노마드 주부

영통에서 이래저래 22년째 살고 있다. 이 주변 느낌적인 느낌을 잘 알고 있다는 소리를 할라고 써본 것이다. 지금 수원에서 제일 핫하다고하는 영흥 푸르지오 파크비엔이 오늘 특공 청약을 시작으로 내일 1순위 청약이 시작된다. 이 영흥 푸르지오 파크비엔은 계속 분양이 미뤄졌었고 이곳만 기다리던 무주택자들도 고대하고 있던 '핫 플레이스'였다. 공세권, 숲세권으로 알려졌다. 공원 안에 아파트가 들어가있는 형상이다. 다만 문제는 비역세권이라는 점이다. 소각장과 시멘트 공장이 남북으로 있다는 것도 문제다. 기본적으로 이 영흥공원은 숲세권은 맞겠지만 용도지역을 보면 영흥공원을 C자 형태로 공업지역이 둘러싸고 있는 형상이다. 준공업지역으로 알고 있는데 향후 이 공업지역이 용도변경이 이뤄질지는 잘 모르겠다. 영흥 푸르지오 파크비엔이 수원에서 핫하고, 영통 대장이라고 영통에서는 아주 난리가 났지만 단점이 너무 명확하기 때문에 실거주 입장에서는 생각해볼 점이 매우 많다고 본다. 실제 살면서 얻게 될 장점을 집중적으로 생각해봐야 한다. 일단 지금 기준으로 청명역이 제일 가깝다고 보자. 그래서 청명역에서 걸어가봤다. 

 위의 그림을 기준으로 했을때 1번 길로 일단 가봤다. 그리고 올때는 2번길로 왔다. 결론부터 말하면 5살 아이와 함께 쉬엄쉬엄 걷고 중간에 커피 테이크 아웃을 한 것까지 총 50분이 걸렸다. 실제로 성인 걸음으로, 현재 있는 길로, 커피 안사고 가면 30분 정도 예상된다. 올때도 마찬가지다. 다만 영흥공원이 생기면 초등학교도 영덕초로 배정되는 만큼 영통 3단지 쪽으로 분명이 길이 생길 것이라고 생각한다.(그림에서 3번으로 표시한 직통 썸띵 로드) 실제로 대우동신 아파트 입구에 어느날 슈퍼가 CU로 바뀌어 있었다. 그래서 아마 걷기 편하게 직통 산책로를 만든다면 성인 걸음으로 아파트 단지까지 20분정도로 단축되지 않을까 싶다. 그 얘기는 즉, 영흥 푸르지오파크비엔에서 영덕초등학교까지 아이들이 30분 정도는 걸어가야 한다는 소리다.(뇌피셜) 5살 아이를 신경쓰면서 가느라 정확히 측정하진 못했지만, 영덕초의 위치를 생각해봤을때 대략 측정해봤다. 나는 초등학교를 아파트 1분컷으로 다녀가지고 조금 아득하긴 하다. 그래도 그 길이 예쁜 숲이라면 아이들 성장에 나쁘지만은 않을 것 같기도 하면서 여러가지 생각이 든다. 비역세권, 비 초품아. 이렇게 써도 무조건 흥행할 것이 확실하기에 솔직한 생각을 적어보는 것이다. 그리고 제일 문제로 지정되는 소각장은 잘 모르겠다. 이건 주민들 힘으로 어찌 되는게 아니기 때문이다. 다만 도보로 20분 안에 갈만큼 가깝긴 하다.

청명역으로 그정도 시간이 걸린다고 치고, 버스노선도 문제다. 서울로 가는 버스가 없을 것이다. 그래도 공원에 들어간 아파트로는 최고겠고 단점에도 불구하고 장점이 명확한 곳 같다. 틈새시장 대박 분위기. 흥행은 당연하고 앞으로 인프라는 좀 받쳐줘야할듯하다. 삼성전자 도보로 가는 것 말고는 출퇴근이 아득하다. 물론 차로 다니거나 굳이 역에 갈 일이 없는 분들은 상관없다. 여유롭게 살기에 딱 좋을 것 같다. 유튜브나 카페에선 워낙 장점이 잘 나와있기에 나는 한번 도보로 걸으면서 단점을 한번 살펴보는 의미로 적어봤다.

이러나 저러나 당첨되면 당연히 감사합니다!

영통20년차 거주하면서 각이 안나온다. 청명역에서 얼마나 걸으면 갈 수 있을까. 그래서 한번 걸어보기로 했다. 유딩인 아이와 함께. 근데 도보로 어떻게 가야할지 모르겠다. 나중에 입주시엔 산책길이 있을것이라고는 한다. 그 길이 있어야 초등학교도 갈 수 있다. 영덕초 배정이라고 하니 영덕초를 염두에 두고 가봐야겠다. 일단 지금 있는 큰 길들로 가봐야지. (큰길로 가려면 너무 돌아가야하긴 한다)

1.청명역에서 영푸까지 걷기
2.영덕초위치
3.소각장위치
4.시멘트공장위치

장점이야 워낙 뚜렷하니 실질적으로 걱정되는 부분 위주로 가보려고 한다. 거기 삼성디지털센터있어사 자주(?)갔던 곳 근처네....

시작점은 청명역이다. 가보고 또 올려야겠다.

엄마표 영어를 하다가 셀프영어가 된 시점. 코로나로 공부를 할 수 없는게 너무 스트레스였다가 돌파구를 찾은건 생뚱맞게 영어쉐도잉이다. 아이는 하루종일 내가 필요하다. 요리불능자라 뭐 조그만 반찬 하나 하면 하루종일 요리하고 설거지하고 요리하고 설거지하는 느낌도 든다. 나만의 시간은 없다. 아이를 재우고 난 딱 지금이 오로지 나의 시간이다. 아이는 말을 잘 안듣고(5살 남자아이) 남편은 긍정주의자거나 아니면 말해뭐해 고민해뭐해 극사실주의거나 둘 중 하나라, 일상이 100분토론인 나의 이 대화 욕구는 오로지 티스토리만이 해결한다.

어쨌든 애를 재우고 나면 자기 직전까지 풀가동하는 내 뇌를 어떻게든 돌리고 싶은 마음에 어느날 또 유튜브를 보다가 발견한 채널이 있다. 딱 내가 원하던 완벽한 쉐도잉 콘텐츠. '양킹'이라는 분의 채널이다. 이분은 SKY를 나오고 서울 한복판에서 신입사원을 하면서 누가봐도 엘리트 코스를 밟고 살다가 어느날 뭔가를 느끼고 다양한 경험을 하면서 살아왔다고 한다. 그러다 영어를 하게 됐고 쉐도잉을 통해 자신이 변하는 모습을 그대로 기록했고, 명문대를 나왔음에도 영어를 못했던 자신이 변화하는 그 모습을 정말 성실하고 진실되게 영상에 그대로 담았다. 나는 이 분을 실제로 수개월 전에 유튜브에서 우연히 보긴 봤었다. 영상을 보면 뒤에 영어공부 누적시간을 적고 성실하게 쉐도잉을 하는 모습을 그대로 담았다. 말을 따라해보고, 딕테이션도 하는 것 같았다. 그리고 또 어느날은 무작정 호주(?)로 떠나더라. 가서 진짜 그냥 옆에 있는 사람들과 대화를 하더라. 와 이 사람은 진짜 멋진 사람이구나. 이 사람의 인성이나 뭐나 하나도 모르겠지만 그 수 개월동안 이렇게 하나를 열심히 해서 뭔가를 이뤄내는 구나 하고 리스펙트하면서 구독을 했다. 그렇게 수개월이 지나고 보니 획기적인 영어 콘텐츠가 딱!나와있다. 그동안 쉐도잉을 '뭘 해야할지'난감한 사람들이 많았을 것이다. 대부분 미드 프렌즈로 하는 이유는 일상생활에서 쓰는 살아있는 표현이 많아서일 것이다. 그런 맥락으로 양킹님은 아예 교포(로 추정되는) 원어민을 섭외해 진짜 일반적인 사람의 실생활과 싱크로율 90%에 이르는 상황극을 쉐도잉 용으로 제작한 것이다.

나는 이걸 매일 듣고 있다. 블루투스 이어폰 하나면 충분하다. 한쪽에만 꽂고 그냥 아이랑 같이 논다. 집중해서 듣지 않아도 좋다. 그냥 흘려서 듣는다. 이 엄청난 누적량의 흘려듣기를 부담없이 즐기고 있다. 그 쉐도잉용 영상의 주인공은 '그레이스'다. 그레이스는 마치 시청자와 대화를 나누듯, 그리고 일반적인 사람이라면 일반적인 상황속에서 할만한 대화들을 아주 핵심적으로 자연스럽게 쏟아내준다. 발음이나 억양도 굉장히 밝고 명확해서 듣기 너무 편하고 좋다. 나도 예전에 쉐도잉을 할때 중점을 뒀던게 실생활 대화와의 유사함이었고 그랬기에 미국 리얼리티 프로그램에서 대부분 여자들이 나왔던 '아메리카 넥스트 탑 모델'을 미친듯이 봤다. 여자들의 그 쓰잘데기 없어보이나 밝고 기분좋고 에너지 넘치는 수다들이 귀에 쏙쏙 들어왔기 때문이다. 그것보다 완벽하다. 그레이스의 영상 세 개를 골라서 매일 최소한 한번씩은 듣고 있다. 그냥 모든 대사가 외워질때까지(외우는게 아니라는게 포인트) 여유있게 듣기만 할 예정이다. 나는 이 누적되는 '듣기'에 확신을 가지고 있다. 그리고 아이가 언젠가 어린이집에 가게 되면 빠르게 한번 집중해서 듣기를 몇번하고 모두 받아쓰기를 할 것이다. 케바케, 사바사겠지만 일단 나는 이방법이 매우 효과적이라고 생각한다. 나의 이런 확신의 근거는 나의 과거 성취경험이다. 나는 놀라운 경험을 한번 한 적이 있다. 지금은 매우 퇴화한 오리지널 한국어 네이티브 펄슨이지만 나는 이 영어를 살려서 나중에 뭘 하든 도움이 될 것이라고 생각하고 있다. 능력의 문제가 아니다. 영어를 할 때는 내가 허세인지 몰라도 내가 좀 더 오픈마인드가 되는 것 같고 긍정적인 자아분열을 느낀다. 두가지로 생각을 할 수있게 되고 머리도 좀 더 공간이 넓어지는 것 같다. 그리고 아이에게 좀 더 자연스럽게 영어를 가르쳐줄 수 있다고 믿는다. 

그리고 나는 지금 인생의 슬럼프 시기를 겪고 있다. 당장 뭘 해야하는건 아니더라도 나는 정말 의욕이 바닥끝까지 내려가고 있다. 여기가 바닥인가 싶으면 저 밑에 더 낭떠러지가 있다. 도대체 뭘 어떻게 해야하지 모르겠다. 유튜브에서 매일 동기부여 영상을 보거나 여러 사람들의 얘기를 들으면서 위안와 용기를 억지로 얻어보려고 하고 있다. 하지만 현실은 시궁창이다. 뭔가를 해보려고 해도 일단 코로나때문에 아이와 매일 놀기에도 이미 체력과 정신력은 바닥이다. 아무것도 하기 싫고 할 수 없다. 거기에 사로잡혀 있고 뭘 해도 잘 되는게 없어서 깊은 패배주의에 빠져있다. 내마음이 온통 패배주의에 사로잡힌 걸 알고 있지만 헤엄쳐나올 의지도 의향도 없다. 그냥 혼자 천천히 가라앉고 있는 기분이다. 공부해야 하는데 공부가 안되니 스트레스 받아서 또 스트레스 때문에 공부가 안된다. 미치겠다. 요리마저 못하니 요리공포증까지 생겨서 계속 테이크 아웃만 한다. 입맛이 까다롭지 않은 아이음식만 겨우 해내고 나는 매일 진라면을 먹는다. 입맛도 없으니 먹고싶은걸 생각하는게 머리아프다. 헤어나와야지 헤어나와야지 하면서 그게 안된다. 나는 완전한 패배자고 빠져나올 수 없을것같다.

그래서 머리를 돌리기 위해 마중물이 필요하다. 아이를 위해서도 정신을 차려야지 싶다. 그때 짜잔 하고 발견한 양킹님 채널이 동기부여가 됐다. 영어 그까짓게 뭐라고 영어했다고 자신감이 생기겠나 하는 사람도 있겠지만, 영어 자체보다는 작은 성취감을 맛보고 싶다. 그리고 내가 이해한 바로는, 양킹님도 딱 그랬던 것 같다. 영어가 하나의 매개체였던 것 같다. 거기에 나도 공감했다. 아마 나도 해봤자 하루에 끽해야 30분 정도일 것이다. 영상 3개 보는데에는 20분도 안걸릴 것이고 말이다. 단지 이 영어라는 매개체로 조금 생기와 자신감과 성취감을 얻길 바라고 있다. 

감정평가 공부를 하면서 가치와 가격의 차이는 감정평가 이론에서 제일 먼저 다루고 가는 부분 중 하나다. 각각 정의가 있고 이를 심도있게 학문적으로 따져보기도 한다. 이론문제에서 만약 이렇게 나오면 생각보다 매우 쓰기 어려울 것 같다고 항상 생각했다. 너무나 기본임에도 항상 안개속을 헤매고 있어서 외우지 않으면 잘 까먹는다.

그런데 이번에 내집마련에 머리를 써보니 그 차이가 뭔지 이제야 알겠다. 이론을 떠나 실질적인 수요자 입장에서 가치와 가격의 차이를 알겠다. 이건 약간 뇌피셜도 섞어서, 내 마음대로 정의를 섞어서 정리해본다. '가치'란 그 부동산이 정말 가지는 핵심 기능을 말한다. 이 가치는 꽤나 모습이 다양하다. 개개인에 따라, 목적에 따라, 정책에 따라 매력도가 천차만별이고 시시각각 변한다. '주택'이라면 살기 좋은 기능이 제일 우선일 것이다. 여기엔 실질적으로 정말 여러가지 요소가 들어갈 것이다. 개개인에 따라 지니는 가치도 너무 다르다. 사람에 따라 강이 보이면 돈을 더 줘서라도 사는 사람도 있을 것이고, 강을 무서워해서 싫어하는 사람도 있을 것이다. 이 두 사람은 강에 대한 가치가 현저히 다르다. 하지만 '가격'은 어떨까. 강을 싫어하는 사람이라도 강을 볼 수 있는 아파트가 수천만원 혹은 수억원이 더 비싸다는 사실을 당연히 받아들이고 있을 것이다. 그걸 강의 '가치'라고도 볼 수 있지만 나는 그건 수요자들이 생각하는 가치보다는 시장에 내놨을때 매겨지는 '가격'이라고 생각한다. 왜냐면 가치는 너무도 다양하고 목적이 다양하기 때문이다.

이렇게 '가격'은 가치개념과는 조금 다른 식으로 '작동'하는 하나의 체계이고 시스템이다. 내가 직장이 멀든 가깝든 그게 중요한게 아니라 '역세권'이 중요한 것이다. 마치 수치화되어진다. 이 세상 수많은 아파트들이 하나하나 다 제각각의 가격을 가지고 있을 것이다. 그러면서 다 하나의 방향성을 가지고있다. 경제 주체들이 어느정도 예측이나 측정을 할 수 있게 하나의 수치화된 지표가 가격이라고 본다. 예컨대 주택지라면 가격형성요인으로 가장 중요한게 '쾌적함', '학군', '접근성', '생활 편리 시설'일 것이다. 그래서 대부분 신축 아파트 홍보에는 다 저것들에 대한 문구가 들어간다. 주거환경, 학군이 좋음, 무슨무슨 도로에 접근하거나 지하철 몇호선 개통, 백화점 확정 이런 식이다. 이때 내가 백화점을 좋아하든 좋아하지 않든(나만의 '가치') 백화점이 있다면 비싼 것이다. 그래서 나는 백화점을 심지어 싫어한다고 해도(내가 생각하는 가치에는 영향이 없더라도) 백화점이 있다는게 하나의 채점항목처럼 여겨져서 제 3자들이 보기엔 확실한 가격지표가 되는 것이다. 이렇게 하나의 시스템으로 움직이는게 가격이다. 나는 재택근무를 하더라도 역세권이면 더 비싼 돈을 주고 가는 것이다. 그게 바로 가치와 가격의 차이.

그래서 '내가 생각하는 가치'는 생각보다 크지 않다고 생각해도, 시장에서는 그 가치를 상회하는 가격에 팔리고 있는 것을 많이 봤다. '아 저긴 학교 다니기 힘든 곳인데'라고 생각해봤자 시장에서는 '학군 좋음, 초등학교 1km내'라고 표시되며 이는 무조건 좋은 요인으로 일단 매겨진다. 실제로도 내가 사는 지역 옆단지에 지어진 신축 아파트는, 이 동네 20년 살면서 초,중,고 나와보고 대학과 직장은 서울로 다녀보기까지 해본 내가 보기엔 신축 외에는 메리트가 별로 없어서 같은 가격이면 굳이 살고 싶은 마음은 없던 곳이었다. 심지어 주차난도 심하다고 한다. 신축임에도 말이다. 그렇게 내가 내 스스로 가치를 가늠해보면 뭐하는가. 그것은 그저 꼰대같은 내 마음의 지역 텃세일뿐이었다. 내가 생각하는 가치의 거의 2배로 그 지역 대장아파트로 잘만 나간다. 가치와 가격의 괴리란 이렇게 크다. (아니면 내가 똥 촉)

맨날 감정평가 이론에서 나오는 가치와 가격 생각해봤자 실생활에서 한 번 느껴보니 딱 알겠다. 가치와 가격은 그렇게 괴리가 있다. 내가 아무리 가치를 따져본들 그 모든 수천가지 요소의 가치를 다 따질 수도 없거니와 그걸 따진다 한들 오히려 그건 개개인의 가치일 뿐이다. 와 이동네 뭐가 있다고 다 10억이야? 할게 아니라 그냥 그 동네가 10억이면 10억이다. 요즘은 살아있는 부동산 공부를 하며 좌절감을 좀 더 생생하게 느끼고 있다. 좋은 현상이라고 생각한다. 나는 그동안 우리 아파트 주변을 '좋다'고만 생각했고 정확한 시세를 잘 몰랐다. 잘 알려고 하지도 않았다. 꾸준히 열심히 잘 살면, 때되면 대출없이 매수하거나 운좋게 분양이 되겠지 하고 진짜 막연하게 생각했다. 상승장은 별로 생각해본 적이 없기도 했다. 대학교때 내가 사회로 나와서 맞닥뜨린건 잠깐의 호황기 뒤의 금융위기사태로 바닥을 치는 부동산 경기였다. 그래서 더욱 별 생각이없었다. 때되면, 열심히 하면 집을 그래도 어느정도 적당히 살 수 있을 줄 알았다. 기도하면 온 우주가 도와줄 것도 아닌데. 하지만 이번 부동산 대책에서 얻어터지는 그 무주택 3040에 끼면서 현실을 직시했다. 기도한다고 분양이 되는 것도 아니고, 내가 저 아파트에 혹한 점수를 매긴다 한들, 시장에선 그런게 아니다. 너무 그 차이를 뼈저리게 느꼈다.

그리고 나도 선택의 기로에 놓여있다. 나에게 주는 가치는 그저 그런데, 다들 좋다고 하고 시장에서 높이 평가돼서 가격이 엄청 높은 곳을 선택할 것이냐(선택한다고 받아주는건 아닌데 설레발은), 아니면 오로지 내가 살기에 완벽한 어느 지점을 노릴 것이냐 그것이 문제로다. 분양이든 매수든 기본적인 생각이 그렇다. 나는 그닥...이라고 해봤다 다 부르는게 값이다. 약간의 불편함을 감수하고 '이 집이 2억은 오르겠지'하는 마음이 생기면 약간 내 가치관도 행복한 쪽으로 갈 수는 있을 것이다. 하지만 부동산 시장은 알 수 없는 것. 그 불안함이 불편한 성격인 나는 참 살기가 힘들구나.ㅋㅋ

이론적으로는 가격발생요인, 가격형성 요인이라고 부른다. 가격발생요인은 유효수요, 상대적 희소성, 효용성이 있다. 이런 특징이 있기 때문에 가격이라는게 매겨질 수 있는 것이다. 또 이렇게 매겨진 가격은 자연적, 사회적, 경제적, 행정적인 요인에 따라 계속 변한다. 이론적으로는 거의 모든걸 포함한다.

실질적으로 부동산 시장에서 부동산 가격을 볼때는 크게 '유동성, 규제, 금리, 공급'이 중요한 것 같다. 경제주체들이 이런 요소들을 고려해 시장에 내놓거나 살 가격을 마음속으로 정한다. 현재는 규제가 너무 강력하다. 그래서 가격이 떨어질 것 같아 보인다. 그리고 공급대책이 나름 어마어마하다. 그래서 공급과 수요 원리에 따르면 상당한 균형이 예상된다. 그런데 생각보다 안빠지고 아직도 국지적으로는 상승하기까지 한다. 그것은 바로 금리와 유동성 때문이다. 투자자로서(실수요라고 하더라도) 초저금리 시대에 물가상승까지 생각하면 실물을 가지고 있는것이 낫다는 판단이다. 그리고 유동성이 생각보다 매우 큰 영향을 준다. 시중에 돈이 매우 많이 풀리고 있다. 돈이 흔해지면 돈이 덜 귀해지는 원리다. 너도 나도 현금이 많으니 시장에서 슬쩍 값을 올려도 그정도의 현금은 있다. 새우깡이 500원이었다가 지금은 거의 2000원이 돼도 다들 사먹는다. 화폐가치가 떨어진 것이다. 새우깡도 이러한데 부동산은 어떠랴.

그래 이 유동성이 지금은 매우 문제다. 언론에서는 유동성이 너무 넘쳐서 그렇다고 한다. 반은 맞고 반은 틀리지 않았나 싶다. 유동성이 매우 풍부해서 돈 있는 사람이 돈을 불릴 데가 없는 건 맞다고 본다. 이번에 카카오게임 공모주 청약을 보고 몇시간만에 16조가 모였다고 한다. 1억넘게 넣어야 1주 받을까 싶은 수준인 것 같다. 이런게
한 둘이 아닐 것이다. 이런 유동성이 분명 있다. 반대로 유동성의 또다른 이름은 부채다. 빚. 가계대출로 이뤄진 그 유동성이 문제다. 집값이 하락하거나 상환능력이 상실되면 공중분해될 유동성.

돈 있는 사람들은 돈 불릴 데가 없다. 그래서 그런 유동성이 너무 넘쳐서 주식시장으로 흘러들어갈게 뻔하다. 또 주식시장은 주식무식자인 내가 보기에도 요즘 참 매력적이다. 카카오게임만 봐도 그렇다. 돈이 있다면 크게 손해 안볼 것 같다. 그러나 주식시장도 몇번 큰 위기가 있었기에 조심스럽다. 주식하면 망한다는 관념이 그래서 우리사회에 만연한 것이고 그러면서 그 돈이 부동산으로 흘러들어들어왔다고 보는 시각도 있다. 이 시점에 혜성같이 등장한 펀드가 있다. 바로 뉴딜펀드다. 우리나라를 앞으로 복구하고 발전시키는데 쓸 돈을 모으기로 했나보다. 원금보장이 된다는지 확실히 모르겠는데 원금보장만 된다면 매력적이다. 유동성을 이리로 흡수하려나 싶다. 돈 굴릴데 없지? 주식시장은 리스크가 크지? 나라에서 잘 관리하는 펀드로 돈좀 빌려줘. 이런 속삭임이 들린다.

언론에선 아직도 패닉바잉이 대세인 마냥 보도하고 있다. 지금 사는건 패닉바잉이 아니고 그냥 돈 많고 고민하기 싫어서 샀거나, 누군가가 부추겨서 산 것이 아닐까 싶다. 이미 너무 올라서 투자자 입장에선 매력이 너무 없고, 실수요자 입장에선 살 수가 없어서 반강제로 관망세로 돌아섰다고 보인다. 나도 이번 기회에 열심히 뉴스에 귀기울이고 있는 중이다.

패닉바잉이 주로 30대라고 하더니 이젠 20대란다. 그리고 사례는 서울이 나온다. 20대가 서울에서 집을 사는게 보편적인 일인가 의문이다. 20대면 거주지가 바뀔 수도 있고 부모님에게 증여를 받은 경우가 아닌 이상 살만큼 바로 여력이 되지도 않을 것이다. 그냥 어디서든 거래량을 갖다 붙이는 것 같아서 씁쓸하다. 제대로 된 시각을 언론을 통해서는 획득할 수 없다는 것을 깨닫고 있다. 유튜브를 볼때는 최대한 양쪽의 의견을 다 듣고자 하고 있다. 소위 말하는 폭등론자, 폭락론자를 둘 다 챙겨본다. 뭔가 큰 변화가 없는 한은, 폭락론쪽이 더 근거는 있어 보이지만 이마저도 불안하다. 시장이 불안정하고 국가가 개입이 많이 되고 있고 심리적인 요인이 많기 때문이다. 생각보다 급 폭락은 없을 것이고 5년 정도에 걸쳐서 몇십프로 조금씩 빠지지 않을까 생각된다. 그게 오히려 과거 데이터의 팩트다.

하지만 부동산 가격에 중요한 것 중 하나인 규제가 매우 강경하다. 의지가 확고하다. 투자처로서 매력을 바닥에 내리꽂을 만큼 규제가 확고하다. 그래서 두 번의 조정기가 있다고 한다. 올해 말, 그리고 내년 4-5월. 각 세제혜택이 종료되는 시점이라서 다주택자나 법인 매물을 던질 수 밖에 없는 시즌이라는 것이다. 지금 2억이 오른 아파트가 단숨에 1억이 떨어질 것 같지는 않다. 다만 조금씩 올랐다 내렸다하니 작은 조정기를 시작으로 매수심리 하락이 본격 시작될 것 같다. 앞으로 더 떨어질것같다는 심리. 이 상황에서 최대한 빨리 파는게 승자다.

하지만 부동산은 지역적 특성이 중요하다. 저런 총론적인 현상이 국지적으로는 안맞을 수도 있다. 우리 동네는 옆에서 분양하는 단지가 아주 핫하다. 그래서 그 가격을 향해 20년이상 구축아파트가 지금도 승승장구 중이다. 오늘도 임대인이 갑자기 나가라고 하지 않을까 하는 생각에 플랜 C까지 대비해놓는 소심한 나는 평생 공격적 투자를 하지 못할 수도 있다고 생각했다. 그러면서 동시에 그건 불안하고 정보가 없어서라고 생각했다. 한 유튜버가 부동산 시장에 대해 구독자들에게 한 말이 인상깊었다. "부동산 시장은 항상 이렇게 상승장과 하락장을 반복하는 것이며, 상승장에 공부하는 것도 매우 좋다. 못들어가서 후회만 할게 아니라 앞으로 다시 올 기회를 보는 안목을 잘 기르면 더 좋다". 좋은 말인 것 같다. 앞으로는 부동산을 투자로 보긴 힘들겠다. 하지만 손해는 보지 않고 싶다. 그런 면에서 나는 더욱 공부를 할 것이다.

부동산 시장에 진입할때 자주 듣는 규제는 LTV, DTI다. 이중 DTI가 유동성을 나타내준다. 왜냐면 시장에 넘쳐난다는 유동성은 바로 이 대출규모 덕분이다.

일단 주택담보대출은 원리금균등상환이다.

(1) [DTI = 주택담보대출 원리금 상환 +기타대출 이자만]

(2) [DSR=주택담보대출 원리금 균등상환 + 기타대출 전부 원리금 균등 상환 ]

최근 규제는 거의 DTI규제다. 이게 DSR로 변하는 경우 아마 규제가 더 세지는 것이 될 것이다. 문재인 정권 이후 크게 나왔던 대책은 8.2대책, 9.13대책, 12.16대책이라고 다들 꼽는다. 이중 DSR에 손댔던 그때 조정이 되긴 했었다. 그 결과 2019년 초에 가격이 조정됐었다고 한다. 그러고 보니 기억이 난다. 완전한 역전세난으로서 우리 가족도 보증금을 제대로 못받아서 스트레스를 받았던 것이다. (그때 샀어야ㅋㅋㅋ) 그때는 부동산 관련 이런 지식이 마이너스 수준이라(?) 아주 단순하고 순수하게 '아 부동산 시장이 끝났구나 진짜'라고만 생각했다. 하지만 그때 가격이 조정됐던 이유를 생각했어야 했다. 첫 전세 계약때는 전세금이 미친듯이 올랐었고, 갱신때는 진짜 조금만 보태면 집을 살 수 있을 정도로 전세금이 더 미쳐 날뛰다가, 보증금 받고 나올때 역전세로 집이 안나가고 다음 임차인이 없어서 난리가 났던 이 흐름의 근본적인 원인을 그때 알았으면 내가 지금 덜 고민했을 수도 있을까 싶다.

그리고 이 대출 규모가 바로 '유동성'을 뜻하는걸 생각해야 한다. 지금 유동성이 넘쳐난다고 하는데 그건 결국 대출이 엄청 많다는 뜻이다. 주택담보대출의 증가보다는 기타 대출(신용대출, 전세자금대출 등)의 증가가 매우 크다고 한다. 과거(박근혜정부/초이노믹스 시절) 전세자금 대출이 매우 활발했다고 한다. 전세는 사금융으로서 임대인에게 엄청난 레버리지를 준다. 5억짜리 집을 사는데 1억도 안드는 상황이 발생할 수도 있다. 나도 생각해보면 예전에 전세집에 2~3천만원만 더하면 집을 살 수 있었던 시절이 기억난다. 그게 딱 그 시절이었나보다. 그런 레버리지는 가격폭등을 이룬 주범이다. 전세대출도 빵빵 나오고, 전세금은 올라갔고, 전세금이 매매가를 밀어올렸다. 전세자금으로 인한 유동성이 지금까지 이어지는 것이다. (1216 대책부터 이걸 건드린 것이다.) 그 이후 코로나가 터지고 저금리 기조가 이어지는 바람에 돈이 많이 풀렸꼬 유동성은 점점 더 커지게 됐다.

부동산 시장을 볼때 실무적으로는 <규제>, <유동성>, <공급>을 보는 것 같다. 이 중 정보는 현재 공급대책에 매우 적극적이다. 현재 입주물량이 없는 것은 심지어 박근혜정부때 인허가가 적어서 그런 것이고 이번 정부 들어서 진행되던 공급정책은 과도할 수도 있지 않을까(인구 증가속도에 비해) 싶을 정도로 누적된 량이 어마어마하다. 그런데도 사람들은 단순하게 공급부족만이 가격 조정의 원인이라고 보지는 않는다. 아직도 부동산 불패 심리가 팽배하다. 그런데 그 심리에는 나름 이유가 있었다. 바로 이 유동성. 그러나 이 유동성은 위에서 봤듯이 다 대출이다. 대출이 마구 나오니 그걸로 영끌도 가능했던 것이다. 하지만 이제 자신의 소득 등에 기반해 대출이 더욱 까다로워질 가능성이 크다. 국제 금리를 비롯해(당분간은 미국이 동결 수준의 느낌이지만), 바젤3 시행, DSR 적용 등의 규제가 있을때 유동성에 타격을 줄 예정이다. 그렇게 되면 위에서 말한 세가지 요건이 모두 충족돼 부동산 가격을 조정을 받을 수도 있다.

코로나로 세계경제는 죽어가고 있고 여기저기서 부동산 조정론이 나오기 시작했지만 아무리 또 부동산 조정론, 폭락론을 보더라도 당장 내가 사는 단지 인터넷 커뮤니티는 '아직 더 올라야한다, 아직도 저평가다. 가즈아' 하고 있고, 내가 사는 집 옆에 신축하는 아파트를 보면 다들 10억을 우습게 말하고 있다. 각종 유튜브를 보면 단지를 찍어가면서 '여기 되면 시세 차익이 5억이다'까지 말하는 것을 보고 '아 세상에 돈이 차고 넘치는 사람이 참 많다.' 느낀다. 그런 사람들만 유튜브를 하는 것일까? 세상의 유동성이 그렇게 차고 넘치는 걸까? 대한민국 대기업에 다니고 그냥 무난하게 살고 있다고 해도 30대가 저런 집을 '당연한 듯이' 살 수 있다고? 아는 것은 힘이 맞나보다. 그저 평범하고 무난하게 사는 것조차 이제 평범을 보장해주지도 않는구나.

tvN인사이트 '코로나 시대, 한국 부동산 가격이 오르는 이유? 서울대 교수가 말하는 부동산'(서울대학교 김경민 교수)을 보고

실물경제와 따로 가던 집값은 없었다고 한다. 코로나로 실물경제가 전세계적으로 악화된 건 당연하다. 수출 위주의 산업이 발달한 우리나라도 결국 시차를 두고 타격을 받게 돼있다. 이제 상승 꼭지라고들 말하기는 하지만, 사실 그러면서도 대부분은 '결국 오른다'가 신념처럼 자리잡고 있다. 이에 대해선 '기간'의 문제를 따져봐야 한다. 부동산은 상승장과 하락장을 반복하면서 우상향이든 보합이든 방향성이 있다. 그 상승과 하락을 견뎌낼만한 여력이 있다면 물가 상승 등으로 결국 실물자산의 가치가 오르기는 오를 것이라고 본다. 결국 현금이 충분해서 하락장을 견딜 수 있고, 하락장을 겪으면서 이자부담이 크게 없을때는 결국 그 오랜 기간을 버텨내면 상승하는 것일테고, 무리한 대출을 일으켜서 하락장을 맞게 된다면 그 기간동안 심리적인 타격도 크고 실제로 나가는 이자도 만만치 않을 것이다. 여기서 문제가 바로 경제 상황이다. 코로나로 인해 전 세계적으로 문제가 크다. 우리나라도 분명 타격이 있을 것인데 이로 인해 원리금 상환에 큰 문제라도 생기면 은행은 시세보다 낮은 가격으로 바로 현금화 해버릴 것이고 말이다. 그런 면에서 결국 기간과 여력이 중요하다고 본다.

그리고 이를 전체적으로 탄탄하게 뒷받침하고 있는 '부동산 불패 신화'에 대해서도 언급됐다. 부동산이 정말 불패시장일까? 우리나라에서 부동산 값이 크게 떨어졌던 때가 세번정도라고 본다고 한다. 80년대 정부가 200만호를 공급하면서 한번 떨어지고, 97년 외환위기에 떨어지고, 2008년 글로벌 금융위기로 떨어졌다. 지금은 어떨까. 경제 위기가 부동산 경기에 반영되는 시차가 있다고 했을때 지금부터 코로나 이후(백신이 나오고 한동안은) 크게 가파른 성장을 없을 것이라고 예측된다. 일단 그동안의 데이터들을 봤을때는 말이다. 그러나 문제는 여기서 오히려 시작된다. 미국은 이미 5~6월달 주택 거래량이 26퍼센트가 하락했다는 자료를 봤다. 그런데 우리나라는 어떤가. 6월까지 영끌 수요가 폭발하면서 엄청나게 거래량이 증가했다. 우리나라는 방역에 나름 선방하면서 코로나 타격이 컸던 것일까? 아니면 세계 경제 위기가 서울에 도착하기까지 시차가 그렇게도 긴 걸까? 하지만 이를 차치하더라도 유독 우리나라 부동산 시장은 좀 특수해 보이는게 사실이다. 거의 심리전이다.

우리나라는 유독 아파트를 안전자산이라고 생각하면서 투자를 한다고 한다. 평생 모아 집 한채 사는게 일반적인 코스기도 하다. 그리고 대부분의 재테크는 부동산이고 대부분의 자산을 부동산에 몰빵한다. 실제로도 '하이 리스크'면서 '하이 리턴'이 맞는 것 같다. 부동산은 위험자산이다. 부동산 말고도 투자처는 있다. 주식, 국채, 채권, 달러, 금 등이 있다. 그중에서 대표적인 위험자산이 바로 부동산과 주식인데, 코로나 이후에 불확실성이 매우 증가됐고 이는 위험자산에 들어갈 때가 아니라는 뜻이라고 여겨진다. 돈이 남아돈다면 말릴 이유 없고, 리스크를 지고 들어가기엔 매우 위험한 곳이 바로 부동산 시장과 주식시장이라는 것이다. 결국 부동산은 '타이밍'이다. 부동산은 거래에 들어가는 시간이 매우 길고, 거래를 위한 비용도 크고, 환금성이 매우 낮다. 이 모든걸 고려했을때 확실히 부동산은 고수익 고위험의 위험자산이다.

이렇게 모든 지표가 부동산 시장에 경고를 하는데 왜 우리나라 부동산은 이런 모양일까. 심리전일것같다. 그걸 언론이 부추기는 형세다. 기사를 읽으면 투자를 해야만 살 수 있을 것 같은 느낌이 든다. 사실 이제는 정부의 기조가 옳든 나쁘든 그걸 생각할 때가 아니라고 본다. 다주택자를 잡는 정책이 나쁘든 좋든, 이미 고위공직자들은 여분의 주택을 강제로라도 다 처분했다. 이 기조는 유지된다는 것이다. 그리고 정부가 아예 대놓고 신호를 주고 있다. 그걸 이제는 받아들일 타이밍이다. 받아들이는 것 밖에는 방법이 없기도 하다. 내가 처한 이 난감한 상황에서 길을 찾아야 한다. 하도 언론에서 '공급대책 없는 알맹이 없는 대책'이라고 하기에 무려 127만호 이상의 주택이 쏟아질 것을 명확히 언급했다. 그러고도 사람들이 불안해하자 심지어 5~6년 뒤 입주인 '사전청약'을 공표하고 사전청약 물량도 계속 늘어나고 있다. 이는 불안한 예비수요자들의 마음을 진정시키며 수요를 진정시키는 효과가 있을 것이라고 본다. 나도 만약 청약에 된다는 확신이 있다면 전세 몇년쯤이야 굳건히 버텨낼 자신이 있다.

내 주변만 해도 아파트 가격이 수억이 왔다갔다 한다. 직접 목격하고 보니 속이 쓰리고 부럽다. 나는 왜 그렇게 하지 못했나 자괴감이 드는 소심한 사람이다. 하지만 그렇다고 주저앉기엔 이제 나의 재테크 인생은 시작이라고 생각하기로 했다. 이제 나 정도 되는 나이의 사람들이 본격적으로 부동산 시장에 뛰어드는게 정상적인 타이밍이 맞다고 본다. 그런데 하필 이런 초 상승국면에 데뷔를 했을 뿐이다. 신세 한탄은 끝났다. 이제는 이 정국을 받아들여야 한다고 본다. 집 못사서 자격지심을 갖는게 아니다. 부동산 폭락주의자도 아니다. 그저 과열된 거품이 정상은 아니라고 생각할 뿐이다. 거품이 조금 가라앉길 바라는 것이다. 규제가 시장논리를 파괴하는 것도 아니라고 본다. 시장이 과열되고 '시장실패'가 왔기 때문에 정부가 개입한 것이라고 나는 생각한다. 그 개입이 악법이고 헛점이고 이런것이 포인트가 아닌 상황이다. 개입을 했고 개입의 목표를 명확히 하고 있고 앞으로의 방향도 계속 끊임없이 언급을 하고 있다. 그런데 이런 생각을 하면서, 김경민 교수도 반복적으로 말하길, 지금은 타이밍이 아니라고 한다. 나도 그렇게 생각한다.

언론에서는 투자를 부추기고 영끌만이 답인 것처럼 연일 보도하기에 내 마음 둘 곳이 없었다. 그런데 이제 슬슬 이런 여론도 나오고 팩트에 기반한 시장 돌아보기가 유행(?)인 것 같다. 데이터로 봤을때 우리나라는 사실 대폭락을 겪진 않았다고 한다. 아까 언급한 세 번의 하락기는 사실 폭락이 아니고 '조정'에 해당한다. 우리나라 부동산 자산의 비율이 80퍼센트가 조금 안되는데, 일본의 베이비붐 세대가 부동산을 86퍼센트 정보 보유했었다고 한다. 그 후 거품이 꺼졌다. 잃어버린 10년이 바로 이것인 것 같다. 우리나라는 이와는 다를 것이라고 다들 입모아 말한다. 아직 우리나라는 거품을 겪어보지 못했다. 그래서 더더욱 불안하다. 어떤 미래가 올지 감이 안잡힌다. 그래서 위험자산인 것이다. 위험자산은 위험시기에 투자하지 않는게 원칙이다. 로또를 바라지 않는다면 말이다.