도시정비사업 중 재개발사업과 주거환경개선사업, 도시환경 정비사업은 이에 동의하지 않은 소유자에 대해선 강제로 수용이 가능하도록 돼있다고 한다. 수용을 할때 토지보상법을 준용하도록 하고 있는 등 법에서 공익사업으로 인정하고 있다.
네이버 검색 참고
'준용한다' 즉 토지보상법에 의해 수용이 가능하다. 토지보상법은 공익사업에 한해 수용할수있게하는데 이 사업도 공익사업으로 인정이된다는 뜻이다. 재개발과 비슷해보이는 재건축은 이 공익사업으로 인정되지 않는다. 그래서 재개발과 재건축은 언뜻 비슷해보이지만 법적으로 보면 그 시작부터 절차까지 세부적으로는 다 다르다.
이전에 쓴 현금청산 알박기 세대같은 경우는 결국 토지보상법에 의거해 절차가 진행돼야 하고 토지보상법상 수용대상물 철거나 인도의 그 끝은 대집행이 된다. 그러나 지난 글에도 강조했듯이 토지등소유주의 협조없이는 평화적으로 해결이 불가능하다. 대집행의 경우 국가나 지자체가 피수용자 등의 보호를 위한 노력, 강제철거로 인한 인권침해 방지 의무를 2010년에 신설했다. 그래서 현재 저 현장에선 진행이 안되고 있는 것 같다.
그럼 이 경우 손놓고 있어야하나? 법은 몰라도 현상황이 손놓고 있을 수 밖에 없다는걸 증명하고 있다. 청약 나온다 나온다 했을때가 벌써 일년 반 전이기 때문이다. 그동안 아무것도 진행된게 없다.
법적으로 어떤 조치가 가능한건가 찾아봤다. 그런데 딱히 없다. 대집행도 맘대로 할 수 있는게 아니기 때문이다. 직접강제을 하려고 해도 법적근거가 없어서 심히 문제되고 저항하는 자를 경찰로 하여금 공무집행방해죄의 현행범으로 체포하게 하는 경우도 있다는데...파국이다.
재개발 지역에 있는 뚜껑 매물에 대한 기사를 봤다. 이 뚜껑 매물이란 ‘토지의 지분이 없이 건물만 있는 무허가건축물’을 뜻한다. 재개발 지역에서 분양권을 받기 위해선 대지 지분이 없어도 된다.(재건축은 둘 다 있어야 인정). 이게 무슨 차이인지 알려면 좀 더 기초적인 얘기를 돌아가봐야 한다. 우리나라의 부동산은 땅과 건물이 이원화 돼있다. 땅은 땅대로, 건물은 건물대로 권리가 따로 존재한다. 아파트 같은 ‘용도상 불가분의 경우’가 있을 때 하나의 물건으로 간주될 수 있을 뿐이다. 그래서 건물을 볼 때는 ‘땅에 대한 권리가 있는지’가 중요하다. 앞서 말한 아파트의 경우는 ‘대지권’이라는 게 반드시 있다. 아파트는 기본 디폴트가 대지에 대한 권한이 있다고 판단된다. 그러나 일반 건축물은 주의해야하고 이 때문에 재개발이라 재건축재 들어갈 때 두 개의 권리를 따진다. 건물을 지을 때 땅을 사도 되지만, 건물 연한을 20~30년 정도로 잡고 그 기간동안 땅에 대해 지상권만 가지고 있어도 되기 때문이다. 그래서 땅과 건물 주인이 달라질 수 있다.
만약 재건축 사업지역이라면 토지와 건물을 동시에 소유한 자만이 분양권을 받을 수 있다. 건물주인이 땅에 지상권만 설정하고 건물을 소유했다면, 건물에 대한 부분을 매도 청구하고 나가야 한다.(물론 매우 자세한 요건은 따로 법적 요건을 검토해 봐야 알 수도 있다. 본인은 수험에서 배운대로 복습 겸 전체적인 맥락만 짚고 있다) 그런데 재개발의 경우는 토지에 대한 권원이 없다고 해도 분양권이 주어진다. 그래서 일단 권리자가 많아진다. 따져야 할 것도 많을 것이다. 여기서 생긴 개념이 뚜껑 매물인 것 같다. 땅과 건물 모두에 대한 권리가 있으려면 당연히 돈도 더 많이 든다. 땅고 사고 건물도 사야하니까. 그런데 땅에 대한 권리 없이 딸랑 ‘무허가 건축물’(보통 무허가 건물인 경우라서)만 거래 된다면 땅 값 없이 굉장히 노후화된 건물 가격만 지불하면 후에 지어질 건물에 대한 분양권을 얻을 수 있는 것이다. 부동산의 가격은 거의 땅 가격이다. 건물은 감가가 심하기 때문에 전체적 맥락에서 보면 건물 가격은 ‘얼마 안 한다’.
서울 노른자 지역에서 재개발이 이뤄진다고 치자. 서울에서도 구획정리조차 안된 지역도 많을 것이다. 그렇기에 재개발을 하는 것이고 말이다. 이때 누군가가 땅에 대한 권리 없이 건물만 가지고 있다고 하자. 보통 예전에 국공유지에 무단으로 건축물을 세우거나 하는 경우도 많다고 한다. 사유가 어쨌든, 그러한 무허가 건축물의 경우에도 수분양권이 인정된다면, 그리고 그 건축물이 기사에 따라 2~3억원 밖에 안한다면, 그걸 얼른사서 거기에 지어질 아파트의 분양권을 획득하면 그야말로 꿀투자가 된다. 분양은 그 가격은 둘째치고 분양권 당첨 자체가 로또 아니겠는가. 그야말로 땅 복권이다. 2~3억원만 투자하면 강남 십수억 분양권을 획득해서 향후 수십원이 될 수도 있는 것이다.
그런데 여기서 주의할 점이 있다. 이 소식을 듣고 지금 당장 가서 뚝딱뚝딱 아무 땅이나 가서 지으면 안된다. 일단 기준시점 이후로 토지에 무언가를 지어선 어차피 건축물은 ‘불법으로 분류돼서 ‘토지보존 의무 위반’으로 철거비를 부담할 것이라는 것, 언뜻 시장에 도는 소문을 듣고 사업 추진 전에 슬쩍 무허가로 건축물을 지어봤자 ‘최소한의 증빙자료’인 ‘무허가건물 확인서’, ‘항공사진’에 없으면 말짱 꽝이라는 사실이다. 평가실무에선 보상실무를 공부할 때 재개발의 경우가 아니라도 무허가건축물에 대한 보상평가를 공부한다. 보통 1989년 1월 24일이 기준 시점으로 땅에 대한 기준단가 등을 결정하는 중요한 평가 중 하나다. 그러나 이건 일단 무허가 건물 평가에 관한 일반론적인 것이고 각 시의 조례 등에 따라 달라질 수 있다. 서울시 조례를 보면 기준년도가 언제고(일반 기준인 1989년 1월 24일이 아니다), 무허가건물에 등재돼야하고 하는 등의 규정이 존재한다. 서울시에서 하는 사업이므로 서울시 조례를 확인해야 한다. 이에 따라 그 건축물이 적합한 무허가 건축물인지를 판단해야 할 것이다.
그리고 추가적으로 고려해야할 사항도 있다.(나도 검색해봄) 일단 땅에 대한 지분이 없다는 것은 국가나 사인 누군가의 땅을 사용하고 있다는 뜻이다. 국공유지의 경우 점용사용료, 변상금이 법적으로 부과된다. 이걸 이전 사용자가 잘 내고 있다면 상관없겠지만 만약 내지 않았다면 이에 대한 법적 책임이 분명 있을 것이다. 이것까지 부담할 수 있는지 체크해봐야 할 것이다. 그리고 무허가 건물 면적도 잘 실측해야 할 것이다. 종전자산 평가를 할 때 면적 등이 확정돼야 한다. 당연히 조금이라도 큰 게 나을 것이다. 또 이 지역이 개발지역은 맞는지 잘 확인해보자. 재개발 구역에 ‘00동’이라고 해서 그 동이 다 들어가는 것이 아니다. 그리고 양도소득세 산정시에는 건물만 있는 경우도 주택 수에 산정된다고 한다. 그래서 기존 본인의 자산에 대해 포트폴리오를 짤 때 무허가 건축물을 하나 소유함으로써 추가로 부담해야 하는 세금을 잘 따져봐야한다. 취득세 계산시엔 일반 주택이 아니라 포함되지 않지만(일반적 등기를 안하니까) 양도소득세 계산시는 이것도 주택으로 포함돼 다주택자가 되다는 뜻이다. (아 그러나 나도 쓰고 보니, 요즘 같은 폭풍 부동산 정국과, 하루 아침에 바뀌는 부동산 시장 속에서는 이 과세 관련 부분에 대해서는 변경된 부분이 있을 수 있다!) 마지막으로, 현금청산액에 대해 투자판단을 해야한다. 정상적으로 매입한 무허가건축물은 종전자산이 된다. 재개발 지역의 모든 종전자산의 금액의 합이 나오게 된다. 그리고 개발사업이 완료됐을 때 그 정체 종후가격도 산정된다. 이걸로 비례율을 산정한다. 내가 매입한 무허가건축물에 산정된 비례율을 곱하면 그게 바로 나의 ‘권리가액’이 된다. 그럼 내가 받게될 매끈한 새 아파트의 가격에서 이 권리가액을 뺀 나머지 금액을 지불하게 돼있다. 강남 아파트라면, 분양권 내고 사도 시가가 엄청 오르겠지… 괜한 걱정인가 싶다^^
***뭔가 한번 공부하면서 써보려다가 글이 장황해 졌다. 그래서 아래 다시 간단히 정리해본다. 위의 그냥 의식의 흐름대로 써본 것이고 아래는 정리된 개략적인 구조다.
1.정상적 무허가건축물 판단하기 (1)시점기준 : 일반적으로 사업시행인가고시일 이전에 건축됐을 것 + 시도 조례에서 정한 무허가건축물 인정 기준일 이전에 건축됐을 것. (2)일반기준 : 무허가 건축물 대장에 기록돼있어 할 것. 그것도 아니면 기준 시점에 항공사진 등에 나타나야 할 것. 2.매입시 고려해야할점 (1)물리적:점용 건축면적 명확히 알 것. (2)법적:권리가 이전이 가능한지 파악할 것 (3)경제적 1)점용료나 변상금 등 추가 부담해야할 금액 있는지 확인 2)현금청산액* 고려해 투자여부 판단할 것. *)현금청산액 구하는 법 * 비례율= [{사업지역 자산 총 종후 가격(완성본 가격)} – 총 사업비 ]/사업지역 자산 총 종전가격 * 권리가액 : 내 종전자산(무허가건축물 매입비) X 비례율 * 현금 청산액 : 조합원 분양가격(내가 받게 될 아파트 분양권 가액) – 권리가액
기타 첨언하자면, 재개발이랑 재건축은 약간 결이 다르다. 기본적으로는 비슷한 구조이나, 재건축의 경우는 딱 느낌이 ‘사적인 공사’느낌이다. 그래서 사업주체가 따로 기준요건을 정하는 경우도 있다고 한다. 공적사업 느낌이 덜해서 어느정도 자율이 보장된다고 생각하면 된다. 즉, 사업주체, 조합 등의 세부적인 조건을 좀 더 개별적으로 파악하는게 필요하다. 기본 구조는 비슷하다. 요점은 '재건축'과 '재개발'은 세부적 내용이 다를 수 있다는 점!
재개발과 재건축은 같은 듯 다르다. '도시 및 주거환경 정비법(이하 도정법)'상 먼저 살펴보자. 일반 예비투자자들이 알면 좋을 차이다. 간단히 생각해 도시를 갈아 엎는 방법은 세가지가 있다. '주거환경 개선사업', '재개발 사업', '재건축 사업'이다. 주거환경 개선사업은 굉장히 열악한 지역(법상 용어보다는 그냥 풀어쓰겠다) 건축물이 막 쓰러지기 직전인 그런 지역에 도로사정이나 기타 기반시설사정도 안좋은 곳을 개발하는 사업이다. 그리고 그 다음 좀 괜찮은 곳을 개발하는게 '재개발 사업'이다. 아까는 극도로 열악했다면 재개발 사업은 그냥 좀 열악하고, 도로 등 기본 기반시설은 괜찮아 보이긴 하지만 그래도 뭔가 보충해줘야 할 것 같은 구도심지역이라고 생각하면 된다. 재건축 사업은 뉴스에서 많이 보듯이 서울의 유명한 지역 등을 말하는데 정비 기반 시설(도로 같은 것들) 같은건 서울이니 다 잘 돼있는데 반해 건축물은 매우 노후하고 불량하니(우리나라 간판 아파트인 은마아파트 등) 개선해보자 하고 벌이는 사업이다.
각 사업마다 분양권을 받을 권리가 조금씩 다르다. 주거환경개선사업은 조합을 결정할 수 없어서 논외로 치고, 재개발과 재건축만 보겠다. 재개발은 토지를 가지고 있거나 지상권을 가지고 있는 사람도 수분양권이 있다. 그러나 재건축은 토지와 건축물을 '동시에 다' 소유하고 있어야 수분양권이 주어진다. 우리나라는 토지와 건물이 각각 따로 노는게 원칙이다. 아파트 같은 경우는 특수하게 집합건물로 취급돼 대지권이 디폴트지만, 대부분은 토지대장과 건물대장이 따로 존재한다. 그래서 두개의 땅주인과 건물주인이 다를 수 있다. 재건축을 할때는 둘다 가진 소유자만 조합원이 될 수 있다는 뜻이다. 좀 더 사익적인 성격이고 좀 더 까다롭게 자격조건을 내세운 것이라고 할 수 있다. 까다롭게 해도 따라야 하는건 재건축 자체가 다른 두가지 사업에 비해서 사익 성격이 강하고 그만큼 조합원의 힘의 비중이 크고 조합원이 사업의 주축이 되기 때문이다. 토지나 건물 중 한가지만 가진 사람은 나중에 매도청구를 하고 그 값을 받고 나가면 된다.
조합원 지위에 대해 기본으로는 시점을 잘 봐야한다. 사업마다 기준시점이 공고되므로 이를 고려하여 특정 지점 이전에 조합원 지위를 획득해야 한다. 그런데 만약 투기과열지구에 있는 사업이라면 재개발은 '조합설립 인가 이전'에 조합원이어야 하고 재건축은 '관리처분계획 인가 이전'에 조합원이어야 한다. 그 기준시점 이후에 전매가 제한되기 때문이다.(다만 상속 등에 의한 경우는 예외로 인정한다)
2. 감정평가 방법상의 차이점과 공통점
두 사업 모두 종전자산과 종후자산이 중요하다. 이때 '감정평가 실무기준'에 따른 재개발과 재건축의 차이를 간략히 살펴본다.
재개발의 경우는 공적 느낌으로 '보상평가'의 결을 지니고 있다. 무허가건물 처리 기준 등에 대해서 기본적으로 보상평가 스럽게 진행이 된다고 한다. 물론 완전히 보상평가를 따르진 않고, 시도 조례에 따라 재개발 사업의 느낌적인 느낌이 결정된다. 예컨대 내 생각엔 이런게 아닐까 싶다. 보상평가는 법정평가로 반드시 지켜져야 한다. 그래서 무허가건축물은 1989년 1월 24일에 건축된게 어느 방법으로든 확인이 되면 무허가 건축물 부지는 '대'로 인정해준다. 법정 평가니 '무조건'이라고 봐야한다. 보상시 지목이 '대'냐 '전'이냐의 차이는 가격적으로 꽤 중요하다. 이에 반해 재개발의 종전사잔 평가의 경우는 이 기준을 따르긴 하되 완전히 공적 평가는 아니므로 시도조례에 따라 조금씩 시점이 다를 수 있다. 89년 1월 24일이 아닐 수도 있고 더 빨리 지었어야 할 수도 있다. 내가 알기론 서울시 조례는 더 이전이라고 알고 있다. 재건축의 경우는 좀 더 자유롭게 할 수도 있다. 두 사업 모두 대부분은 기준시점이 '사업시행계획인가고시일'기준이 된다. 이때 기준으로 물적 확정 등이 이뤄진다. 이 시점 기준으로 종전자산을 평가하는 것이다. 재무허가건축물이든, 수분양권지위 등 조합이 어느정도 범위 내에서 달라질 수 있을 것이다.
재개발이든 재건축이든 평가의 기본 원칙은 조합원간의 상대적 가치가 균형을 이뤄야 함이 중요하다. 이건 공통점이라고 보면 된다. 일반 보상평가의 경우 법정평가가 무조건 법대로 해야해서 옆집과 내 집이 조건이 다르다면 획기적으로 가격이 달라져도 상관없다. 하지만 재개발이나 재건축같이 일정 사업지구 내에서 종전자산을 평가할때는 자산간 어느정도 균형이 있어야 한다. 같은 아파트에 살고 있는데 몇천씩 차이가 나서는 안되는 것이다. 개별 특성에 따라 일조권이나 한강뷰 등으로 시가는 차이가 날 수 있겠으나 그것보다 좀 더 균형의 원칙이 중요한것이라고 해석된다. 그렇다고 무조건 똑같이 해야한다는 것은 아니고 말이다.
