노마드 주부

한화포레나 수원원천 입주자모집공고가 드디어 나왔다. 당초 9일쯤 나올 예정이었다가 중간에 평형이 추가되고 19일에 나온대서 기다렸는데 또 밀려서 20일이 됐다. 제일 궁금한건 분양가였다. 평당 1800~1900만원을 조심스레 예측했으나 평당 1900만원 훌쩍넘는 가격이 나왔다. 좀 당황스럽지만 이걸 당위의 문제로 봐선 안된다. 수원은 신축이 귀하고 신축이 깡패고 지금 원자재 값이 몇달 사이에 폭등했다고 한다. 인테리어 비용만 상담해봐도 이건 확실하다. 그래서 이제 이 평당 2000만원의 시대를 받아들여야 하는건가 싶다.(특수 입지 광교 제외하고 수원에서)

작년 바로 옆 대단지인 영흥푸르지오가 평당 1900만원대였다. 이보다 전체적으로 열세인(세대 수, 입지 면에서) 한화포레나는 딱 생각해봐도 1900만원대면 선방, 그보다 조금 낮아도 납득이 가는 수준이었다. 그러나 순전한 순진한 내 착각이었다. 한화가 나쁘다는게 아니고 우리나라 부동산 시장, 특히 지금 수원의 신축이 무섭게 날아가는 상황은 생각보다 그 속도가 엄청났다. 84기준으로 영흥푸르지오보다 높다. 이 한화포레나 수원원천은 삼성 직주초근접, 영흥공원 초근접, 한화 브랜드파워(1군이고 내장재가 좋아보임)가 장점이었지만 단점도 매우 명확했다. 직주근접은 맞는데 버스나 지하철이 이래저래 애매했다. 역세권이 아니다. 그리고 157세대만 분양한다. 신축의 메리트인 커뮤니티 시설이 아무래도 제한적이다. 그래서 이런저런 걸 생각했을때 영흥 푸르지오랑 비슷하거나 조금 낮거나 하는 수준이라고 생각했다.

한화포레나가 미달이 날 이유는 없을 것이다. 하다못해 분양가에 다들 놀라서 경쟁률이 떨어진다고 비관적으로 가정한다해도 기타지역에서라도 완판될 것이다. 그걸 건설사도 알기 때문에 굳이 저렴하게 분양을 하지 않을 것 같다. 주변 시세라고 할 수 있는 영통동 시세와 광교 시세를 참고하면 지금 포레나는 굉장히 저렴한 것이다. 시세를 기준하면 말이다. 수원에서 남은 신축분양을 생각하면 지금이 진짜로 제일 쌀 수 있다.

앞으로 남은게 대단지 중에서는 망포 푸르지오가 대단지다. 여긴 지하철이 지나가진 않는 것 같지만 주변에 망포 신축밭에 있는거라 굉장히 살기는 쾌적할 것 같다. 다들 포레나보고 놀라서 여기 얘기를 하는데 카더라 통신에 의하면 슬슬 뭔가 움직임이 있다고 한다. 올해 분양할 것 같고 세대수가 많으니 가점이 좀 된다 하면 전략적으로 이쪽도 생각해볼 수 있다. 그러나 다들 걱정하는게 포레나 분양가가 저정도면 여기도 엄청 오를 것 같다는 것이다. 뭐든 분양가가 문제다.

그 다음 고려사항은 권선6래미안이다. 여기가 매교역 초역세권이고 수원의 실질적인 마지막 대어다. 광교 C6이 더 대어긴하지만 여기야말로 세대수가 작고 너무 입지가 좋아서 만점이나 만점에 가까운 사람들의 경합이 예상된다. 여긴 특수케이스. 그래서 그나마 접근 가능한 대규모 대어가 권선 6이다. 이 바로 옆 단지들은 이미 예전에 분양이 완료돼서 이미 시세가 10억을 향해 달리고 있는 중이다. 그런데 유독 이 권선6만 난리였던건 알박기 때문이다. 내부사정은 전혀 모른다. 기사에서 보니 알박기 세대가 있고 조합이 조금 삐걱했다고 한다. 이럼에도 오늘 카더라 통신에 의하면 조합 임시총회 등이 개최되고 슬슬 움직이긴 한다는 것이다. 하지만 여긴 진짜 빨라도 올해 말이고 대부분 내년을 보는 것 같다. 그러나 여기야 말로 진짜 분양가가 어마어마할 것 같다.

분양가가 계속 미친듯이 오르고 있다. 경기는 좋아지는 것 같지 않은데 원자재 값, 인건비 등을 생각하면 저게 일단은 분양가로서는 강제로라도 납득을 해야하는 상황이다. 그래 오천번 양보(?)해서 전용 84기준 7억이라고 치자. 그런데 대출은 틀어막는 중이다. 계약금은 어찌 내야하지? 너무 상황이 안좋다. 신용대출은 한도가 대폭 줄고, 주담대보 틀어막는다고 한다. 부동산 가격을 잡겠다고 하는건 알겠는데 정책의 의도와는 항상 정반대로 가고 불안한 심리는 계속된다. 나 또한 운이 좋게 청약이 됐지만 신용대출 금리가 눈에 띄게 올라갔고 앞으로 주담대로 사실 두렵다. 청약때문에 처음으로 대출을 하게 된 부린이 일반 직장인들은 부동산 불장이 조금 더 무섭지만 실질적으로 나올 이자도 똑같이 두렵다. 정신 똑바로 차려야 하는 세상이다. 두렵지만 어쩌겠나. 공부 열심히 하고 이자라도 벌기 위해 나도 열심히 글이라도 써봐야겠다고 생각한다. 뭐라도 해야하는 상황.

#한화포레나수원원천

한화포레나 수원원천은 저 원천삼성1차(중간 좌측 하얀 아파트 건물)바로 옆(사진상 좌측 안쪽)으로 지어질 예정이다. 마침 추어탕 포장해가면서 네비가 이쪽길을 찍어주길래 잠깐 들어가봤다.

신호대기 하면서 이 길을 보니 저 원천삼성 아파트가 꽤 그래도 크고 작게 삼성전자가 보인다. 이쪽은 삼성전자와 삼성전기가 가깝다. 한화포레나 수원원천의 입지가 좀 애매하긴 하지만, 애매한것 치고는 확실한 메리트가 두 개있다. 삼성 직주근접(전자,전기 다) 최고, 영흥공원 도보권이라는 것이다.

그리고 현재 공사중인 영흥 푸르지오 파크비엔이랑 꽤 가깝다. 푸르지오가 대단지이다 보니(약 1500세대) 같이 이쪽 신축아파트 느낌으로 같이 움직일 것같다.

아까 저 사진 직후, 좌회전으로 들어가면 원천삼성 입구가 보인다. 지금 위의 사진 정가운데 휑한 곳이 포레나원천 부지다. 푸르지오 임장 간다고 했을때 여기 원래 공장이 있던 것 같은데 다 철거했나보다. 안에 폐기물 처리 다 돼있고 깔끔하게 흙만 있다. 흙도 이미 파서 당장이라도 주차장 팔 것 같다.

바로 앞 원룸촌 하나 저런 느낌이고, 더 왼쪽으로 아파트단지도 있다. (신미주)

한화 포레나가 157세대만 있어서 대단지보다는 메리트가 떨어지겠지만 다행히(?) 진짜 혼자만 있는게 아니다. 원천삼성이랑 딱 붙어있다. 사진에서 보면 원천삼성 입구에 기본 상가들은 있다. 공업단지네 뭐네 말은 많지만 그렇다고 공업단지 한가운데 덜렁 있지는 않다는 것이다. 생활 기본 인프라는 같이 누릴 수 있을것이라고 생각한다. 향후 원천삼성이 재건축(30년차/용적률이 179%로서 200이 안됨)이라도 된다면 결국 영흥푸르지오,한화포레나,원천삼성이 같이 움직이게 될 수도? 이건 완전 뇌피셜이다. 재건축이란게 된다해도 십수년 걸리니. 다만 그럴 여지와 여건이 호재로 잠재될 수 있지 않을까 정도다. 그리고 팩토리월드라고 있는데 경공업이라 위험한(?) 건물은 아니다.

<부린이 임장기로 장단점>
1.장점 : (1)영흥공원 도보권. 앞으로 영흥공원에서 광교호수공원까지 그린웨이를 만든다고 하는데 그렇게 되면 영흥공원과 굉장히 가까운 한화포레나도 좋은 영향이 있을것이라고 생각한다. (2)삼성전자와 삼성전기 직주근접 최고. 원천삼성 호갱노노 댓글을 보니 삼성전기까지는 커피한잔 뽑아서 15분이면 사무실 간다고 하는 것 같다. 아 진짜 너무 좋다. (3)향후 공업지역이 상업지역으로 변경될예정이라 개발 여지가 충분. 이 계획은 찌라시가 아니라 수원도시계획에 포함돼 있다. (4)도보는 아니더라도 광교랑 가깝다. 아무래도 수원은 광교가 핫하니 광교(혹은 광교호수공원)접근성도 나름 좋은 요소같다.

2.단점 : (1)세대수가 작다. 적어서 안좋다기 보단 세대수가 많은 곳이 관리비 등등 여러 측면에서 좋다는 것 같다. 유사사례로는 청명센트레빌, 영통아이파크와 비교해보면 될 것 같다. 이 아파트에 대해선 아래 따로 설명해보겠다. (2)역세권은 아니다. 그래도 버스로 이동해서 영통역, 인동선 원천역(?)을 이용할 수 있을 것으로 보인다. (3)바로 앞은 원룸촌이다. 아파트 단지에 비해선 생활 인프라가 부족할 수 있다. (4)초품아는 아니다. 도보로는 10분 내외지만 길을 건너야 한다.

<참고할 만한 아파트>
영흥공원을 가운데 두고보면 한화포레나 수원원천과 매우 흡사한 나홀로 아파트 단지가 두 개 있다. 바로 청명센트레빌, 영통 아이파크다. 공원 아예 안에 들어가있는 영흥공원 푸르지오와는 신축이라는 점이 비슷하지만 신축 빼고는 개별요인이 꽤 다를 것 같았다. 원천삼성과 신미주원천도 인근지역 아파트가 맞지만, 아무래도 경과연수, 세대수가 조금 규모가 다르다고 보인다. 센트레빌(9년차)과 아이파크(16년차)가 준신축 혹은 구축중에서도 신축에 가까운 구축스타일인 곳인데 반해, 원천삼성과 신미주는 각각 30년, 26년차로 구축아파트다. 이런 구축단지는 아파트 구조, 재건축이나 리모델링 요소 등으로 좀 더 가격형성 요인 스타일이 다르다고 생각해서 일단 제외했다.

(1)청명 센트레빌 : 영흥공원과는 어쩌면 좀 거리가 있을 수 있다. 직선거리는 멀지 않은데 향후 영흥공원 입구가 몇개, 어디에 더 생길지 몰라서 일단 주출입구로 알려진 벽산삼익아파트(지도상 우측하단)쪽으로 쭉 돌아가는 것 기준으로 하면 조금 멀 수 있다. 다만 여기는 학군이 영통학군이라 메리트가 있다. 그리고 여긴 카더라 통신에 의하면 내장제가 좋고 다고 한다. 약간 주상복합 느낌으로 지어졌고 크지 않은 먹자골목 도로를 조금만 건더면 황곡초등학교가 있다. 용인이었다가 수원으로 된지 얼마 안됐다. 그때 한번 가격이 올랐다가 영흥공원 개장을 앞두고 인기가 많은 것 같다. 나홀로지만 생활권이 영통1단지와 비슷하다.

(2)영통 아이파크 : 영흥공원 개장을 앞두고 사실 영흥공원의 최대수혜주는 영통 아이파크라는데 아마 많은 분들이 동의할 것이다. 공원 입구는 아니지만 뷰가 완벽하다. 현재 영통 아이파크 사시는 분들은 영흥수목원 공사 현장을 두 눈으로 똑똑히 매일 아침 보고 계신다. 심지어 영흥공원푸르지오 아파트가 가운데 숲을 끼고 있어서 끝 라인 중고층부터 공원이 보이는 것에 비해(물론 세대수가 많으니 꽤 되긴 하겠지만) 영통 아이파크는 그냥 매일 수목원이다. 뷰맛집은 여기다. 다만 여기야말로 굉장히 나홀로 아파트 느낌이고 초등학교에 가려면 어쨌든 조금 걸어야한다. 그리고 아파트 입구 바로 앞이 공장이다. 사실 굉장히 극단적인 입지다. 입구 바로 앞은 공장(레미콘 공장도 있지만 유해물질인 아스콘은 없는 공장이라 괜찮다고 한다), 바로 앞마당은 영흥수목원. 그런데 이 주변이 영흥공원 개발과 광교쪽 개발로 개발여지가 충분하다. 그렇게 되면 땅값이 오를것이고 땅값이 오르면 공장은 땅을 처분하고 외진 곳으로 가는게 개이득이다. 현재 이 원천동 이 라인은 앞으로 신광교라고 해서 개발이 될 예정이고 실제로 수년 후 상업지구로 탈바꿈할 것이다. 그럼 공장도 이전을 하게 될 가능성도 충분하다. 어디까지나 경제상황과 개발계획의 성숙도를 봐야하는거지만 상업지역으로 개발되는 것은 정해진 미래다.

(3) 두 비교사례 및 영흥 푸르지오와 비교해 본 한화 포레나 : 비교한 두 아파트는 한화포레나와 비슷하게 영흥공원을 공세권으로 하여 나홀로아파트로서 비슷한 개별요인이 반영된 유사사례라고 판단해 올려봤다. 영흥공원만 놓고 보면 진입하기엔 포레나가 나을 수 있다. 영흥 푸르지오 부출입구 쪽으로 입구가 가깝기 때문이다. 그러나 영통아이파트/센트레빌과 학군이 다르다. 그리고 일단 어쨌든 초품아가 아니다. 한화포레나는 원천삼성1차 기준으로 보면 동일하게 원일초에 배정되지 않을까 싶다. 그래서 초등학생 자녀를 키우기엔 길이 조금 걱정될 수 있다. 원일초 자체는 매우 좋은 학교라고 한다.

결국 문제는 분양가가 아닐까 생각한다. 곧 입주자모집 공고가 나올 것이다. 5일이라고 주워들었다. 확실하진 않다. 영흥공원 푸르지오 전용 84가 6.48억이니 이와 비슷하게 나오지 않을까 예상한다. 세대수가 아무리 적다하지만 가격형성 요인의 한가지일뿐이고, 준신축 아파트 두 곳도 영흥공원 영향으로 가격이 매우 상승했다. 공세권으로 보면 한화가 접근성은 절대 뒤지지 않는다. 그리고 입주시기가 비슷하고 물리적으로도 매우 가까운 영흥푸르지오와 어느정도 갭을 두고 따라갈 것이라고 합리적으로 추론해 볼 수 있다. 그리고 1군 건설사다. 한화포레나 브랜드가치가 있으니 신축 아파트로서는 분명 가치가 있다고 본다.


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2021.8.22 추가
신광교 도시계획 원본(?)을 못찾고 있는데, 감사하게도 제글을 꽤 많은분들이 봐주셔서 책임감이 생기네요. 그러나 아직 못찾고있음 ㅜ 개발계획은 언제 실현될지는 항상 미지수이기 때문에 이점 주의해주세요. 정확한 시점은 모르는 것이라고 감안해주시면 될 것 같습니다. 봐주셔서 감사합니다.

한화포레나 수원원천이 곧 분양한다. 카카오톡에도 배너가 떴다. 영흥공원 푸르지오 파크비엔때 임장한답시고 쑤시고 다녀서 분위기를 알고 있다. 지도상 거리가 잘 기억은 안나다가 원천삼성 바로 옆이라고 하니 기억이난다. 완전 혼자 공업지역 한가운데는 아니고 원천삼성 바로 옆이니까 그렇게 나쁘지도 않을 것 같다. 영흥공원 완공시 도보로 영흥공원도 금방 갈 수 있다.

주변에 원천삼성아파트 말고는 원룸촌이다. 삼성 다니는 분들이 꽤 많을듯하다. 삼성전자랑도 가깝고 삼성전기도 매우 가깝기 때문이다.  다만 어쨌든 기본적으로 한화포레나 부지도 공장이었던것같고 지도뷰상에도 현재 공장이있다. 이 케이스를 보면 이 주변 미래를 예측할 수 있다. 한화포레나 자리가 공업지대였지만 이 부지를 한화가 사서 주택을 짓는다? 그럼 그 주변도 그런 루트를 따라가게 될 가능성이 높다. 그리고 실제로 수원 도시계획상 이 주변은 앞으로 싹 바뀌게 될 예정이다. 어찌변할지는 몰라도 변하는 와중인건 팩트다. 광교와 영통 사이에 있는 이 길은 영흥공원 개발을 시작으로 상업지구 및 주거지역으로 아마 싹 변하면서 먼 미래에 운전학원자리까지도 싹 상업지구가 될 수 있다고 생각한다. 그럼 자연스레 땅값은 올라간다. 올라간 그 자리에 기존 공업지대를 유지할 일이없다. 내가 땅 주인이면 비싸게팔고 더 한적한 곳으로 이동할 것이다. 옛날엔 그곳이 엄청 한적했으나 광교 신도시가 완벽히 정착했고, 영흥공원개발 및 그쪽 남광교(?)쪽도 아마 다 개발되지 않을까싶다. 지금의 공업지대랑은 결이 달라질 것이다. 라고 뇌피셜 추측해본다.

입지는 역세권은 아닐수있고(원천삼성쪽으로 나와서 버스있긴할거고 버스타면 영통역 금방 감) 앞으로의 변화가능성도 호재로 볼 수 있고, 수원 신축 프리미엄도 있을것이고, 직주근접이 완벽하지만, 신축대단지는 아니라 좀 애매하다면, 결국 분양가가 중요할 것이다.

청약은 못들어가겠지만 매우 관심중. 시간날때 임장을 또 가봐야겠당.