국내최초, 진정한 숲세권이다. 산과 숲은 다르다. 도시와 어우러져 살 수 있는 그런 숲, 서울숲같은 숲이다. 그 숲 안에 아파트가 있다. 아파트 앞마당이 대 공원이다. 지금 사는 곳이 영흥공원의 영향을 받을 예정이라 관심이 높다.
소각장 이슈가 있었다. 그러나 소각장이 영흥 푸르지오 앞에만 있는게 아니다. 소각장에 더 가깝고, 더 편서풍 영향권에 있는 아파트들도 있다. 만료기한이 다 된 소각장을 밀실협약처럼 주민의 공감대없이 2038년으로 연장을 해버린게 문제지 이 소각장은 결국 없어질 것이다. 영통주민 카페에선 소각장 폐쇄와 이전을 위해 분주히 움직이고 있다. 만약에라도 이 연장을 저지하지 못하더라도 결국 38년에는 재연장은 힘들 것이라고 본다. 그리고 지금 영흥 푸르지오가 예전 초반 계획보다 영통 시가지에서 800미터 뒤로 빠졌다. 그래서 역세권 타이틀을 가져가기 애매해진건 맞다. 하지만 왜 옮겼는가. 기존 위치가 소각장 바람의 방향에 있기 때문이다. 그리고 내 걸음으로 영흥공원 입구에서 청명역까지 9분 걸렸다. 나쁘지 않다. 모든게 완벽할 순 없다. 오히려 내가 지금 사는 쪽으로 바람이 오는걸까 걱정이다.
영흥공원 입구를 평일에 매일 지나친다. 포크레인이 열심히 움직이고 있다. 집 바로 앞에 수목원이 생긴다니 좋다. 호수는 들어가볼 수 없으나 숲은 들어가볼 수 있다. 풀냄새가 너무 좋다. 광교에 이어 영통중심쪽에 영흥공원이 생겨서 좋다. 푸르지오파크비엔이 신축으로서 많은 입주민들이 새로 들어오면 활기도 띄고 좋을 것이라고 본다. 영통의 트레이드마크가 되면 좋을것같다. 망포쪽 글빛누리공원도 좋다고 하지만 실제로 가보면 성격이 완전 다르다.(지나가면서 보기만 해서 잘 모르는건 안비밀) 영흥공원은 숲 공원이고 그곳은 광장같은 공원느낌. 어쨌든 이곳저곳 휴식공간이 많은건 정말 좋은 일이다.
영흥공원은 도시공원 일몰제로 인해 대우건설에서 민간개발을 하는 사업이다. 민간 분양 아파트 중 이런 형태, 이런 입지는 아예 처음이다. 숲에 지어진 아파트는 아마 국내최초일 것이고 매우 유사한 곳이 서울숲과 앞으로 지어질 용산에 한군데 있는 곳이라고 한다.
망포역 주변 10월에 분양이 4곳이 있다. 영통 롯데 엘클래스 1블럭과 2블럭, 화성 반정 아이파크캐슬 4단지와 5단지다. 분양 단지 기준으로는 4개지만 실제로는 두 개의 큰 지역으로 나뉜다.
먼저 엘클래스는 영통 아이파크캐슬2단지 바로 옆이다. 원천리천 바로 옆으로서, 앞으로 원천리천이 수변공원으로 개발된다는 데에 따른 수혜를 입을 것으로 본다. 천은 중랑천 같은 천보다는 작지만 앞으로 어떤식으로 개발될지를 모르겠어서 섣불리 어떤 느낌인지 쓸 수는 없겠다. 이곳이 심리적인 수원 영통 끝자락이라고 보면 된다. 그리고 그 옆에 있는 아이파크캐슬 1,2단지와, 래미안, 더 나아가 망포힐스테이트까지 신축 아파트가 가득한 곳이라 동네는 깔끔한 느낌이다.
엘클래스 주변
원천리천을 기준으로 한번 블럭이 끊기기 때문에 강 뷰가 시원하고 좋겠다. 원천리천을 따라 1블럭, 2블럭 모부 천 뷰는 엘클래스가 가져가겠다. 원천리천이 어떻게 개발되느냐에 달린듯하다. 지금 사진으로 봐서는(육안으로는 못봄, 평소 사람이 많이 가는 곳은 아닌것같음) 일반 천이지만 개발한다고 하니 예쁘게 탈바꿈하고 사람도 모이지 않을까 추측해본다. 교통은 대로변이라 좋지만 망포역까지는 도보로 30분 예상된다. 망포홀스테이트에서 도보로 15분이라는 것을 들었기 때문에 그렇게 추측한다. 버스를 타고 가면된다. 바로 앞에 버스정류장이 있어서 아무거나 타고 가면 5부 내외로 갈 수있지 않을까싶다. 안막힐때 기준으로. 생활권은 아이파크캐슬 2단지, 3단지랑 비슷하겠다.
아이파크 주변
두번째로 아이파크는 부지까지는 가보지 못했다. 지금 이 사진에 있는 곳이 아이파크 1단지와 2단지 사이이고 이 너머에 3단지가 공사하고 있는 것으로 보인다. 저기보다 더 가야 4단지,5단지가 나오기 때문에 가보진 못했지만 사실 같은 브랜드 단지이기 때문에 이 분위기와 비슷할 것으로 추측한다. 망포동 이쪽 일대는 밭이 있던 곳에 완전 대단지가 미니 신도시처럼 들어온 것이라 주변이 매우 깔끔하다는게 특징이다.
분양시기가 비슷하고(10월중) 단지가 바로 붙어있어서 위와같이 지도로 표시해봤다. 아이파크 위치 볼라고 만든거라 엘클래스 표시가 없는데 왼쪽 원천리천을 따라 1블럭, 2블럭 모두 엘클래스가 딱 붙어있다고 보면된다. 아이파크는 이미 1-2단지가 완성, 3단지는 청약마감 후 공사, 4-5단지는 저렇게 붙어있다. 4단지쪽이 원천리천이 좀 가깝고 5단지는 세대 수가 좀 더 많고 글빛누리공원쪽으로 나있다.
특이한 점은 행정구역이다. 엘클래스가 영통으로 편입되면서 거긴 수원영통이 됐고, 아이파크캐슬4-5단지는 화성으로 편입되면서 반정 아이파크가 됐다. 아이파크캐슬 1-3단지는 수원, 아이파크캐슬 4-5단지는 화성인 셈이다. 이는 학교배정, 행정처리 등에서 분명 다른점이 있을 것이기에 청약하는 분들은 이 점을 잘 알아봐야한다.
예측이 극단으로 나뉘는 모양새다. 그 중 부동산 전문가들은 오를것이라고 본다고 한다. 잘은 몰라도 아마 심리요인때문일 것 같다. 친척끼리 모여서 분명 집값 올랐다는 얘기를 할테니 말이다.
경제는 합리적인 주체의 의사결정이라고 누가 말했나. 투자, 특히 부동산은 합리적이지 못할 가능성이 너무나 큰 자산같다. 시장가치의 정의부터 보자. 시장가치란 (1)통상적인 시장에서 (2)충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 (3)그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 (4)신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 (5)성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다. 부동산 가치가 시장가치인가? 1번은 맞다고 치고 2번부터 난관이다. 얼마전까진 나오자마자 쥐도 새도 모르게 없어졌었다. 가격 조건 따질필요 없이 물건만 있으면 나오는 족족 팔렸다고 한다. 3번도 문제다. 대상 물건에 정통한 당사자일까. 주거자로서는 정통하지만 지금 집을 사는건 투자에 가까운데 그 중 부동산에 정통해서 사는 사람이 많을까 아니면 다 오르는 것 같아서 사는 사람이 많을까. 4번은 더욱 난관이다. 지금은 신중은 없다. 신중은 개인 대출한도나 신중하지 집을 사는 것 자체는 무조건 고다. 커뮤니티 카페에서 '지금 집을 사도 될까요'라고 물어봤자 '오늘이 제일 싸요'라고 핀잔은 아닌데 뻘쭘한 답변이 줄을 잇곤 하더라. 누군 돈이 남아도는데 안사겠나. 돈이 없으니 고민하지. 5번은 뭐 그렇다고 치자.
이런식으로 따져보면 과연 부동산이 적당한 시장가격인지 의문이 든다. 부동산은 영속성이 있기 때문에 현재가치만이 아니라 미래에 누릴 수 있는 편익을 모두 현가화해서 가치에 포함된다. 그래서 미래가치를 생각하는건 당연하다. 그런데 지금 현가화 한 부동산의 가치는 온통 불확실하고 과대평가된 것 같긴 하다. 그런데 그것도 나름 이유있는 예측치이기 때문에 아무도 모르는 것이다. 폭등의 이유도, 폭락의 이유도 모두 있다. 이때 과거 경험칙으로 부동산불패신화가 나온다. 그러면서 상승장 멱살을 잡고 올라간다.
무주택자들은 고민이 깊어진다. 정부를 믿고 기다려도 공급효과를 보려면 최소 3-4년이라고 본다. 그때까지 천장을 뚫은 전세값을 감당하거나 외곽으로 밀려나야한다. 아니면 평화롭던 임대임차인 관계를 뭔가 깨야하는 불편한 상황을 만들어야한다. 법적으로 계약갱신청구권을 사용할 수 있음에도 여러 사정으로 집을 빼야하는 경우도 봤다. 집주인과 싸우자고 계약갱신청구권을 행사할 순 있지만 진짜 싸워야한다.
난 정부정책이 '합리적인'선에선 틀린건 아니라고 본다. 하지만 그러기 위해서 무수한 희생을 치러야하는데 그 희생을 너무 모르는것같다. 그래서 맞는것도 아니다. 정답없는 세상이라면 좀 더 정당성이 있어야한다. 어느쪽이든 피를 보는 상황이라면 선량한, 선의의 국민들이 박탈감을 느끼지 않아야한다. 공급의지가 충분한건 알겠고 현실성도 있다. 그런데 그 효과가 나기까지 2-3년이 너무 심각히 고비인것이다. 당장 전세금이 오르면 그걸 치뤄야하고, 집주인이 나가라고 해서 나가면 생활권 내 다시 전세를 구해야하는데 이미 우리동네는 새로 전세 구하려면 1.5억을 더 내야한다. 그걸 어떻게든 커버하고 사전청약이나 신도시청약하면 또 문제다. 대출이 안되는데 현금 여력이 없다. 계약금 겨우 내고 중도금 40프로만 나오면 나머지는 어찌하나. 이러나 저러나 무주택자들이 분노할만하다고 생각한다. 그래서 이꼴(?) 안당하려고 영끌해서 집을 사는 것이다. 이때 부동산 가치는 합리적인 가격은 아니지만 현실가격이다. 부동산의 가격은 합리적으로만 설명되지 않는다는 걸 느꼈다.
청약에 당첨됐다면 기쁨도 잠시, 대부분은 자금조달에서 많은 고민을 하게 된다. 정부가 그리 강조하는 생애첫,신혼 특공 등은 아이러니하게도 자금이 그리 넉넉하지 않은 계층을 청약에 참가시키면서 대출도 안해주는 상황에 밀어넣고 있다. 30-40의 경우도 상황은 나아지지 않는다. 대부분의 자금이 전세금으로 묶여있는 상황에서 청약시 중도금 대출이 40프로만 나온다면 분양가의 60프로를 현금으로 마련할 수 있어야 청약이 수월하다. 이 60프로 중 거의 대부분의 큰 돈은 전세금이다. 기존 전세금을 위험 없이 원하는 날짜에 받기라도 해야 잔금이라도 치루는 시스템이다.
예를 들어보겠다. 투기과열지구를 가정해 LTV40프로, 계약금 20프로 라고 가정하자. 분양가는 8억을 가정한다. 한 가정이 5억짜리 전세를 살고 있는 상황이다. 이 집은 계약금으로 20프로를 준비해야 한다. 그럼 당장 수중에 돈이 1억이 있어야한다. 당첨되자마자 바로 1억을 낸다. 그럼 이 집의 재무상황은 간단히 5억 전세금에 현금 1억이다. 그리고 바로 중도금 대출을 집단대출로 처리한다. 이건 한시름 놓는다. 중도금대출 6회 중 4회는 대출이다. 그럼 5회차 6회차를 또 현금확보한걸로 내야한다. 8억의 10프로가 중도금 한 회차인게 보통이다. 두 회차니 8억의 20프로 즉 1.6억을 바로 또 투입해야한다. 그리고 나서 전세금을 무사히 돌려받고 입주지정일이 됐을때 나머지 금액 잔금을 치루면서 중도금대출을 주택담보대출로 전환하는 것이다. 아주 간단히 표현하자면 8억 분양가 중 60프로인 4.8억이 있어야 원할한데 문제는 대부분이 이정도 돈은 전세금에 묶여있어서 아까 예시로 든 집은 돈이 다 묶여있는 중도금 5-6회차, 그리고 최초 계약금 1.6억이 수중에 있어야 한다는 것이다. 그리고 여기서 대출이 순조로우면 문제 없다고 본다. 그러나 신용대출 조이기에 들어가면서 신용대출로 계약금을 내는 것도 조심해야하는 상황이다. 돈을 빌릴데가 없다. 돈이 있어도 못쓰고, 웬만한 돈은 묶여있다. 대출없이는 그토록 보호받아야 하는 '서민'은 온전히 집을 분양받기도 힘들다.
이 사태를 해결할 방법은 분양가가 매우많이 저렴한 경우, 집이 현금부자인경우, 세무사겸 은행원이라 금융을 가지고 놀 수 있는 경우일 것 같다. 이 진입장벽이 꽤 커서 모르고 덜컥 분양받았다가 포기로 인해 엄청난 패널티를 받게 될 수도 있다. 어려운 일이다.
그와중에 자금조달계획서는 또 일반인들은 두렵게 한다. 부모님이 자금이 넉넉해 5천만원을 주신다고 해도 증여세, 과태료 등등 다 고려해야한다. 이걸 일반시민들이 다 해야한다. 이런 교육을 내가 받았던가? 전혀. 나는 대한민국 공교육을 성실히 받고 우수히 졸업하고 누구나 알만한 인서울 대학교 경영학과를 나오고도 이 사태가 생소하다. 가끔 덜컥 당첨돼놓고 LTV뜻도 모르는 사람도 봤다. 그사람을 비하하는게 절대 아니다. 모르는게 어쩌면 너무 자연스러운게 아닌가 싶은 것이다. 그러면서 자세히 안내하거나 그런 서비스도 없다. 개인이 알아서 세무사나 법무사 통해야 마음이 편한 상황이고, 뭘 모르거나 안일하게 적당히 하다가 투기꾼으로 몰려 엄청난 과태료를 내야한다. 어려운 세상이다. 엘리트들의 사회인가. 당첨되고도 시름이 깊은 사람들이 많다.
부동산시장이 안정적으로 우상향이나 보합이라면 자신의 의지로 적당히 위험 감수하고 들어오면 된다. 하지만 시장은 너무나 극적인 법적요인과 너무도 다양한 사회적 요인으로 요동친다. 이런 시장에 발을 놓기 무서워서 한발짝 떨어져있었더니 돌아온건 집값폭등이었다. 이 사태도 물론 진정되겠지. 하지만 그 비는 시간동안 너무나 많은 사람들이 힘들 것 같다.
매수와 매도가 팽팽히 맞서고 있다. 집값 상승 전 주인들이라면 급할 것 없이 기다릴 것이고, 집값 상승기에 매수한 집주인이라면 들인 비용이 있기 때문에 그 이하로는 팔지 않을 것이다. 그래서 지금 매도할 수는 없고 매수는 관망하고 있다. 그래서 거래량이 그야말로 뚝 끊겼다고 볼 수 있겠다.
정부는 끊임없이 공급을 확대하겠다고 밝히고 사전 청약 등으로 계속 확실한 신호를 주고 있긴하다. 그 신호를 받고 무주택자들은 매수를 조금 늦추는건 맞다. 하지만 당장 우리집만해도 생활이 수원보다 이남일텐데 남양주, 인천이 무슨 소용이랴. 그래서 부동산은 지역적 특성이 매우 중요하다는 사실을 다시한번 깨닫게 된다.
3기 신도시는 서울에서 30분 거리라고 강조한다. 근데 이건 아무 곳에서나 직장을 구할 수 있는 사람들을 기준으로 하는 것인가? 수원에서 전세난민이 된 사람들에게 '남양주 왕숙'을 강조한다 한들 그게 정말 무슨 소용이랴. 오히려 이건 주거 선택지를 강요당하는 꼴이 된 것 같다. 남양주가 아무리 좋다한들, 인천이 아무리 좋다한들, 하남이 아무리 좋다한들 당장 모든걸 던지로 거기서 그야말로 누울자리만 있으면 공급완료!하는 것인가 모르겠다. 물론 그 충분한 공급으로 대부분의 수요가 몰리고 그 외 지역의 수요를 안정화 시키는건 알겠다. 하지만 그 시간이 생각보다 길다. 그걸 느꼈다.
그리고 청약을 몇번 해보니 자금적인 문제는 매우 힘들게 변했다. 내가 사는 곳은 갑자기 투기과열지구로 지정돼서 ltv도 40프로밖에 안나온다. 이게 나는 내 생활과 무관한 줄 알았다. 하지만 청약을 하라고 해놓고 LTV40을 해놓으면 지금 청약으로 집을 사는 사람들도 농락하는 것이라는 것을 깨달았다. 청약을 노리라고 신호를 줬으면, 청약으로 인한 대출은 좀 풀어주든가 말이다. 결국 돈 있는 사람만 청약도 수월하다는 것을 알고 정부정책에 환멸을 느꼈다. 청약하라면서. 청약하는 무주택자들이 돈이 어디있겠어. 있어도 다 전세금으로 묶여있는데? 신혼부부들도 당장 돈이 어딨어. 이건 정말 현실을 1도 모르는 정책이었구나. 그냥 언 발에 오줌누기 수준이었구나. 왜 부동산 가진 사람들이 정부를 욕하는지 알 것 같은 심정이 들었다.
그냥 저축하고 돈 벌어서, 적당한 곳에 매물 찾아 적당히 대출받고 이사하는건 힘든 일이라는 것을 느꼈다. 청약이 된다한들 자금조달 문제로 포기하는 사람이 매우 많다고 한다. 꼭 '서민'이라는 틀에 갇히지 않더라도 진짜로 청약도 돈이 있어야 하는 것이다. 부동산 시장에 강제로 눈을 뜨고 강제로 플레이어로 참여하게 됨에 따라 폭풍같이 공부를 하고 있다. 왜 일반 시민이 이렇게 폭풍 고민을 해야하는지 모르겠다. 머리를 미친듯이 굴리지 않으면 기본 생활이 안되는건 말이 안된다. 그냥 흘러가는대로 살기 조차 불가능하다.
이 곳은 영흥공원 주입구일 것으로 예상되는 곳에서 본 영덕초다. 사이에는 4차선 도로가 있다. 차가 많이 다니는 편은 아니고 5번버스가 지나간다. 영덕초 바로 앞에 영덕중학교가(사진에서는 오른쪽) 있다. 좀 더 앞에는 영통도서관이 있어서 나는 어렸을때 영덕중학교 학생이 부러웠다. 공부 끝나고 바로 도서관에서 공부하고 그랬단다. 참고로 나는 영일중학교를 나왔다. TMI.
왼쪽으로 더 가면(사진 상) 수원 외국인학교와 청명중, 청명고까지 있어서 쭉 스쿨존이다. 초보운전인 나에게도 30키로 이하로 계속 달리는건 왠지 답답하다. 하지만 아이들이 소중하므로 항상 조심한다. 사진에서처럼 양 옆에 거의 펜3단지와 수원영덕초가 스쿨존 들어가는 입구라고 볼 수 있다. 뒤에 보이는건 영통 청명마을3단지다. 나는 이쪽에서 살고 있고 또 예전에는 좀 더 옆쪽에서 살았고 좀 더 오래전에는 저 옆쪽에서 살았다. 이 근방은 매우 친근하다. TMI.
영덕초 바로 건너편
만약 영흥공원이 개장하게 되고 영흥푸르지오 입주가 시작되면 이 주변에 많이 붐빌 것 같다. 이 주변은 영통 외곽쪽이라 굉장히 조용한 학구적인 분위기다. 그런데 이곳이 시끌벅적해지겠다. 만약 위의 사진대로 영덕초 바로 앞이 입구라면 걱정된다. 차가 엄청 막힐 것 같아서다. 아이들도 좀 정신없긴 하겠다. 광교호수공원은 광활한 도로가 있던데 영흥도 사람들이 많이 찾는다는 가정하에 엄청 붐비겠다.
지난번 지주택 글을 야심차게 써보고 난 이후, 더 흥미로운 리모델링에 대해 써보려고 한다. 내가 사는 이 영통이란 곳은 탄생 당시 매우 핫했다. 수원은 수원성에 버금가는 고풍(=이라 말하고 자연적인 노후라고 읽는다)적인 이미지가 아마 대세였을텐데 그 와중 동쪽 끝에 영통이라는 곳이 생겼다. 그때는 영통'구'도 아니었고 영통지구였다. 지금 생각해보면 영통 지구단위계획에 따른 지구였을 것 같다. 그 핫했던 신도시가 이제 구축 중의 구축이 된 시점이다. 이제 나는 이곳이 성숙될만큼 성숙이 됐고 다른 호재를 느끼지 못했다. 초, 중, 고등학교를 여기서 보냈고, 결혼을 하고 애를 낳기까지 23년을 여기서 살면서도 '영통은 인프라가 좋아서 값이 떨어질 일은 없겠지만 딱히 오르지도 않을것같다.'가 지배적이었다. 나는 이곳이 제 2의 고향이지만 사람들의 시선 속에서 영통은 이제 진정한 '구축단지'였다.
(갑자기 영통의 실거주 역사가 두 문단 이어지니, 리모델링 글을 기대하신 분은 너그러이 두 문단 스킵 부탁드립니다) 그러다 갑자기 이게 무슨 일이야. 망포가 터졌다. 미분양이 났다던 단지가 영통 대장으로 우뚝 섰다. 그때까지도 나는 현실을 몰랐다. 20년 넘게 살아보니 그 위치는 인프라가 안좋다. 그 대장 아파트보다 더 역에 가까운 망포역 최고역세권에서도 살아봤지만 서울가기 녹록치 않았다. 다시 영통으로 왔을 정도다. 결혼 직전까지 살았던 그 곳의 인프라가 나는 나쁘진 않지만 좋을것도 없는것을 알고 있었다. 하지만 그게 바로 가치와 가격의 차이. 내가 그렇게 느낀다 한들 시장에선 아무런 소용이 없다. 역세권, 신축, 영통생활권 하나로 대장 등극. 영통에선 신축을 원하는 거였고, 서울은 개뿔 그냥 신축이 짱이다! 그만큼 영통이 늙어갔겠지. 나는 그걸 받아들였다.(받아들여서 뭐 어쩔건데)
그렇게 영통 1~9단지는 침체된 듯 보였다. 지난번 전세 계약할때는 거의 매매가가 바닥을 쳐서 역전세 삘이 났다. 당장 내 보증금을 돌려받지를 못헀던게 생생히 기억난다. 진짜 조금만 보태면 집을 살 수 있을 정도였기도 하다. 겨우 보증금을 돌려받고 큰 평수로 이사하고 1년이 지나니 드디어 이 지옥의 폭등장이 시작됐다.(2020년 상반기쯤) 순식간에 이 집은 2억 정도 올랐다. 그리고 재밌는건(?) 이 집 주인은 그 사이(폭등장 전에) 집을 팔았었는데 왜 그때 내가 그걸 사지 못했는지 너무 아쉬우면서도, 사실 그런 기회가 있었다고 한들 우리는 그당시 이런 폭등장을 상상도 못했을 뿐더러 이 구축 아파트를 그 돈 주고 사느니 신축 분양을 받을 의지도 확고했다. 영통이 구축이 되면서, 오히려 초초초구축 단지들이 개재발이 진행이 되는 바람에 핫이슈 간판 역할을 재개발 단지로 넘겨주는 양상이었다가 갑자기 수원 전체가 같이 뛰면서 영통이 다시 한번 흥분의 도가니가 됐다. 그런데 재건축을 할 연차는 아직 아니었다. 성숙기에서 침체기로 가는 길인 줄 알았더니 다시한번 상승을 노려볼 여건이 모두 갖춰졌다. 이때 선책할 수 있는 최고의 대안이 바로 리모델링이었다고 생각한다. 그래서 이 오해된 구 대장 아파트들이 들썩거렸다.
정리하자면, 영통이 핫했던 시절을 뒤로하고 주차장 연결도 안된(연결된 곳도 있긴하다) 구축 아파트라는 족쇄같은 단점을 극복하고 수원의 간판이 다시 되기 위해선(아무도 수원이 간판이라고 한 적이 없고 나만 영통부심이 있었나? 전세인데...ㅋㅋ) 뭔가를 해야한다. 그게 바로 리모델링!이 아닐까 싶다. 폭등장을 맞이하며 전세든 매매든 씨가 말라버린 이 분위기 좋을때 사업성은 커지기 마련이다. 아래 기사에 나온대로 리모델링 추진위원회가 속속들이 등장한다. 영통 더블역세권(망포역과 영통역이 다 가까움) 단지일수록 핫했다. 대부분 영통에 살던 분들은 영통을 떠날 이유가 전혀 없지만 너무 낡아서 신축으로 가려고 가는 사람이 많을 것이라고 생각한다. 그래서 자가보다는 전세도 엄청 많다. 그런 집주인에게 리모델링은 분명 큰 기회가 맞을 것 같다.
먼저 언급했던 지주택사업처럼 리모델링도 주택법에 의한 개발 사업중 하나다. 오래된 아파트를 골격만 남겨두고 싹 리모델링 하게 된다. 영통이라는 인프라는 유지하고 아파트만 새단장 하면 너무너무 좋을 것이다. 대부분의 영통 단지가 아파트 주차장은 연결하려고 하는 것 같고 외관도 정돈하고 스트릿 상가도 계획하는 것 같다. 여기저기 시행사들이 붙고 현수막도 많이 보였다. 시행사 입장에선 공사비를 받고 빠지면 되는 것이기에 사업성이 있을지 없을지는 결국 주민들의 의지에 따른 것이라고 생각한다. 재건축도 마찬가지 논리다. 시행사나 시공사나 중간에 공사비를 책정하면 그것만 먹고 빠지면 그만이다. 사업 후에 완성될 부동산의 가치가 가장 중요하다. 사업이 완성된 후 가격에서 공사비를 뺐을때 종전가격보다 높아지면 성공이지만, 부동산 가격의 예측은 쉽지 않다. 그래서 전체적인 상승장인 이때 사업을 추진하는 것이다. 다만 아파트 리모델링은 리스크가 있다. 재건축조차 용적률 면에서 확고한 사업성이 없으면 추진을 못하게 된다. 용적률을 후에 확 높여서 그 차이가 커야 추가 분양분 등으로 사업성을 지켜낼 수 있다. 하지만 리모델링은 재건축보다 극적인 사업성이 보장되진 않는다. 수직 증축 리모델링이라고 해도 용적률이 이미 높은 단지는 사업성이 부족할 것이다. 그래서 사실 리모델링은 사업을 완수하기 까지 많은 고민이 필요해보인다. 그럼에도 불구하고 요즘 영통은 어쨌든 향후 몇년간은 상승장을 기대하면서 리모델링을 추진하고 있다. 리스크는 있겠지만 실거주 입장에서 보더라도 좀 고치면 훨씬 나을 것 같은 생각이 들긴 한다.
13살에 영통으로 이사와서 친정집은 이사갔으나 신혼집을 여기서 다시 차리는 바람에 23년간 살아온 무주택자 1인은, 영통이 발전하고 성숙되고 나이들어 가는 모습을 보다가 갑자기 다시 깨어나는 이 어지러운 상황 속에서 어떻게 해야할지 난감할 뿐이다. 아무것도 모를때는 그저 마냥 좋았다. 실제로 폭등장이 일어날때 그때 당시는 부동산에 관심이 없었다. 어느순간 '이건 아니다'라는 것을 느꼈을때 부동산에 가보니 모든 것은 씨가 말라있었다. (ㅋㅋ에라 모르겠다 이제) 현상을 어떻게 인식하느냐에 따라 개인의 행복도가 달라지는 것도 느꼈다. 집이 있든 없든 그저 이정도로 큰 문제 없이 살면 어느순간 내집도 마련하고 하지 않을까 태평했던 시절이 있었다. 불과 두세 달 전이다. 폭등이 있었으나 체감하지 못했을때다. 그러다 문득 그걸 인정했다. 그동안은 모르고 싶었던 것 같기도 하다. 온몸으로 받아들이고 이걸 소재로 포스팅까지 하다니 많이 발전했군.
그런 사람들이 있다. 돈은 어떻게든 되니 일단 당첨이나 해놓고 자금 고민하라는 사람들. 인터넷에서 보이는 몇몇 레파토리다. 그런데 당첨 돼놓고 자금때문에 어려움을 겪는 사람도 분명히 있다. 그런 점에서 그렇게 조언하는 사람은 조심해야한다.
실제로 당첨돼놓고 포기하면 수년간 청약 기회가 박탈된다. 그건 너무 아쉬운 일이다. 청약 통장을 버리는 일이다. 청약이 이렇게 소중한건지 안다면 막무가내로 청약할 수는 없을 것이다. 특히 해당지역이 투기과열지구로 지정됐거나 다른 사정으로 대출이 제한된다면 당장 필요한 현금이 많아야한다.
