에 거래된다고 한다. 그때 분양가를 생각하면 나도 지금 분양받을 아파트는 6억이 안돼야 성이 차다. 하지만 이렇게 2015년 기준 가격으로 될 수가 없는 상황이다. 아파트 입주물량, 수요와 공급의 원리로 실거래가가 조정이 올 수 있다. 그럼에도 아파트 분양가는 원가의 개념으로 봤을때 분양가가 떨어질 수는 없다는 것이다. 그렇다고 월급도 대폭등이 온다면 얼마나 좋을까. 다들 하는 생각일 것이다. 

책을 보다가 건설공사비지수에 대해 나오길래 삘 꽂혀서 써봤다. 

분양가 상한제 이슈가 있을때부터 이 아파트가 분양가 상한제에 적용되냐 안되냐가 초미의 관심사였다. 법률이 시행된 직후엔 입주자모집공고가 언제인지 등에 따라서 결정되는 줄 알았고 어차피 내가 결정하는 것도 아니기에 그냥 커뮤니티나 검색으로 이 분양가가 어떤지 알아보는 수준이었다. 그러다 도대체 이 분양가 상한제가 어떤 법률에 의해 어떤 법칙으로 적용되는지 궁금해서 직접 찾아봤다. 일례로 동탄 디에트르를 보면 거의 같은 입지인데 아파트의 경우엔 분양가 상한제가 적용되면서 전용 84기준 4~5억대에 나왔고, 오피스텔의 경우 분양가 상한제 적용이 안돼서 같은 전용면적 기준 9억대가 나와버렸다. 분양가 상한제에 대해 수박 겉핥기보다는 조금 더 나아가 수박오이 까지는 알아보려고 한다. 일단 법조문을 내 입맛대로 긁어오면서 링크를 달 예정이다. 원문은 링크를 통해 국가법령정보센터를 통해 확인하면 정확할 것이다.

구글로 '분양가 상한제 법률'이라고 치니 일단 '주택법'이 나왔다. 주택법에 따르면 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 몇가지 해당되는 지역에서 공급시 분양가 상한제를 적용한다고 나와있다. 이 지역이 바로 '공공택지'다. (지역:1)공공택지에서 일반인에게 공급하는 공동주택(아파트)은 분양가 상한제가 적용된다는 해당 조문이다. 그리고 이에 더해 공공택지 외의 지역이더라도 국토교통부장관(이하 '국장')이 (지역:2)주택가격 상승이 매우 우려돼서 주거정책심의위원회의 심의를 통해 따로 또 지정하는 지역도 분양가 상한제가 적용될 수 있다. 이게 일단 분양가 상한제 적용되는 조문이다. 이 두가지 지역에 해당하는 곳에서 분양하는 것이더라도(단서조항/지역조건 관련없이 물건 자체로 적용)도시형 생활주택(동탄 디에트르 오피스텔이 9억인 이유)이거나 경제자유구역 관련, 관광진흥법 관련 혹은 한국토지주택공사 또는 지방공사가 도시 및 주거환경정비법(재개발 등과 관련된 그 법) 등에 의한 주택(상세조건은 조문으로 확인)이면 분양가 상한제를 적용하지 않게 된다.

관련 문서 : https://www.law.go.kr/LSW/lsLawLinkInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1000134535&lsId=001809&print=print

그럼 분양가는 어떻게 결정되느냐. 기본적으로는 택지비와 건축비로 결정된다. 택지비는 두가지의 경우로 나뉜다. 위에서 언급한 조건상 (지역:1)공공택지에서 분양하는 경우는 '해당 택지의 공급가격에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액'으로 정한다. 그리고 위에서 언급한 조건상 (지역:2)주택가격 상승이 매우 우려돼서 주거정책심의위원회의 심의를 통해 따로 또 지정하는 지역에서 분양하는 경우는 '감정평가 및 감정평가사에 관한 법률'에 따라 감정평가한 가액에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액으로 결정한다. 감정평가 기준으로는 조건부 감정평가로서 택지조성이 완료된 상태 및 대지를 기준으로 한다. 아파트 부지로서 일단지로 평가한다. 기준시점은 택지평가신청일(국가 및 지자체의 경우 의뢰일)이라고 한다. 주된 평가방식은 공시지가 기준법, 이때 그밖의 요인 보정자료로는 원칙상 택지평가선례가 있으면 이를 적용한다. 결국 전체적인 맥을 봤을때 택지비는 공시지가가 제일 중요하지 않을까 싶다. 건축비는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 건축비에 따로 조례 등으로 가산 금액을 정할 수 있다.

어떤 경우든 택지비를 생각하면 기본적으로는 국가도 공시지가를 참고할 것이고, 감정평가액도 공시지가 기준법을 적용한다고 했으니 결국 공시지가가 중요하다. 최근 분양가 상한제를 적용함에도 공시지가에 따라서 분양가가 생각보다 비싼 경우도 있고, 생각보다 저렴한 경우도 있다. 서울에서 분양한 분양가 상한제 적용 주택 분양가를 보면 '생각보다' 매우 비쌌던 것을 기억한다. 우리나라에서 공시지가는 약간 가격 방어선 같은 느낌이었고 누구나 실거래가와 갭이 있다고 인정됐기 때문이다. 이게 올해 굉장히 상승됐다. 나도 내가 사는 아파트의 공시주택가격을 확인해봤더니 그동안 몇천만원 오른 것에 반해 올해 억단위로 올랐다. 아무리 공시지가를 실거래가에 맞추는게 이론상 '합리적'으로 보여도, 공시지가 기준으로 세금이 결정되고 보상의 기준이 되는 등의 '정책적'특성이 있어서 공시지가는 좀 '보수적인 느낌'이었는데 이 마저도 엄청 상승했다. 결국 이 부동산 상승장은 공시지가까지 급격히 올려버리고 '뉴노멀'이 돼버린 것이라고 생각한다. 그래서 이 기본가격 자체가 올랐으니까 분양가 상한제라도 해봤자 수년 전 분양한 분양가보다 훨씬 비싸게 느껴지는 것이다.

정리하자면, 분양가 상한제는 공공택지나 나라에서 지정한 곳에서 분양하는 공동주택에 적용되고, 택지비에 건축비를 가산하는 형태인데 이 두가지 비용은 국가적으로 공인된 가격으로서 공시지가가 매우 중요하고, 공시지가가 지금 엄청 올라서 분양가도 비싸게 느껴지는 것이고, 그럼에도 불구하고 어쨌든 시세보다는 공시지가는 조금 더 보수적이고 시세보다는 아직 그래도 70퍼센트 이하의 수준이기 때문에 분양가 상한제 아파트의 분양가는 시세보다 저렴해야한다. 다만 그 '시세'가 어떤지는 이 시장에서 판단하기가 조금 어렵다.