노마드 주부

영끌 아닌 사람은 실거주로 쾌적할듯한데 조심스럽긴하다. 금리가 아예 높았다면 몰라도 하필 분양시점이 가파르게 치고 올라가는 상승한가운데 있었기 때문에, 인플레도 기대인플레가 굉장히 중요한것처럼 시장격변기 아무래도 보수적으로 접근한 사람들이 많았던 것 같다. 하지만 나는 망포에서 살았던 기억과 현재 망포에 거주하는 지인들과 건너건너 보는 생활수준상, 광교와 구영통과 망포가 수원에서는 살고싶은 동네라고 생각한다. 구영통 낀건 내가 살고 있으니껜. 사심듬뿍.

영끌이 아니라면 금리가 큰 영향이 있으려나 싶다. 여긴 첨부터 실거주 위주로, 기존주택 팔고 갈아타기하기 최적의 조건으로 여겨졌는데 이걸 기초로 한번 러프하게 생각해봤다. 영통이나 망포 소형 구축 가진 사람이 집 팔아서 4-6억 사이를 마련한다고 치자. 그럼 7.5억정도 분양가니까 전용84기준해서 2~3억 정도 대출이라고 친다. 러프하게 3억대출, 이자율 5프로라고 가정해봤다.

그냥 아주 간단히 계산해보면 이정도 가격이 나온다. 수원에서 광교, 망포 이 주변으로 신축 아파트들이 있고 학군이 좋기로 유명하다. 광교는 전용 84로 10억 중반이 훌쩍 넘어가서 아예 다른 곳으로 생각하고 있고, 그다음이 망포가 될 것인데(현재 호갱노노에서 핫하고 대단지 미니신도시로 유명한 팔달은, 내가 잘 모르기도 하고 인근지역 비교대상으로 보기엔 조금 성격이 다르다고 판단해서 논외) 망포에서 전용 84로 7.5억(분양가)정도로 집을 구하려면 힘들 것이다. 분양으로 로또맞기는 힘든 세상이다. 대신 현재 기준으로는, 분양으로 시세보다는 싸게는 살 수 있다. 

영끌로 무리해서 집을 분양받으면 나중에 집값이 하락할때 분명 힘들것같다. 나도 비슷한 것을 간접적으로 겪어봐서 안다. 생활이 안될정도로 그런 힘든 정도는 물론 아니었다. 그런데도 꽤나 부모님이 맘고생하신걸로 기억한다. 팔려고 할때 안팔릴때의 그 답답함 간접경험... 그정도만으로도 심란한데 만약 생활에 영향이 있을 정도의 진짜 '영끌'이라면 하락기에 진짜 맘고생이 심할 수도 있다. 그래서 영끌로는 절대 이제는 움직이지 말아야 한다고 생각한다. 대신 그 입지에 확신이 있고 원리금상환액이 월소득에 비해 그리 부담스럽지 않다면 그 하락의 터널을 버틸 수가 있다. 위에서 언급한 맘고생한 집도 결국은 올랐다. 현재 수원에서 광교,망포,영통쪽에서 신축을 사고 싶은 경우 매물을 찾아보면 답이 나올 것이다.

나는 부동산 전문가도 아니고 투자자도 아니고 경험도 전무하다. 다만 유튜브나 여러 책을 읽어보고 부동산 흐름을 대충 읽어보려고 노력하고 있고 나 나름의 판단을 해보려고 일기처럼 써본다. 몇년 후 망포 일대도 분명 또 발전할 것이고 그때의 가격을 보면서 또 공부해갈 것이다. 영푸도 지금 보면 주변에 아무것도 없긴한데, 기본 인프라는 좋다. 광대로로 이트까지 직행, 광대로로 삼성까지 직행, 학교도 적당히 주변에 다 있고, 도서관 코앞에, 체육시설 코앞에, 공원도 몇개 있어서 주말에 심심할때 가기 딱 좋다. 나라에서 각잡고 만들어야하는 시설들이 이미 갖춰져있는 느낌이다. 나머지 상권이나 그런건 민간의 영역이다. 아이파크캐슬 1~2단지 처음 생기고 그 사이 지나갈때 그꼈던 그 신도시 특유의 백지같은 느낌도 좋고. 그럴것같다. 관계자 아님, 분양자 아님, 부동산 전문가 아님, 그냥 인근지역 동네 주민. 

아이파크캐슬1단지 고층에서 찍은 샷. 와 전망끝내준다. 주차많이된 곳은 뭔가 들어올테고 그 바로 위 펜스 친 곳은 망포2초 부지, 왼쪽에 나무 심어져있는 곳이 글빛누리공원이고 건물이 망포글빛도서관이다. 망포2초는 지금 없지만 생겨도 망포 힐스테이트 및 아캐1-2단지는 망포초등학교로 다닐것 같고, 아마 아캐3단지부터 저 망포2초 배정될 듯하다. 사실 거리가 가까워서 행정문제로 배분될것같다. 이번에 분양하는 푸르지오는 망포초등학교는 아니고 잠원초라고 돼있다. 잠원초도 가깝다. 망힐과 아캐는 이구역 대장님들인데 확실히 대로변에서 위용도 있고, 대로변 안쪽은 이렇게 공원, 도서관, 초등학교, 체육시설을 품고 있네...좋긴하다~~ 망힐이 역에 더 가깝고 아캐1은 수영장이 있어서 좋다고 한다.

3,4,5여긴 다 아이파크캐슬이다. 3단지는 수원이고 4-5단지는 화성이다. 3단지까지는 영통아이파크캐슬, 4-5단지는 반정 아이파크캐슬이다. 하지만 보다시피 행정구역만 갈릴뿐 모든 편의시설과 인프라는 같이 공유하게될것같고 이 주변 신축단지가 다 하나의 미니신도시다.

노란색으로 표시된 부분이 곧 분양하게될 영통 푸르지오 트레센츠, 영통 푸르지오 파인베르 부지다. 현재 내가 서있는곳이 아캐1단지, 덕영대로를 등지고 찍었다고 보면 된다.

위처럼 보인다. 고층에서 뻥뷰로 보니 역시 시야가 트인다 ㅋㅋㅋ

푸르지오 해당단지 홈페이지가 열려서 들어가봤다. 설문조사 참여하면 500명을 추첨해 스벅쿠폰 준대서 바로 설문 고고!!스벅노예근성 ....ㅋㅋ 설문에는 내 기본사항에 대해(나이대 등 포괄적), 유입경로에 대해 묻고 있었다. 그리고 특이하게(?) 적정분양가 의견을 묻고 있었다. (이걸 왜 우리한테 물어 ㅜ ㅜ) 그와 곁들여 푸르지오가 제시한 리딩단지는 망포 힐스테이트영통(통칭 영힐 혹은 망힐), 아파크캐슬1단지였다. 시세 리딩단지는 거기가 맞다고 생각한다. 그리고 분양가 비교군은 당연히 아캐3-5단지아닐까?

아캐단지들이랑 푸르지오단지들과 완전히 똑같은 입지라고 볼 수는 없을 것 같기도 하다. 어느정도 여기서 기본조정은 필요하다. 아캐들은 일단 초품아거나 뒤에 수변공원이 가깝거나 덕영대로쪽으로 가까운 등 뭔가 단지마다 특색이 있다. 글빛공원 접근성도 아무래도 걸어서 가는걸 기준하면 푸르지오가 접근성이 약간은 떨어진다. 푸르지오만의 가격형성요소가 있으려면 남쪽으로 트램이 지나가든 지하철이 지나가든 뭔가 다른 요소가 필요하다. 딱 지금으로선 리딩단지나 인근분양단지에서 조정이 되고 시작되는게 맞아보인다. 그러면 기분양 단지보다 조금 가격이 낮을수도 있지만 한다해도 미미할 것이다.

중요한건 그 다음이다. 조정 평단가에, (상승된땅값으로 지불된 부지매입비용 + 물가상승분 + 원재료및임금상승분 + 적정리스크 + 개발업자이윤) 이정도를 납득가능한 정도로 올리면 합리적이라고 생각한다. 인근분양단지보다 약간 조정되고 시작하더라도 그 외의 상승요소가 세서 평당 2000초반정도가 되지 않을까 생각한다. 합리고 뭐고 다 떠나서 예정 수분양자들이 경제적으로 받아들일 수 있는 가격일 것 같다. 아예 급지가 확 떨어지는(?) 곳이라면 기준이 다르겠지만 여긴 이미 아캐단지들과 가깝고, 지도에서 보듯이 초등학교빼고는 다 공유하고 있는 상태라 비슷하게 나와도 할말없을 상태?....(?)

부린이의 화려한(?)뇌피셜 끝!! 스벅당첨 기원!!

망포동 분양소식을 들은지 꽤 흘렀는데 이제 분양일정이 잡혔다. 호갱노노에 분양예정 표시가돼있고 푸르지오 홈페이지에 5월분양으로 나와있다. 이름은 영통 푸르지오 트레센츠, 영통 푸르지오 파인베르. 두 구역이 딱 붙어있다.

두 단지지만 시공사도 같고 결국은 약 1500여세대 분양이다. 영흥공원푸르지오가 영푸로 지역커뮤니티에서 불리는데 여기도 영푸가되네. 영푸트, 영푸파.

초등학교는 거리상으로는 망포초와 잠원초가 잡힌다. 다만 망포초가 전국구 슈퍼초과밀 학교기 때문에 잠원초가 되지 않을까 싶지만 지난글에서도 포스팅했듯이 이건 모르는거다. 망포초는 인근 대단지아파트가 엄청나고 결국 망포2초등학교도 확정됐다.

가장 가까운 역은 망포역이지만 걸어서 가긴 힘든 거리다. 어차피 망포그대가프리미어랑 망포아이파크 빼면 다 버스 이동이다.

여기다. 왼쪽에는 반정아이파크캐슬, 롯데 엘클래스가 쭉 들어온다. 완전 이곳은 신도시 느낌이 날것이다. 글빛공원이랑 글빛도서관도 있고 주변이 깔끔할것같다. 그리고 이쪽으로 아마 진안신도시 관련해서 철도나 그런 호재가 있다고는 하는데 확정은 아니고, 기존에 반정아이파크캐슬쪽으로 역이 생기지 않겠나 하는 추측이 돌아다녔다. 이건 확정아님에 꼭 유의해야한다. 아직 카더라일뿐.

이전 청약 포스팅에도 썼듯이 분양가가 중요하다. 내가 부동산에 관심을 가지기 시작했을때부터 수원 분양가는 거의 평당 1800~2000이었다. 그정도선이지 않을까싶은데 그 사이 원자재값 폭등 이슈가 있었고 표준공사비도 올랐기에 최소한 롯데엘클래스와 반정아이파크캐슬보다는 높지 않을까 싶다.