노마드 주부

현재 투기과열지구에서는 금액 상관없이 주택 취득시 자금조달계획서 제출이 의무화됐다. 하지만 일정금액 이하는 이에 더해 증빙서류까지는 내지 않아도됐었다. 그런데 여기에 더해 이제 금액 상관없이 자금조달계획서와 이에 대한 증빙서류를 모두 제출해야한다고 한다. 10월 27일 이후 취득분이다.

자금조달계획서도 골치아프지만 증빙서류는 더욱 골치다. 나도 내보진 않았지만 자금조달계획서는 그야말로 '계획서'이기 때문에 어느정도의 유동성을 인정한다고 한다. 특히 분양의 경우 2년동안 계획이 얼마든지 바뀔 수도 있는 점을 인정해서 잔금때 한번 다시 낸다고 듣기도 했다. 또한 지금 돈이 당장 없더라도 미래의 근로소득이라고 하는 금액도 인정해준다고 한다. 이 계획서의 경우, 여유있게 계약하기 위해 신용대출을 받았더라도 예금으로 쓰는 경우까지 정확히 알아채기는 어려웠다.(이건 약간 뇌피셜) 그런데 증빙을 해야하면 또 다른 문제가 될 것 같다. 통장 예금액을 찍어서 그 돈이 실제 있다는걸 확실히 알려줘야 된다는 것이다. 신용대출인지 진짜 적금깬돈인지 바로 증명을 해야하는 것 같다.

원래 이 자금조달계획은 탈세를 막고 불법자금 흐름을 잡기 위한 것일 것이다. 그런데 일반 시민들의 주택 취득을 매우 힘들게 하고 있다. 좋게 생각하면 무분별한 신용대출을 하지 않게해서 수요를 줄이는 것인데 이게 말이 안되는 이유가 현재 수도권에서 분양을 받아도 거의 6억이 넘는다. 일반 직장인, 심지어 특공인 신혼이 6억을 마련할때 신용대출을 끼지 않고 살 수가 있을까? 상투잡는 매수도 아니고 분양인데도 청약의 꿈을 실현하기에 앞서 정신적 피로도가 심각해보인다. 그리고 그마저도 6억이면 증빙서류까지는 아니었는데 이젠 다 내야한다고 들었다. 더 피로한 케이스를 들었다. 현재 일반당첨자 정당계약이 종료되어 10월 27일전 자금조달계획서를 내고 계약을 끝낸 당첨자는 다행히 증빙 의무를 면했는데, 이 이후 예비당첨자는 같은 아파트인데도 증빙을 해야할 위기다. 도대체 평온한 마음으로 살 수가 없다. 하루 지나면 또 어떤 정책이 펼쳐질지 모르겠다. 예비당첨자들은 준비할 서류 말고 자금조달계획서에 증빙자료까지 내야한다.

정책의 변동성이 너무 심하다. 너무 변동성이 크다. 그냥 집 사지 말라고 하는 것인데 지금 특이케이스 말고는 사고싶어 사겠나. 전세가 당장 없고 전세도 같은동네 다시 오려면 2억이 우숩게 올라있다. 시장이 너무 혼란스럽다. 부동산 모르던 일반 시민들만 박탈감, 좌절감이 든다.

수원은 현재 신축이 입지라 했다. 집이 안나가서 고민하던 과거를 생각하면 진짜 수원이 십수년만에 상승기를 맞이한 것 같다. 수원은 영통 정도가 신축 신도시 느낌이었는데 그게 벌써 20년 전이니 말이다. 몇년 전에 망포쪽이 새로 분양을 하면서 드디어 신축 단지가 위풍당당 들어서게 된다. 그 후 화서역이 스타필드로 대박이 나고, 수원역과 매교역 주변은 완전히 천지개벽 중이다. 수원역 주변은 그야말로 완전한 구 도심의 모습 그대로였다. 그게 싹 택지로 변신. 매교역 주변은 며칠전 가보니 그쪽도 아마 별반 다르지 않았을 것이다. 매교역은 수원 화성의 남문에 매우 가깝다. 그 주변도 정말 오래된 느낌이었을 것이다. 수원역, 남문 이 주변이 싹 바뀌는건 정말 수원 신축 역사에 한 페이지를 장식할 것 같다. 오래된 지역이라는 이미지에서 완전한 탈바꿈을 하는 순간이기 때문이다.

그에반해 영통쪽은 이미 개발이 완료된 성숙기 지역이다. 이쪽에서 신축을 원하는 사람은 망포쪽을 선호하고 있다. 그런데 이 두 지역은 가깝지만 분위기가 일단 매우 다르다. 영통에 오래된 좀 발빠른 사람들은 광교로 많이 넘어가고, 영통에 남은 사람들은 영통을 떠나기 싫은, 마치 '골수팬'같은 느낌이 있다. 다른 동네 새거고 좋은거 알긴아는데 난 그냥 여기 살래. 여기가 좋아. 이런 느낌이다. 그만큼 확실한 메리트가 있다. 일단 수원에선 학군이 좋다고 하고, 서울로의 버스 접근성은 내가 오래 살아보니 망포로 비빌 수 없다.(망포 싫어하는거 아님 ㅋ) 일단 시외버스 라인은 5100과 5107이 영통 중심을 전담마크하기 때문에 망포 살때도 영통까지 굳이 나와서 버스를 탔다. 지하철 접근성은 비슷하다. 한 정거장 차이니 말이다.

그리고 망포는 이제신축 대장이 등장하면서 떠오르는 루키다. 여긴 하나의 신도시다. 망포역 망포힐스테이트를 중심으로 래미안, 아이파크캐슬이 덕영대로를 장악했다. 아이파크캐슬은 현재 2단지까지 입주해있는 상태고, 3단지는 분양 완료해 공사에 착공한 것으로 보이고 추후 4~5단지가 분양 예정이다. 영통 롯데 엘클래스도 그 옆으로 들어온다. 그 주변을 가보면 완전히 신축 아파트 단지, 미니 신도시다. 하지만 학군이 아직은 형성중이고 힐스테이트도 망포역까지 15분 정도 걸리므로 그 옆 단지들은 좀 더 걸릴 것 같다. 여기서 또 수원의 특징이 드러난다. 역이 가깝고 멀고는 그다지 사실은 중요하지 않다.(투자하는 사람만 중요) 왜냐면 대부분의 강력한 수요는 삼성 직주근접에 기인하기 때문이다. 그래서 망포는 삼성 출근에 좋기 때문에 메리트를 유지하고 있다. 수원은 삼성이 지탱하고 있다. 영통과 망포 모두 삼성전자의 영향력이 매우 크다고 볼 수 있다. 

그리고 수원역 주변은 이제 수원역푸르지오자이가 곧 입주할 것 같다. 지나가면서 구경하니 진짜 감회가 새롭고 좋다. '거기가???' 이 느낌이다. 수원역은 걸어서가긴 좀 귀찮을 것 같고, 대신 아무 버스나 타면 바로 갈 거리다. 주변에 일단 수원역 AK가 있고, 그 뒤에 롯데몰과 롯데백화점이 있으니 상권은 굿. 다만 마트가 주변에 있는지 확인해봐야할 것 같다. 수원역이 뜨는건  GTX인가가 있어서 그런 것 같다. 이 라인이 언제 완공될지는 몰라도 일단 투자입장에서는 분명 메리트가 있을 호재다. 그래서 거기가 그렇게 핫한가보다. 부동산 실거래어플 실거래 정보를 보면 벌써 분양권이 전매돼서 그런지 이미 30평이 7억을 넘었다. 그 위로 화서역은 또 어떤가. 화서역파크푸르지오는 어플로 보니 35평이 10억이 넘었다. 와. 나는 동수원쪽 고인물이라 이쪽이 이정도일지 상상도 못했다. 2008년 이후 계속 불황이라고만 생각했고(경제 무지), 수원은 부동산으로 뭘 할 동네는 아니라고 생각했고, 영통에 분양한다던 영흥푸르지오만 알았고 망포만해도 다른 세계라고 생각했다. 그러나 내가 모르던 지역에서 이렇게 엄청난 변화가 있었다. 그걸 전혀 모르고 있었다. 임대차3법으로 나한테 피해가 올까봐 한번 찾아보면서 새로운 세상에 눈을 떴다.

이것도 결국 사이클일까? 아니면 투기꾼이 불러온 바람일까? 서울 규제에 밀린 풍선효과일뿐일까? 그건 아무도 모른다. 이게 거품이라면 언제 꺼질지, 안꺼지는 거품일지 아무도 모른다 아직은. 다만 이 시장 속에서 내가 내 집을 지키기 위해서는 일단 세상에 조금 관심을 둬야 한다는 것을 느꼈다. 그냥 조용히 저축하고 살다가 전세가가 1.5억이 올라 쫒겨날지도 모른다는 그 불안감으로 시작해 갑자기 부동산 시장에 강제로 눈을 뜨게 된 요즘, 집으로 스트레스 받고는 있지만 그래도 좀 뭔가 이제 자본주의의 구성원이 된 것 같은 느낌이랄까. 나는 왜 경영학과를 나오고도 애 낳고 35살이 돼서야 이런 느낌을 갖는걸까. 나는 아들에게는 경제교육을 잘 시켜줘야겠다. 돈을 많이 벌라는 것이 아니다. 경제는 이런 흐름을 가지고 있고, 자본주의는 이렇게 굴러간다. 이정도라도 미리 알았으면 좋겠다.  

분양공고를 보면 계약금이 몇프로인지 나와있다. 수원의 요즘 투기과열지구 기준으로 대략적으로 파악해본다. 계약금20프로, LTV40프로 기준으로 분양가 7억을 기준해서 현금이 얼마나 필요한지 계산해보겠다.

당첨 후 계약시 일단 20프로를 내야한다. 10프로씩 나눠내기도 하지만 어쨌든 20프로니 7억×20%=1.4억이 일단 필요하다. 현금이나 신용대출이나 증여, 차용 등으로 계약금 1.4억을 넣어야 계약된다. 그리고 중도금 대출이 실행된다. 집단대출로서 건설사가 주체로 받기 때문에 내 신용이나 기타 요건이랑은 관계가 없다. 보통 6회 납부고 10프로씩 납부한다. 7억주택이면 총 (7억×10%)×4회=2.8억이 중도금으로 나간다. 일단 내돈이 안들어가고 대출로 채워진다. 그리고 나머지 2회분인(7억×10%)×2회=1.4억은 스스로 또 조달해야한다. 중도금 5,6회차가 끝나면 아파트가 완공될 것이다. 이때 남은게 잔금 20프로다. 보통은 지금 살고 있는 전세보증금이나 남은 현금으로 잔금을 치루면 된다. 그리고 보통 이때 주담대로 전환된다. 이 시점에 시세가 나오면 그 시세의 40프로가 공식적으로 주담대 40프로가 적용되고 기존 집단대출을 이것으로 갈아타게 된다. 완공시점 시세는 분양권 매매 등으로 파악된다.

7억분양 아파트가 8억 시세가 형성됐다고 가정하자. 8억의 40프로인 (LTV적용) 3.2억이 대출이 된다. 그럼 기존에 받았던 2.8억을 이걸로 덮고 나머지 또 대출 등을 갚고 나머지를 내 돈으로 낸다. 그리고 나머지 잔금을 내면 열쇠를 받게 된다. 이제 집에 들어갈수있다. 그리고 소유권등기 치면서 취등록세 등이 들어가고 최종 '내집'이 된다. 그래서 입주때 시세가 높아야 대출이 많이 나오고 기존 집단대출이나 영끌비용을 주담대로 메꾸는 것이다.

그리고 여기서 한가지 궁금한게 있다. 요즘은 전매제한이 있고 분양권 매매를 할 수 없는 경우가 발생한다. 완공시점 매매가 없어서 실거래가가 없기 때문에 이 경우는 감정가로 대체된다. 그럼 감정가를 어떻게 유추할 수 있나 생각해본다. 감정평가 가격은 공동주택의 경우 거래사례비교법으로 하는게 원칙이다. 사례를 얼마나 유사한걸 데려와서 매끈하게 보정하느냐가 문제다. 실제 감정평가사 시험에서도 주제로 나올 수 있다. 인근지역을 특정하는 것 부터가 난제인 경우도 있다. 우리집에 가까운 최근 분양한 영흥공원 푸르지오 파크비엔을 보자. 여긴 학군이 영덕초,영덕중으로서 영통동임을 강조한다. 그런데 행정구역은 원천동이다. 그 경계지역에 있는 아파트다. 생활권은 영통이라 영통 아파트 사례를 끌어오면 될 것 같은데 문제가 생긴다. 영통 아파트는 20년이 넘은 구축 아파트다. 이걸 끌어다 보정하면 타당할까? 현업이 아니라 모르겠지만 내가 시험을 보는 입장에선 '인근지역의 유사사례가 없어서 유사지역 신축아파트 사례를 쓴다'고 할 것 같다. (뇌피셜입니다) 그리고 이 파크비엔 주변엔 다행히 신축이 많다. 아무리 영통구축이 입지가 좋아도 입지요건 보정은 거기에 한정된 것이고 물건자체가 너무 다르다. 하다못해 영통 주변은 지하주차장 연결이 안돼있는 연식이다. (까는거 아닙니다 그 구축 아파트에 살고 있습니다) 그렇다면 결국 주변 신축, 그리고 또 행정적으로도 같은 동인 광교를 볼 수 밖에 없다.

파크비엔아파트를 예시로 든 이유는, 영통 주민들의 나름 관심이 영흥이 얼마나 시세가 나올까 하는 부분이 있기 때문이다. 지금까지 이런 입지가 없었다. 서울숲 다음의 진정 숲세권이다. 그런데 감정평가 공부를 하는 입장에서 시세를 유추하고 싶었으나 생각해보니 시세예측이 불가했다. 이런 형태의 입지는(공원안에 아파트, 도심 속 숲) 전무후무하다고 보여진다. 그래서 인근지역은 커녕 유사지역, 동일수급권까지도 생각해도 답이 안나온다. 유사지역으로 광교를 생각해도 될지 모르겠다.

어쨌든 수험적으로는 공동주택가격이 문제로 나올 일은 없다. 왜나면 공동주택가격은 감정평가업자가 평가하진 않기 때문이다. 한국감정원에서 하고 사실 그 의미도 크게는 없다. 왜나면 아파트는 실거래가 팍팍 이뤄지기 때문에 실거래가 파악이 쉽고 실거래가 가치를 바로 알려주기 때문이다. 그러나 그 적정 시장가치를 파악하는 기초는 거래사례비교법이다. 공동주택은 거래사례비교법으로 평가한다. 그래서 신축 아파트가격, 택지분양가격 같이 최초로 매겨져야 하는 가치가 있을때 궁금하다. 과연 어떤 식으로 형성이 될지 궁금하다.

오늘 삘 받고 수원역 찍고왔다. 원래는 매교역에 가보려던 참이었다. 매교역 분양예정인 권선6구역이 궁금했던 참이다. 어렸을때 매탄동에 잠시 산 적이 있고 그 주변도 가보니 대충 기억이 난다. 고등학교가 멀어서 학교 가는길에 봤던것같다.

매교역 지나 팔달문이 나오고 바로 장안문까지 찍고 수원역으로 돌아나오면서 수원여자고등학교 바로 건너편에 수원역푸르지오가 보였다. 푸르지오 아파트들이 외관이 깔끔하고 예쁜 것 같다. 완전 옛날 동네에서 완전 신축단지로 탈바꿈한 순간이다. 와 감회가 새롭다. 그 앞에서 7번버스 타고 등하교했던 일이 기억난다. 그때는 버스 종이권이 있었다.

수원역 일대가 정비되고 화서역도 스타필드가 예정되면서 화서역파크푸르지오, 화서푸르지오브리시엘이 대 인기 속에 분양을 마쳤다. 브리시엘까지도 청약에 큰 관심이 없었고 넣었어도 물론 광탈했을 점수다. 그리고 스타필드랑 1호선 화서역 말고는 특징이 없다고 생각했을 것 같다. 하지만 아니었다. 세상은 나를 기다려주지 않는다. 스타필드와 화서역이라는게 결국 제일 큰 특 장점이다. 공부하라 김부야.

그리고 이때까지만해도 청약조건이 덜 까다로웠고 분양권 매매도 됐을 것이다. 그러니 화푸가 지금 9억이니 10억이니 시세가 잡히는 것이다. 경쟁률도 어마어마했다고 한다. 그 후 분양한 영흥공원푸르지오도 초미의 관심대상이 됐다. 그러나 막상 뚜껑을 열자 경쟁률은 일반가점에서 생각보다 낮았고 커트라인도 낮았다. 왜 그랬을까 생각하면 화푸때랑 확연히 달라진 점이 있었다. 일단 계약금이 20프로로 상승(화푸때 10이었는지 정확히는 모르나 사람들이 꼽는 요인 중 하나다), 자금조달계획서제출의무, 전매제한강화, 중도금대출시실거주 의무, 투기과열지구, LTV40프로,(기타 DTI등 따져야하고 이제 DSR도 나올차례) 등등 투자로서의 청약이 거의 묶여버린 탓이다. 아마 영흥푸르지오 당첨자들은 극히 일부를 제외하고 다 실거주 무주택자들일 것이다. 117평수 1주택 추첨 제외하고 말이다. 분양직후 실거주를 반드시 해야 하기에 생활근거가 없는사람은 접근이 어렵고, 신용대출 조이고 주담대도 40프로로 묶이면서 당장 영끌이라도 가능한 범위에 있는 사람만 들어온 것이다. 이미 바로옆에 이미 지어진 영통아이파크 조감도(15년전이라던데)에 영흥공원이 그려져있는걸 보면 이 영흥공원은 영통주민들의 하나의 페스티벌이었다. 온통 구축 밭의 신축. 공원안의 진전한 레알 숲세권 이 엄청난 특징에도 불구하고 자금줄이 막혀버린 이때 투자세력이 많이 못들어온 것으로 보인다.

수원은 오래된 도시로만 생각했다. 이게 판이 이렇게 한번 바뀌었다. 팔달8구역, 팔달10구역이 천지개벽으로 바뀌고 이제 권선6이 분양을 앞두고 있다. 그래서 또 내가 한번 가봤다. 다음 편에 올려보도록 하겠다.

국내최초, 진정한 숲세권이다. 산과 숲은 다르다. 도시와 어우러져 살 수 있는 그런 숲, 서울숲같은 숲이다. 그 숲 안에 아파트가 있다. 아파트 앞마당이 대 공원이다. 지금 사는 곳이 영흥공원의 영향을 받을 예정이라 관심이 높다.

소각장 이슈가 있었다. 그러나 소각장이 영흥 푸르지오 앞에만 있는게 아니다. 소각장에 더 가깝고, 더 편서풍 영향권에 있는 아파트들도 있다. 만료기한이 다 된 소각장을 밀실협약처럼 주민의 공감대없이 2038년으로 연장을 해버린게 문제지 이 소각장은 결국 없어질 것이다. 영통주민 카페에선 소각장 폐쇄와 이전을 위해 분주히 움직이고 있다. 만약에라도 이 연장을 저지하지 못하더라도 결국 38년에는 재연장은 힘들 것이라고 본다. 그리고 지금 영흥 푸르지오가 예전 초반 계획보다 영통 시가지에서 800미터 뒤로 빠졌다. 그래서 역세권 타이틀을 가져가기 애매해진건 맞다. 하지만 왜 옮겼는가. 기존 위치가 소각장 바람의 방향에 있기 때문이다. 그리고 내 걸음으로 영흥공원 입구에서 청명역까지 9분 걸렸다. 나쁘지
않다. 모든게 완벽할 순 없다. 오히려 내가 지금 사는 쪽으로 바람이 오는걸까 걱정이다.

영흥공원 입구를 평일에 매일 지나친다. 포크레인이 열심히 움직이고 있다. 집 바로 앞에 수목원이 생긴다니 좋다. 호수는 들어가볼 수 없으나 숲은 들어가볼 수 있다. 풀냄새가 너무 좋다. 광교에 이어 영통중심쪽에 영흥공원이 생겨서 좋다. 푸르지오파크비엔이 신축으로서 많은 입주민들이 새로 들어오면 활기도 띄고 좋을 것이라고 본다. 영통의 트레이드마크가 되면 좋을것같다. 망포쪽 글빛누리공원도 좋다고 하지만 실제로 가보면 성격이 완전 다르다.(지나가면서 보기만 해서 잘 모르는건 안비밀) 영흥공원은 숲 공원이고 그곳은 광장같은 공원느낌. 어쨌든 이곳저곳 휴식공간이 많은건 정말 좋은 일이다.

영흥공원은 도시공원 일몰제로 인해 대우건설에서 민간개발을 하는 사업이다. 민간 분양 아파트 중 이런 형태, 이런 입지는 아예 처음이다. 숲에 지어진 아파트는 아마 국내최초일 것이고 매우 유사한 곳이 서울숲과 앞으로 지어질 용산에 한군데 있는 곳이라고 한다.

숲에서 도서관이 3분컷♡ 너무 좋다.

망포역 주변 10월에 분양이 4곳이 있다. 영통 롯데 엘클래스 1블럭과 2블럭, 화성 반정 아이파크캐슬 4단지와 5단지다. 분양 단지 기준으로는 4개지만 실제로는 두 개의 큰 지역으로 나뉜다.

먼저 엘클래스는 영통 아이파크캐슬2단지 바로 옆이다. 원천리천 바로 옆으로서, 앞으로 원천리천이 수변공원으로 개발된다는 데에 따른 수혜를 입을 것으로 본다. 천은 중랑천 같은 천보다는 작지만 앞으로 어떤식으로 개발될지를 모르겠어서 섣불리 어떤 느낌인지 쓸 수는 없겠다. 이곳이 심리적인 수원 영통 끝자락이라고 보면 된다. 그리고 그 옆에 있는 아이파크캐슬 1,2단지와, 래미안, 더 나아가 망포힐스테이트까지 신축 아파트가 가득한 곳이라 동네는 깔끔한 느낌이다.

 원천리천을 기준으로 한번 블럭이 끊기기 때문에 강 뷰가 시원하고 좋겠다. 원천리천을 따라 1블럭, 2블럭 모부 천 뷰는 엘클래스가 가져가겠다. 원천리천이 어떻게 개발되느냐에 달린듯하다. 지금 사진으로 봐서는(육안으로는 못봄, 평소 사람이 많이 가는 곳은 아닌것같음) 일반 천이지만 개발한다고 하니 예쁘게 탈바꿈하고 사람도 모이지 않을까 추측해본다. 교통은 대로변이라 좋지만 망포역까지는 도보로 30분 예상된다. 망포홀스테이트에서 도보로 15분이라는 것을 들었기 때문에 그렇게 추측한다. 버스를 타고 가면된다. 바로 앞에 버스정류장이 있어서 아무거나 타고 가면 5부 내외로 갈 수있지 않을까싶다. 안막힐때 기준으로. 생활권은 아이파크캐슬 2단지, 3단지랑 비슷하겠다.

두번째로 아이파크는 부지까지는 가보지 못했다. 지금 이 사진에 있는 곳이 아이파크 1단지와 2단지 사이이고 이 너머에 3단지가 공사하고 있는 것으로 보인다. 저기보다 더 가야 4단지,5단지가 나오기 때문에 가보진 못했지만 사실 같은 브랜드 단지이기 때문에 이 분위기와 비슷할 것으로 추측한다. 망포동 이쪽 일대는 밭이 있던 곳에 완전 대단지가 미니 신도시처럼 들어온 것이라 주변이 매우 깔끔하다는게 특징이다.

분양시기가 비슷하고(10월중) 단지가 바로 붙어있어서 위와같이 지도로 표시해봤다. 아이파크 위치 볼라고 만든거라 엘클래스 표시가 없는데 왼쪽 원천리천을 따라 1블럭, 2블럭 모두 엘클래스가 딱 붙어있다고 보면된다. 아이파크는 이미 1-2단지가 완성, 3단지는 청약마감 후 공사, 4-5단지는 저렇게 붙어있다. 4단지쪽이 원천리천이 좀 가깝고 5단지는 세대 수가 좀 더 많고 글빛누리공원쪽으로 나있다.

특이한 점은 행정구역이다. 엘클래스가 영통으로 편입되면서 거긴 수원영통이 됐고, 아이파크캐슬4-5단지는 화성으로 편입되면서 반정 아이파크가 됐다. 아이파크캐슬 1-3단지는 수원, 아이파크캐슬 4-5단지는 화성인 셈이다. 이는 학교배정, 행정처리 등에서 분명 다른점이 있을 것이기에 청약하는 분들은 이 점을 잘 알아봐야한다.

주변 분위기 보려고 차타고 영상도 찍어봤다

예측이 극단으로 나뉘는 모양새다. 그 중 부동산 전문가들은 오를것이라고 본다고 한다. 잘은 몰라도 아마 심리요인때문일 것 같다. 친척끼리 모여서 분명 집값 올랐다는 얘기를 할테니 말이다.

경제는 합리적인 주체의 의사결정이라고 누가 말했나. 투자, 특히 부동산은 합리적이지 못할 가능성이 너무나 큰 자산같다. 시장가치의 정의부터 보자. 시장가치란 (1)통상적인 시장에서 (2)충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 (3)그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 (4)신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 (5)성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다. 부동산 가치가 시장가치인가? 1번은 맞다고 치고 2번부터 난관이다. 얼마전까진 나오자마자 쥐도 새도 모르게 없어졌었다. 가격 조건 따질필요 없이 물건만 있으면 나오는 족족 팔렸다고 한다. 3번도 문제다. 대상 물건에 정통한 당사자일까. 주거자로서는 정통하지만 지금 집을 사는건 투자에 가까운데 그 중 부동산에 정통해서 사는 사람이 많을까 아니면 다 오르는 것 같아서 사는 사람이 많을까. 4번은 더욱 난관이다. 지금은 신중은 없다. 신중은 개인 대출한도나 신중하지 집을 사는 것 자체는 무조건 고다. 커뮤니티 카페에서 '지금 집을 사도 될까요'라고 물어봤자 '오늘이 제일 싸요'라고 핀잔은 아닌데 뻘쭘한 답변이 줄을 잇곤 하더라. 누군 돈이 남아도는데 안사겠나. 돈이 없으니 고민하지. 5번은 뭐 그렇다고 치자.

이런식으로 따져보면 과연 부동산이 적당한 시장가격인지 의문이 든다. 부동산은 영속성이 있기 때문에 현재가치만이 아니라 미래에 누릴 수 있는 편익을 모두 현가화해서 가치에 포함된다. 그래서 미래가치를 생각하는건 당연하다. 그런데 지금 현가화 한 부동산의 가치는 온통 불확실하고 과대평가된 것 같긴 하다. 그런데 그것도 나름 이유있는 예측치이기 때문에 아무도 모르는 것이다. 폭등의 이유도, 폭락의 이유도 모두 있다. 이때 과거 경험칙으로 부동산불패신화가 나온다. 그러면서 상승장 멱살을 잡고 올라간다.

무주택자들은 고민이 깊어진다. 정부를 믿고 기다려도 공급효과를 보려면 최소 3-4년이라고 본다. 그때까지 천장을 뚫은 전세값을 감당하거나 외곽으로 밀려나야한다. 아니면 평화롭던 임대임차인 관계를 뭔가 깨야하는 불편한 상황을 만들어야한다. 법적으로 계약갱신청구권을 사용할 수 있음에도 여러 사정으로 집을 빼야하는 경우도 봤다. 집주인과 싸우자고 계약갱신청구권을 행사할 순 있지만 진짜 싸워야한다.

난 정부정책이 '합리적인'선에선 틀린건 아니라고 본다. 하지만 그러기 위해서 무수한 희생을 치러야하는데 그 희생을 너무 모르는것같다. 그래서 맞는것도 아니다. 정답없는 세상이라면 좀 더 정당성이 있어야한다. 어느쪽이든 피를 보는 상황이라면 선량한, 선의의 국민들이 박탈감을 느끼지 않아야한다. 공급의지가 충분한건 알겠고 현실성도 있다. 그런데 그 효과가 나기까지 2-3년이 너무 심각히 고비인것이다. 당장 전세금이 오르면 그걸 치뤄야하고, 집주인이 나가라고 해서 나가면 생활권 내 다시 전세를 구해야하는데 이미 우리동네는 새로 전세 구하려면 1.5억을 더 내야한다. 그걸 어떻게든 커버하고 사전청약이나 신도시청약하면 또 문제다. 대출이 안되는데 현금 여력이 없다. 계약금 겨우 내고 중도금 40프로만 나오면 나머지는 어찌하나. 이러나 저러나 무주택자들이 분노할만하다고 생각한다. 그래서 이꼴(?) 안당하려고 영끌해서 집을 사는 것이다. 이때 부동산 가치는 합리적인 가격은 아니지만 현실가격이다. 부동산의 가격은 합리적으로만 설명되지 않는다는 걸 느꼈다.

청약에 당첨됐다면 기쁨도 잠시, 대부분은 자금조달에서 많은 고민을 하게 된다. 정부가 그리 강조하는 생애첫,신혼 특공 등은 아이러니하게도 자금이 그리 넉넉하지 않은 계층을 청약에 참가시키면서 대출도 안해주는 상황에 밀어넣고 있다. 30-40의 경우도 상황은 나아지지 않는다. 대부분의 자금이 전세금으로 묶여있는 상황에서 청약시 중도금 대출이 40프로만 나온다면 분양가의 60프로를 현금으로 마련할 수 있어야 청약이 수월하다. 이 60프로 중 거의 대부분의 큰 돈은 전세금이다. 기존 전세금을 위험 없이 원하는 날짜에 받기라도 해야 잔금이라도 치루는 시스템이다.

예를 들어보겠다. 투기과열지구를 가정해 LTV40프로, 계약금 20프로 라고 가정하자. 분양가는 8억을 가정한다. 한 가정이 5억짜리 전세를 살고 있는 상황이다. 이 집은 계약금으로 20프로를 준비해야 한다. 그럼 당장 수중에 돈이 1억이 있어야한다. 당첨되자마자 바로 1억을 낸다. 그럼 이 집의 재무상황은 간단히 5억 전세금에 현금 1억이다. 그리고 바로 중도금 대출을 집단대출로 처리한다. 이건 한시름 놓는다. 중도금대출 6회 중 4회는 대출이다. 그럼 5회차 6회차를 또 현금확보한걸로 내야한다. 8억의 10프로가 중도금 한 회차인게 보통이다. 두 회차니 8억의 20프로 즉 1.6억을 바로 또 투입해야한다. 그리고 나서 전세금을 무사히 돌려받고 입주지정일이 됐을때 나머지 금액 잔금을 치루면서 중도금대출을 주택담보대출로 전환하는 것이다. 아주 간단히 표현하자면 8억 분양가 중 60프로인 4.8억이 있어야 원할한데 문제는 대부분이 이정도 돈은 전세금에 묶여있어서 아까 예시로 든 집은 돈이 다 묶여있는 중도금 5-6회차, 그리고 최초 계약금 1.6억이 수중에 있어야 한다는 것이다. 그리고 여기서 대출이 순조로우면 문제 없다고 본다. 그러나 신용대출 조이기에 들어가면서 신용대출로
계약금을 내는 것도 조심해야하는 상황이다. 돈을 빌릴데가 없다. 돈이 있어도 못쓰고, 웬만한 돈은 묶여있다. 대출없이는 그토록 보호받아야 하는 '서민'은 온전히 집을 분양받기도 힘들다.

이 사태를 해결할 방법은 분양가가 매우많이 저렴한 경우, 집이 현금부자인경우, 세무사겸 은행원이라 금융을 가지고 놀 수 있는 경우일 것 같다. 이 진입장벽이 꽤 커서 모르고 덜컥 분양받았다가 포기로 인해 엄청난 패널티를 받게 될 수도 있다. 어려운 일이다.

그와중에 자금조달계획서는 또 일반인들은 두렵게 한다. 부모님이 자금이 넉넉해 5천만원을 주신다고 해도 증여세, 과태료 등등 다 고려해야한다. 이걸 일반시민들이 다 해야한다. 이런 교육을 내가 받았던가? 전혀. 나는 대한민국 공교육을 성실히 받고 우수히 졸업하고 누구나 알만한 인서울 대학교 경영학과를 나오고도 이 사태가 생소하다. 가끔 덜컥 당첨돼놓고 LTV뜻도 모르는 사람도 봤다. 그사람을 비하하는게 절대 아니다. 모르는게 어쩌면 너무 자연스러운게 아닌가 싶은 것이다. 그러면서 자세히 안내하거나 그런 서비스도 없다. 개인이 알아서 세무사나 법무사 통해야 마음이 편한 상황이고, 뭘 모르거나 안일하게 적당히 하다가 투기꾼으로 몰려 엄청난 과태료를 내야한다. 어려운 세상이다. 엘리트들의 사회인가. 당첨되고도 시름이 깊은 사람들이 많다.

부동산시장이 안정적으로 우상향이나 보합이라면 자신의 의지로 적당히 위험 감수하고 들어오면 된다. 하지만 시장은 너무나 극적인 법적요인과 너무도 다양한 사회적 요인으로 요동친다. 이런 시장에 발을 놓기 무서워서 한발짝 떨어져있었더니 돌아온건 집값폭등이었다. 이 사태도 물론 진정되겠지. 하지만 그 비는 시간동안 너무나 많은 사람들이 힘들 것 같다.