노마드 주부

알박기가 철거되면서 2022년 하반기에는 그래도 분양이 될 것 같다. 다만 분양가가 문제다. 원자재값 대폭등 전 최근 거의 수원은 평당 2000정도로 수렴했다. 확장비가 얼마인지, 단지 규모가 얼마나되는지에 따라 보정을 많이 해야하지만. 원자재값 폭등이 한차례 있었고 러시아발 더 폭등이 있을것같고 이와중에 건설사는 분양가를 올릴 명분과 합리적 이유가 있기 때문에 무조건 2000은 넘는다.

결국 국평기준 7억은 기본이고 7.5~8억 정도이지 않을까. 근래에 소규모 아파트도 보면 확장비포함7억은 했었다. 한화포레나 원천이 거의 그랬고 여긴 세대수가 적으니 권선6이 이에비해 우위(대단지인지 아닌지에 따른 가격형성요인만 볼때)일 것이고 교통조건도 권선6은 초역세다. 그래서 7.5억보다는 8억에 좀더 가까울수밖에 없다. 비교대상 아파트보다 조건이 다 좋고 그 사이 원자재값이 엄청 올랐기 때문이다.

8억이 넘을지는 조심스러운데 부동산카페에선 거의 8-9억, 9억도 얘기가 나온다. 원자재값 폭등 전이자 분상제였다고도 하는 광교c6(광교중앙역더퍼스트)이 9억이어서 중도금이 안나왔었다. 근데 거긴 세대수도 적고 광교의 핵노른자라 완전 다른 얘기라고 생각한다. 이미 광교는 탈수원이다. 근데 권선6은 솔직히 빠지는건 없지만 중도금 컷을 넘지는 않을것이라고 개인적으로 생각한다. 광교는 그 옆 아파트가 국평 대략 15억이다. 권선6은 그정도는 아니기 때문이다. 물론 권선6되면 절 하고 감사인사 백번하고 들어간다! 우위를 따지자는게 아니고 인근지역 시세를 봐야하는 것이다.

권선6은 땅값은 이미 오래전에 책정돼서 부지매입비는 예전땅값 기준이겠지만, 알박기로 인한 사업지연 비용+원자재값 대폭등+그사이 부동산폭등장+주변시세 폭등 여러요인이 겹쳐있다. 확장비 포함 8억은 가뿐하지 않을까 싶고 9억까지는 좀 건설사도 리스크일것같다고 생각한다. 송도도 9억 안넘는것과 넘는 것이 확 다른데 말이다. 그리고 우리도 마트가서 20,000원이랑 19900원이랑 다르게 느껴지는것처럼, 왠지 분양가는 7억대고 확장비포함하면 8억 좀 넘고 이런느낌으로 갈것같다.

이상 부린 of 부린이의 시각이었습니다.

1. 망포역 영통 푸르지오
망포역 그근방 대장인 힐스테이트영통을 비롯해 바로 아이파크캐슬 1-6단지, 롯데엘클래스 1-2단지가 하나의 미니 신도시로 자리잡은 곳 남쪽에 자리잡은 곳이다. 사실 다들 망포 푸르지오로 알고있었고 아무리봐도 망포동이고 망포역이 영통역보다 가깝지만 영통푸르지오도 딱히 틀린건 아니라 이제부턴 정식이름이 정해졌으니 영통 푸르지오로 불러야겠다. 두개의 단지가 각각 영통 푸르지오 파인베르, 영통 푸르지오 트레센츠로 분양예정이다. 통칭해서 그냥 영통 푸르지오로 부르면될듯하다.

이 푸르지오는 주변을 보면 이 미니 신도시급 아파트들이 단체로 들어서는 북쪽과 서쪽이 꽉 차있다. 남쪽으로는 미개발지가 보이는데 이게 언젠간 아파트가 되지 않을까 싶다. 유해시설도 없고 깔끔하고 좋다. 동쪽으로는 이미 성숙된 단지들이 있다. 거의 그냥 정돈된 주거지 느낌. 지금 가보면 아이파크캐슬 단지별로 엄청 짓고있어서 그냥 공사판이긴하다. 새로운 도화지에 새롭게 그리는 느낌이 든다. 망포 신축밭은.


2. 권선6래미안
권선 6은 내가 작년부터 애타게 기다리던 곳이다. 그런분들 참 많을 것이다. 이곳은 망포 미니신도시급까지는 아니어도 꽤 큰 대규모 신축단지가 들어서는 곳이다. 망포가 주변이 아예 미개발지 느낌으로다가 새 도화지에 그리는 느낌이라면, 매교역쪽은 기존 저층시가지의 느낌이 빼곡하게 들어가 있던 와중에 쓱싹 지우고 다시 그리는 곳이다. 북쪽에 남문이 있다. 수원도 서울처럼 4대문이 있고 이게 성이기때문에 오히려 오래전에 개발이 먼저 이뤄진탓에 지금에와서는 약간 낙후된 이미지가 됐다. 이제 그 사이클에서 신축들이 들어오고 다시 이제 올라가는 사이클이라고 생각한다. 매교역 초역세권이라는게 이쪽 단지에서 좋은 점이다. 수원역도 가깝다. 대단지로 신축밭이 될 곳.

3.지동 중흥S클래스
그리고 지동중흥S클래스가 있다고 한다. 나도 이번에 들었다. 재개발로 나온 민간분양이고, 이쪽지역 거주하시는분들에게는 기회가 될 것 같다. 여기도 주로 단독주택과 저층시가지로 보인다. 재개발로 신축변신하는 곳이라니 기대된다.

올해 물량 중 눈여겨볼것이 요렇게 있다. 또 있을수도 있다. 나도 잘 모르기 때문에..다만 권선6은 작년부터 기다렸는데 계속 밀리고 있어서 또 밀릴 수 있다는 점이 킬포인트다. 망포는 땅이 다 밀린 상태같아서 예정대로 될 것같다. 지동은 관리처분계획이 변경됐다는 호갱노노 댓글로봐서는 최근까지 법적절차 마무리 잘 되고 이제 슬슬 일반분양 나올 것 같다고 한다. 권선6은 6월예정, 영통 푸르지오는 5월, 지동은 1-3월 정도 예상되는데 이건 건설사마음이니 항상 잘 챙겨봐야한다.


[청약시 주의사항, 청약 준비하기]
수원은 투기과열지구라 청약조건 잘챙겨서 대기하고 있으면 된다. 세대주인지 세대원인지 체크하고, 최근 1-2년간 수원에서 나온 분양물량 당첨컷은 얼마인지 보고 가능성 생각해보고, 당해조건 채웠는지 보고, 최근 수원 분양가 참고해 계약금은 최대 20프로까지 낼 가능성을 생각해 자금계획도 마련해야한다.

예컨대 최근 수원분양가는 전용84기준 최소 7억 정도라고 파악해야한다. 이보다 아마 많을것이다. 여기에 취득세 낼 것도 생각하고 발코니 확장비도 들어간다. 분양가 7억의 20프로면 1.4억이 계약당시 필요하다. 막상 당첨되고 기회날리면 너무 아깝다. 다들 선당후곰이라고 하지만 진짜 덜컥됐다가 취소하면 패널티가 있다. 미리미리 주변에 가보고, 저 가격으로 당첨됐을때 지급능력에 문제없는지 본인의 최대 가용자금을 미리 산정해놔야한다.

부동산 대폭등기의 청약도 나름 리스크가 있다. 내집한칸 마련했다는 심적안정이 있지만, 대출이자 빡세고, 건설사도 아쉬울게 없으니 혜택이나 내부자재에 크게 뭘 해줄 이유도 없다. 부동산 침체기에선 중도금 이자는 무이자로 해주고, 내부자재는 최상급으로 해주는 등 혜택이 많았던 것 같다. 앞으로 침체기가 올지 뭘지 모르겠다. 다만 청약도 자금계획이 필수다. 덜컥됐다가 포기하면 그 기회비용이 크다.

광교는 최근 분양가 9억이 넘어서 중도금대출이 안나왔다. 광교 제외 수원은 그정도까진 아니겠지만 7억은 200세대 안되는 아파트의 분양가였던 점을 생각해보자. 앞으로 남은 권선6과 망포는 게다가 주변 시세가 후덜덜하다. 지동은 내가 이보다도 정보가 없고 인근지역 비교사례를 어디까지 잡아야할지 모르겠지만, 남쪽으로 가면 결국 저 권선6과 사이클을 같이할 팔달8과 팔달10구역 매교역 신축밭을 참고하지 않을 수 없다. 그래서 방구석 뇌피셜로는 분명 7억은 가뿐히 사뿐히 넘을것 같다. 분양당수오시 부동산시장 분위기도 중요할것같다.

망포동 분양소식을 들은지 꽤 흘렀는데 이제 분양일정이 잡혔다. 호갱노노에 분양예정 표시가돼있고 푸르지오 홈페이지에 5월분양으로 나와있다. 이름은 영통 푸르지오 트레센츠, 영통 푸르지오 파인베르. 두 구역이 딱 붙어있다.

두 단지지만 시공사도 같고 결국은 약 1500여세대 분양이다. 영흥공원푸르지오가 영푸로 지역커뮤니티에서 불리는데 여기도 영푸가되네. 영푸트, 영푸파.

초등학교는 거리상으로는 망포초와 잠원초가 잡힌다. 다만 망포초가 전국구 슈퍼초과밀 학교기 때문에 잠원초가 되지 않을까 싶지만 지난글에서도 포스팅했듯이 이건 모르는거다. 망포초는 인근 대단지아파트가 엄청나고 결국 망포2초등학교도 확정됐다.

가장 가까운 역은 망포역이지만 걸어서 가긴 힘든 거리다. 어차피 망포그대가프리미어랑 망포아이파크 빼면 다 버스 이동이다.

여기다. 왼쪽에는 반정아이파크캐슬, 롯데 엘클래스가 쭉 들어온다. 완전 이곳은 신도시 느낌이 날것이다. 글빛공원이랑 글빛도서관도 있고 주변이 깔끔할것같다. 그리고 이쪽으로 아마 진안신도시 관련해서 철도나 그런 호재가 있다고는 하는데 확정은 아니고, 기존에 반정아이파크캐슬쪽으로 역이 생기지 않겠나 하는 추측이 돌아다녔다. 이건 확정아님에 꼭 유의해야한다. 아직 카더라일뿐.

이전 청약 포스팅에도 썼듯이 분양가가 중요하다. 내가 부동산에 관심을 가지기 시작했을때부터 수원 분양가는 거의 평당 1800~2000이었다. 그정도선이지 않을까싶은데 그 사이 원자재값 폭등 이슈가 있었고 표준공사비도 올랐기에 최소한 롯데엘클래스와 반정아이파크캐슬보다는 높지 않을까 싶다.