독감주사는 늦어도 이번주는 맞아야 좋다고 들었다. 원래 최적기는 10월 중순. 한동안 백신 안정성에 대해 논란이 있었기에 미루고 미루다가 어제 아이 접종, 오늘 나도 접종했다. 남편은 이미 먼저 맞았었고.
제조사가 궁금해서 병원에 전화해서 다 물어봤다. 그중 박씨그리프가 있다는 곳으로 갔다. 아니 집앞에서 가까워서 여기있는거 그냥 맞아야지 했는데 내가 들어본 박씨를 써서 얼른갔다. 보통은 사노피라고 부른다고 한다. (사노피파스푀르:박씨그리프)
무료접종으로 SK가 제일 인기있나보다. 전화해서 SK있냐고 물어보니 이미 몇달전에 소진됐다고 한다. 다시 들어오냐고 물으니 아니라고 한다. 그래서 차선책으로 다른곳에 전화해서 물으니 박씨,녹십자가 있었다. 어쨌든 올해는 조심해야한다. 독감의 위험성이라도 획기적으로 낮춰야한다. 올해는 코로나라는 대 적이 있으니. 서로를 위해 접종해야지 싶었다. 독감주사 부작용이 부디 그 누구에게도 나타나지 않길.
어느날 유튜브에서 '공부가 머니'를 리뷰하는 한 사람을 발견했다. 그게 행운이었다. 유튜브 칭찬해. 그 후로 이분이 운영하는 '자공마을'을 알게 됐고 몇 번 언급됐던 '스터디코드'를 알게 됐다. 나조차도 막연했던 '학습'에 대한 대부분의 의구심을 거의 해결했다. 다만 구체적인 가이드는 인터넷이라는 한계상 흩어져있었다. 그래서 책으로 나온다는 소문을 듣고 진짜 오랜만에 수험서가 아닌 책을 예약구매해서 두근거리는 마음으로 받았다. 이제야 조금씩 읽어보기 시작했다. 앞부분부터 이미 나는 대부분 아는 내용이었다. 이 아는 내용을 나는 이제 책에 나온대로 체계적으로 채워나갈 순서다. 나는 5살 아이를 키우고 있고 8살은 금방 다가올 것이라는것을 느꼈다.
임작가님의 루트를 심적으로 이해하기 위해서는 공부머리라는 것을 이해해야 할 것이다. 우리가 이렇게 부모로서 노력한다고 아이가 공부를 잘하게 되는걸까? 그리고 그 끝이 어딜까? 이걸 전제로 깔고 가야하는 것이다. 임작가는 수많은 논문을 근거로 대며 교유은 '이론'으로 하는 것이라고 강조한다. 이론에 이미 답이 있다. 그리고 '머리가 나쁘다'는 것에 대해서도 기준이 꽤 명확하다. 일단 '똑똑하다'라고 하는 것에 우리나라는 IQ를 예로 들곤하는데 그 부분에 대한 본인의 의견도 피력한다. 시간이 없는 분들을 위해 아래 문단에서 결론부터 모두 말해보겠다.
공부머리는 유전된다. 그런데 이 공부머리라는게 생물학적 유전은 확실하지 않고 심리사회적 측면에서 유전된다고 보면 된다. 그리고 이 심리적인 부분은 부모가 '공부를 잘해본 경험'이 있는지를 중요시한다. 결국 그건 부모의 학력으로 나타난다. 부모가 어떻게 학습을 가이드 하는지, 어떤 마음으로 자녀를 양유하는지, 가치관이 어떤지가 결국 유전되는 것이다. 그래서 공부를 잘해본 경험이 있는 부모는 아이를 공부잘하는 아이로 키우게 될 가능성이 매우 높다. 그리고 그렇지 않은 부모도 많을 것이고 그렇기에 바로 이 이론에 근거한 체계적인 학습 이론이 필요한 것이다. 아이가 머리가 좋은지 나쁜지는 특수한 경우를 제외하고 의미가 없다. 공부를 잘했던 부모에게는 좀 더 효율적인 방법을, 공부를 잘해보지 못한 부모에게는 이론적으로 올바른 학습방법을 전달해주는 것에 이 책의 가치가 있다.
아이는 가르칠 수 있다. 올바르게 이론적으로. 이 것에 공감을 한다면 이제 책에서 제시하는 방법으로 가면 된다. 책은 읽어보진 않았고 임작가님의 유튜브, 그가 운영하는 '자공마을'에서 이미 숱하게 읽어봤던 대로 암기 및 이해 부터 시작해서 학습을 이어나가게 될 것이다. 이를 통해 초등학교 저학년때까지는 학습보다는 '공부 정서'를 좋게 유지하는 것을 중점으로 둔다. 여기서 파생된게 학습지 관련 이슈다. 대부분의 학습지는 단순내용 반복을 선행하도록 조장한다. 그리고 학습지 몇 장을 풀은 것으로 부모의 책임감의 무게를 덜어주는 효과가 있다. 이걸 위해 아이를 붙잡아두고 일정 시간 이상을 할애하게 된다. 아이가 이 과정을 즐기면 상관없지만 부담이 되는 순간 아이의 공부정서가 위협받는다. 아직 초등학교 저학년인 아이들이 공부를 '귀찮고 재미없는 것'으로 인식하게 되면 좋을게 없다. 그리고 초등학교 고학년으로 진입하면서 완전학습을 슬슬 준비한다. 모든 것을 '완벽히 하는 상태'가 절대 아니다. 간혹 여기가 오해를 불러일으킨다. 내가 이해한 완전학습은 그게 아니다. 메뚜기를 완전학습 한다는 것이 메뚜기의 생물학적 분류, 생물적 특성을 파고들어 안다는 것이 아니다. 좀 더 자세한 학습방법은 잘못쓰면 오히려 읽는 사람에게 혼란을 일으킬 것 같아서 생략하고 책을 읽은 후 다시 써보도록 하겠다.
어쨌든 이 완전학습 바이블이라는 책은 별 공부법이 난무하는 이 정보의 홍수 속에서 엄마가 중심을 잡게 도와준다. 이 책에 100퍼센트 공감을 하든 아니든 분명히 읽어볼 가치가 있다. 사람이 무언가를 학습하는 과정을 이론적으로 탄탄하게 설명해주기 때문이다. 암기하고 이해하고 활용하고 비판해보기까지의 과정은 인간의 뇌를 이해하는 데에도 도움이 된다. 그래서 나는 내가 하는 공부에도 도움이 될 것이라 확신한다. 어떤 방식으로 배우는지, 배워서 활용하게 되는 그 배움의 '목적지'가 무엇인지 명확히 알고 공부를 하면 공부는 매우 즐겁다. 아이 교육에 대한 전체적인 통찰을 알려주는 동시에, 학년별로 구체적으로 어떤 식으로 접근하면 좋을지 분명 자세하게 나와있을 것이다. 이미 유튜브와 네이버카페 '자공마을'에 다 나와있다. 이 책은 그것을 좀 더 보기 좋게 체계적으로 메뉴얼처럼 정리된 것일 것이다. 나도 얼른 읽어봐야지. 주변에 비슷한 가치관을 가진 교유동지가 혹시 없다면 '자공마을' 완전 강추다.
엄청난 부자를 꿈꾸는 것은 아니지만 경제적 자유라는 것을 얻기 위해서는 어느정도 부자가 될 필요가 있다. 나는 이걸 '나중에 직면할 문제'라고 생각했다. 내가 자격증을 취득하고 다시 경제전선에 나갔을때 어떻게든 될 것 같은 막연한 느낌도 있었다. 하지만 이건 치명적인 단점이 있었다. 내 경제지식은 그대로, 소정의 월급을 받아봤자 결국은 제자리라는 것이다. 투자라는 것을 배워서 성공을 할 수도 있고 실패를 할 수도 있다. 언제나 위험은 존재하는 것이다. 하지만 아예 그런 기회를 가질 기회조차 없이 그냥 기회를 날려버리는 것은 또 다른 형태의 실패다.
최근 부동산 시장을 시작으로 주식에도 관심이 생겼다. 주식 자체는 나에게 매력적이지 않다. 나는 주식을 할 성격이 아니라는 점이 명확하다는 생각이 들어서다. 주식은 장기적인 관점을 가지고 실패를 두려워하지 않아야 한다. 그러나 나는 요즘 마음의 그릇이 적고 월급이 없는데다가 앞으로의 빚을 생각하면 마음이 여유롭진 않다. 분명 일희일비할 것이 뻔하다. 그리고 최근의 부동산 시장의 위협은 나에게서 마음의 여유를 더욱 뺏어갔다. 그러면서 또 한편으로는 자산의 가치라는 것에 관심이 가게 됐다. 이걸 일찍 깨달은 사람들은 뭐가됐든 되고 있다는 것을 느꼈다. 자본주의 사회에서 돈을 벌려면 부동산이나 주식일 것이다. 그래서 나는 주식시장과 맞지 않는 인간임을 인지하고 직시하고 받아들이되 관심을 가지고 시장을 살펴보기로 결정했다.
최근 인기있는 책 중 많은 추천을 받은 이 '부의 인문학'을 읽게 됐다. 발췌독만 즐기던 내가 글씨 하나하나 적어가며 꼼꼼히 몰입해서 읽은 책은 정말 오랜만이다. 단편적인 주식 정보보다 큰 흐름을 읽는게 큰 도움이 됐다. 가장 인상적인 것은 '인간은 근시안적 본능이 있고 이걸 극복하는 것이 매우 어려운 일이라는 것이다'. 부동산 시장도 그렇다. 불과 몇년 전까지만 해도 '부동산 시장은 죽었다'라고 하며 아무도 집을 사려하지 않았는데 지금은 '영끌해서라도 사야한다'라고 한다. 여기에 또 '이성과열'(실러 교수)이 생긴다. 사람들은 전통경제로 설명할 수 없는 사회심리학적 요소로 움직이기도 한다. 인간은 무리짓고, 다수는 틀리지 않는다는 신념이 있고, 전문가의 말을 잘 듣는 편이며, 입소문을 중시한다. 이 모든 요소는 자산 가치 거품을 일으킨다. 우리나라 현재 부동산이 그러하다. 부동산 위험 신호가 있음에도 불구하고 아직도 누군가에게 주택 매수 여부를 넌지시 묻는다면 '오늘이 제일 싸요'라는 말이 돌아올게 99%다 아직도. 집 못 산 사람은 바보취급 당하거나, 진짜 돈이 없는 사람으로 취급될 정도다.
그리고 행동경제학도 중요하다. 책에서 나온 예시를 들어보자. A는 자산이 30억인데 최근 29억이 됐고, B는 자산이 3억이다가 3억1천이 됐다고 하자. 절대적 자산가치가 월등히 큰 A가 더 행복하다고 생각될지 몰라도 실제로는 A보다 B가 행복감을 더 느낀다고 한다. '준거의 의존성'이라고 하고 이는 사람들이 변화에 더 예민하고 민감하게 반응한다는 것을 나타낼 수 있다. 강남 부자들이 1~2억 더 벌면 크게 감흥이 없을 수도 있다. 그들은 기존의 자산이 매우 크기 때문에 더 크게 원할 것이다. 그래서 '있는 사람들이 더 한다'는 말이 나온 것 같다. 그들은 기존 자신의 자산 준거가 커졌다. 이렇게 경제를 해석할때는 객관적인 수치대로 움직이는 것 외에 사람들의 행동 특성을 알아야 하는 것이 중요할 때도 있다는 것을 나타내는 문단이었던 것 같다.
<사회심리학적 분석>과 <행동경제학>이 중요한 이유는 경제를 예측불가능하게 하기 때문이다. 이미 기술적인 분석은 수많은 논문과 경제학자들이 증명을 했다. 개인을 합리적인 주체로 가정하고 예측한 모델들은 수치로 증명한다. 그랬음에도 자산 시장은 거품이 생겼다 없어지고, 주식투자는 여전히 미지의 영역인것은 결국 경제주체들이 합리적이지 않고 비합리적으로 행동하기 때문이라는 것을 역설한다. 그리고 이 비합리적인 행동은 그 결과를 예측하기는 힘들어도 이런 연구들을 통해 방향성을 알 수 있다. 이 엄청난 요소들이 전세계적으로 움직이고 있는 것이 바로 주식시장이자 부동산 시장일 것이다. 부자가 되는 길은 역시 멀고도 험하다.
책에선 단지 저것만을 말하지 않는다. 당연히 저것보다 더 통찰있고 방대한 지식을 알려준다. 하지만 책 내용을 모두 기록할 수도 없을뿐만 아니라 일단 내가 보면서 기록할만한 것들을 위주로 적어봤다. 맘카페에서도 종종 추천이 돼서 나도 읽어보게 됐다. 부에 대한 관점을 바꿀 수 있으면서 우물안에 있던 내 뇌를 밖으로 훅 꺼내줬다. 지금 내가 여기서 우리 집 전세가격이 1억이 올랐니 2억이 올랐니 하는 것이 단기적으로는 내 인생에서 매우 중요하고 치명적일 수도 있겠다. 하지만 그건 이제 겨우 시작에 불과하다. 내가 부자가 되기로 결심을 했든 아니든 나는 임차인으로서의 경제주체로서 끊임없이 선택을 해야한다. 그리고 전세가 갱신된다한들 거기서 머무를 수도 없다. 앞서 말한것처럼 내가 이렇게 생각한다고 해서 당장 변하는 것은 아무것도 없지만, 변화할 기회를 받아들이는 쪽으로 가려고 한다. 그럴때 읽어보기 최고의 책인것같다. 앞으로 이런 종류의 책을 많이 읽어봐야겠다고 느꼈다. 궁극적으로 내가 공부하는 부동산도 결국 '자산'이라는 틀에서 다같이 공부해야하는 것이고 말이다.
그 외에 단편적으로 기록할 만한 것들을 기록해본다.
1.부동산과 주식이 어느정도 과열인지 알아볼 수 있는 지표. CAPE(경기조정한 P/E 비율. 일종의 주가수익률 PER지수. 실질 주가를 물가조정한 실질 10년 평균이익으로 나눔) 경기를 감안하여 현재 미국 주가가 기업 이익의 몇 배 수준인지 : http://www.multpl.com/shiller-pe
신혼집이 영통 1단지였는데 부동산에 큰 뜻이 없어서(부동산 공부한다는 사람이 어리석게도) 잘 몰랐다. 그런데 아무리 생각해도 너무 살기 좋은거다. 내가 살던 동은 초초초역세권으로 좋았고 광화문이랑 강남가는 버스 정류장도 임산부 몸으로 도보 5분컷이었다. 이때 나는 여기가 '저평가다'라고 생각을 했어야했는데 그냥 시장이 대하락할것이라고만 생각했다. 이제 깨달았다. 이곳은 정말 살기 좋다. 더 오를 수도 있겠다...하는 느낌.
영원한 상승장도 없고 영원한 하락장도 없다. 아니 있을지도 모르지만 이번에 영통이 상승한걸보면 죽은 시장이 아니구나. 게다가 영흥공원이 들어오면서 새로운 국면을 맞이했다. 그래서 지금 이 소형평수 아파트들이 날개를 달았다. 아 물론 대형평수는 좀 더 많이 올랐고. 내가 전세뺄때 들어올 세입자가 없어서 보증금 못받을 위기였을때가 생각난다. 결국 그 집 포기는 안하고 들어와서 사신다던 집주인 할머니 진짜 너무 멋지고 리스펙트. 승리자. 나도 그런 할머니가 되고싶다.
암튼 이 미친 시장이 언제까지 미칠지 두려웠다. 그러면서 미친시장이 반드시 원래대로 돌아와야한다고 생각했다. 하지만 그건 내가 시장을 받아들이지 못하고 그 가격에 집착하고 내가 패배했다는 사실을 용납할 수가 없었던 것 같다. 그때 시장이 옳았고 지금은 틀린게 아니다. 그렇다고 지금이 옳지도 않다. 결국 시장은 옳고 그름의 문제가 아니다. 자본주의 개시크 개냉철. 앞으로 부동산 시장이 조정이 온다한들 이번에 제대로 가치를 알게된 곳들은 어쩌면 다시 이게 정상가격처럼 자리 잡을 수도 있다. 이 가격이 뉴노멀이다. 빚없이 집사는건 현금부자들이나 하는거고 결국 노멀은 빚으로 집사는 것이었다.
전국이 다같이 오르고 전국이 다같이 내리는 속에서도 알짜가 분명 존재했다. 내가 이 판에 돈벌기회를 놓쳤다고 분해하고 속상해하는 것에서 머물지 말아야겠다. 분노해도 집값은 돌아오지 않는다. 하지만 분노를 통해 배우면 가만히 있는 것 보다는 나을 것이다. 그리고 내가 이렇게 돈에 집착을 했는지 몰랐고 아니면 그게 진짜 생존권으로 느껴진것같기도 하다. 그동안 전세 올라도 2-3천 혹은 5천 그정도 열심히 저축한걸로 커버됐으니 나는 위협받진않았지. 근데 이제는 2억이 올랐다. 여기서 분노 폭발 ㅋㅋ예전이면 매수했을 금액을 넘어버렸다. 이제 이건 내 문제가 된것이다. 아마 나같은 사람이 많을 것 같다. 강제 부동산 개안 각성 !
매일매일 지나가는 아파트들을 보면서 요즘은 진짜 묘하다. 욕망같은 것이지. 나는 왜 몰랐을까? 나는 왜 기회의 한가운데서 멍청하게 있었을까? 근데 모든 사람이 부동산정보와 뉴스에 파묻혀사는게 정상은 아니라고 본다. 관심을 안두고 싶어도 당장 내가 낼 세금이 달라진다는데 가만히 있는게 더 이상하다. 다들 피로하다. 하지만 멍하게 있다간 코 베인다.
현재 투기과열지구에서는 금액 상관없이 주택 취득시 자금조달계획서 제출이 의무화됐다. 하지만 일정금액 이하는 이에 더해 증빙서류까지는 내지 않아도됐었다. 그런데 여기에 더해 이제 금액 상관없이 자금조달계획서와 이에 대한 증빙서류를 모두 제출해야한다고 한다. 10월 27일 이후 취득분이다.
자금조달계획서도 골치아프지만 증빙서류는 더욱 골치다. 나도 내보진 않았지만 자금조달계획서는 그야말로 '계획서'이기 때문에 어느정도의 유동성을 인정한다고 한다. 특히 분양의 경우 2년동안 계획이 얼마든지 바뀔 수도 있는 점을 인정해서 잔금때 한번 다시 낸다고 듣기도 했다. 또한 지금 돈이 당장 없더라도 미래의 근로소득이라고 하는 금액도 인정해준다고 한다. 이 계획서의 경우, 여유있게 계약하기 위해 신용대출을 받았더라도 예금으로 쓰는 경우까지 정확히 알아채기는 어려웠다.(이건 약간 뇌피셜) 그런데 증빙을 해야하면 또 다른 문제가 될 것 같다. 통장 예금액을 찍어서 그 돈이 실제 있다는걸 확실히 알려줘야 된다는 것이다. 신용대출인지 진짜 적금깬돈인지 바로 증명을 해야하는 것 같다.
원래 이 자금조달계획은 탈세를 막고 불법자금 흐름을 잡기 위한 것일 것이다. 그런데 일반 시민들의 주택 취득을 매우 힘들게 하고 있다. 좋게 생각하면 무분별한 신용대출을 하지 않게해서 수요를 줄이는 것인데 이게 말이 안되는 이유가 현재 수도권에서 분양을 받아도 거의 6억이 넘는다. 일반 직장인, 심지어 특공인 신혼이 6억을 마련할때 신용대출을 끼지 않고 살 수가 있을까? 상투잡는 매수도 아니고 분양인데도 청약의 꿈을 실현하기에 앞서 정신적 피로도가 심각해보인다. 그리고 그마저도 6억이면 증빙서류까지는 아니었는데 이젠 다 내야한다고 들었다. 더 피로한 케이스를 들었다. 현재 일반당첨자 정당계약이 종료되어 10월 27일전 자금조달계획서를 내고 계약을 끝낸 당첨자는 다행히 증빙 의무를 면했는데, 이 이후 예비당첨자는 같은 아파트인데도 증빙을 해야할 위기다. 도대체 평온한 마음으로 살 수가 없다. 하루 지나면 또 어떤 정책이 펼쳐질지 모르겠다. 예비당첨자들은 준비할 서류 말고 자금조달계획서에 증빙자료까지 내야한다.
정책의 변동성이 너무 심하다. 너무 변동성이 크다. 그냥 집 사지 말라고 하는 것인데 지금 특이케이스 말고는 사고싶어 사겠나. 전세가 당장 없고 전세도 같은동네 다시 오려면 2억이 우숩게 올라있다. 시장이 너무 혼란스럽다. 부동산 모르던 일반 시민들만 박탈감, 좌절감이 든다.
수원은 현재 신축이 입지라 했다. 집이 안나가서 고민하던 과거를 생각하면 진짜 수원이 십수년만에 상승기를 맞이한 것 같다. 수원은 영통 정도가 신축 신도시 느낌이었는데 그게 벌써 20년 전이니 말이다. 몇년 전에 망포쪽이 새로 분양을 하면서 드디어 신축 단지가 위풍당당 들어서게 된다. 그 후 화서역이 스타필드로 대박이 나고, 수원역과 매교역 주변은 완전히 천지개벽 중이다. 수원역 주변은 그야말로 완전한 구 도심의 모습 그대로였다. 그게 싹 택지로 변신. 매교역 주변은 며칠전 가보니 그쪽도 아마 별반 다르지 않았을 것이다. 매교역은 수원 화성의 남문에 매우 가깝다. 그 주변도 정말 오래된 느낌이었을 것이다. 수원역, 남문 이 주변이 싹 바뀌는건 정말 수원 신축 역사에 한 페이지를 장식할 것 같다. 오래된 지역이라는 이미지에서 완전한 탈바꿈을 하는 순간이기 때문이다.
그에반해 영통쪽은 이미 개발이 완료된 성숙기 지역이다. 이쪽에서 신축을 원하는 사람은 망포쪽을 선호하고 있다. 그런데 이 두 지역은 가깝지만 분위기가 일단 매우 다르다. 영통에 오래된 좀 발빠른 사람들은 광교로 많이 넘어가고, 영통에 남은 사람들은 영통을 떠나기 싫은, 마치 '골수팬'같은 느낌이 있다. 다른 동네 새거고 좋은거 알긴아는데 난 그냥 여기 살래. 여기가 좋아. 이런 느낌이다. 그만큼 확실한 메리트가 있다. 일단 수원에선 학군이 좋다고 하고, 서울로의 버스 접근성은 내가 오래 살아보니 망포로 비빌 수 없다.(망포 싫어하는거 아님 ㅋ) 일단 시외버스 라인은 5100과 5107이 영통 중심을 전담마크하기 때문에 망포 살때도 영통까지 굳이 나와서 버스를 탔다. 지하철 접근성은 비슷하다. 한 정거장 차이니 말이다.
그리고 망포는 이제신축 대장이 등장하면서 떠오르는 루키다. 여긴 하나의 신도시다. 망포역 망포힐스테이트를 중심으로 래미안, 아이파크캐슬이 덕영대로를 장악했다. 아이파크캐슬은 현재 2단지까지 입주해있는 상태고, 3단지는 분양 완료해 공사에 착공한 것으로 보이고 추후 4~5단지가 분양 예정이다. 영통 롯데 엘클래스도 그 옆으로 들어온다. 그 주변을 가보면 완전히 신축 아파트 단지, 미니 신도시다. 하지만 학군이 아직은 형성중이고 힐스테이트도 망포역까지 15분 정도 걸리므로 그 옆 단지들은 좀 더 걸릴 것 같다. 여기서 또 수원의 특징이 드러난다. 역이 가깝고 멀고는 그다지 사실은 중요하지 않다.(투자하는 사람만 중요) 왜냐면 대부분의 강력한 수요는 삼성 직주근접에 기인하기 때문이다. 그래서 망포는 삼성 출근에 좋기 때문에 메리트를 유지하고 있다. 수원은 삼성이 지탱하고 있다. 영통과 망포 모두 삼성전자의 영향력이 매우 크다고 볼 수 있다.
그리고 수원역 주변은 이제 수원역푸르지오자이가 곧 입주할 것 같다. 지나가면서 구경하니 진짜 감회가 새롭고 좋다. '거기가???' 이 느낌이다. 수원역은 걸어서가긴 좀 귀찮을 것 같고, 대신 아무 버스나 타면 바로 갈 거리다. 주변에 일단 수원역 AK가 있고, 그 뒤에 롯데몰과 롯데백화점이 있으니 상권은 굿. 다만 마트가 주변에 있는지 확인해봐야할 것 같다. 수원역이 뜨는건 GTX인가가 있어서 그런 것 같다. 이 라인이 언제 완공될지는 몰라도 일단 투자입장에서는 분명 메리트가 있을 호재다. 그래서 거기가 그렇게 핫한가보다. 부동산 실거래어플 실거래 정보를 보면 벌써 분양권이 전매돼서 그런지 이미 30평이 7억을 넘었다. 그 위로 화서역은 또 어떤가. 화서역파크푸르지오는 어플로 보니 35평이 10억이 넘었다. 와. 나는 동수원쪽 고인물이라 이쪽이 이정도일지 상상도 못했다. 2008년 이후 계속 불황이라고만 생각했고(경제 무지), 수원은 부동산으로 뭘 할 동네는 아니라고 생각했고, 영통에 분양한다던 영흥푸르지오만 알았고 망포만해도 다른 세계라고 생각했다. 그러나 내가 모르던 지역에서 이렇게 엄청난 변화가 있었다. 그걸 전혀 모르고 있었다. 임대차3법으로 나한테 피해가 올까봐 한번 찾아보면서 새로운 세상에 눈을 떴다.
이것도 결국 사이클일까? 아니면 투기꾼이 불러온 바람일까? 서울 규제에 밀린 풍선효과일뿐일까? 그건 아무도 모른다. 이게 거품이라면 언제 꺼질지, 안꺼지는 거품일지 아무도 모른다 아직은. 다만 이 시장 속에서 내가 내 집을 지키기 위해서는 일단 세상에 조금 관심을 둬야 한다는 것을 느꼈다. 그냥 조용히 저축하고 살다가 전세가가 1.5억이 올라 쫒겨날지도 모른다는 그 불안감으로 시작해 갑자기 부동산 시장에 강제로 눈을 뜨게 된 요즘, 집으로 스트레스 받고는 있지만 그래도 좀 뭔가 이제 자본주의의 구성원이 된 것 같은 느낌이랄까. 나는 왜 경영학과를 나오고도 애 낳고 35살이 돼서야 이런 느낌을 갖는걸까. 나는 아들에게는 경제교육을 잘 시켜줘야겠다. 돈을 많이 벌라는 것이 아니다. 경제는 이런 흐름을 가지고 있고, 자본주의는 이렇게 굴러간다. 이정도라도 미리 알았으면 좋겠다.
분양공고를 보면 계약금이 몇프로인지 나와있다. 수원의 요즘 투기과열지구 기준으로 대략적으로 파악해본다. 계약금20프로, LTV40프로 기준으로 분양가 7억을 기준해서 현금이 얼마나 필요한지 계산해보겠다.
당첨 후 계약시 일단 20프로를 내야한다. 10프로씩 나눠내기도 하지만 어쨌든 20프로니 7억×20%=1.4억이 일단 필요하다. 현금이나 신용대출이나 증여, 차용 등으로 계약금 1.4억을 넣어야 계약된다. 그리고 중도금 대출이 실행된다. 집단대출로서 건설사가 주체로 받기 때문에 내 신용이나 기타 요건이랑은 관계가 없다. 보통 6회 납부고 10프로씩 납부한다. 7억주택이면 총 (7억×10%)×4회=2.8억이 중도금으로 나간다. 일단 내돈이 안들어가고 대출로 채워진다. 그리고 나머지 2회분인(7억×10%)×2회=1.4억은 스스로 또 조달해야한다. 중도금 5,6회차가 끝나면 아파트가 완공될 것이다. 이때 남은게 잔금 20프로다. 보통은 지금 살고 있는 전세보증금이나 남은 현금으로 잔금을 치루면 된다. 그리고 보통 이때 주담대로 전환된다. 이 시점에 시세가 나오면 그 시세의 40프로가 공식적으로 주담대 40프로가 적용되고 기존 집단대출을 이것으로 갈아타게 된다. 완공시점 시세는 분양권 매매 등으로 파악된다.
7억분양 아파트가 8억 시세가 형성됐다고 가정하자. 8억의 40프로인 (LTV적용) 3.2억이 대출이 된다. 그럼 기존에 받았던 2.8억을 이걸로 덮고 나머지 또 대출 등을 갚고 나머지를 내 돈으로 낸다. 그리고 나머지 잔금을 내면 열쇠를 받게 된다. 이제 집에 들어갈수있다. 그리고 소유권등기 치면서 취등록세 등이 들어가고 최종 '내집'이 된다. 그래서 입주때 시세가 높아야 대출이 많이 나오고 기존 집단대출이나 영끌비용을 주담대로 메꾸는 것이다.
그리고 여기서 한가지 궁금한게 있다. 요즘은 전매제한이 있고 분양권 매매를 할 수 없는 경우가 발생한다. 완공시점 매매가 없어서 실거래가가 없기 때문에 이 경우는 감정가로 대체된다. 그럼 감정가를 어떻게 유추할 수 있나 생각해본다. 감정평가 가격은 공동주택의 경우 거래사례비교법으로 하는게 원칙이다. 사례를 얼마나 유사한걸 데려와서 매끈하게 보정하느냐가 문제다. 실제 감정평가사 시험에서도 주제로 나올 수 있다. 인근지역을 특정하는 것 부터가 난제인 경우도 있다. 우리집에 가까운 최근 분양한 영흥공원 푸르지오 파크비엔을 보자. 여긴 학군이 영덕초,영덕중으로서 영통동임을 강조한다. 그런데 행정구역은 원천동이다. 그 경계지역에 있는 아파트다. 생활권은 영통이라 영통 아파트 사례를 끌어오면 될 것 같은데 문제가 생긴다. 영통 아파트는 20년이 넘은 구축 아파트다. 이걸 끌어다 보정하면 타당할까? 현업이 아니라 모르겠지만 내가 시험을 보는 입장에선 '인근지역의 유사사례가 없어서 유사지역 신축아파트 사례를 쓴다'고 할 것 같다. (뇌피셜입니다) 그리고 이 파크비엔 주변엔 다행히 신축이 많다. 아무리 영통구축이 입지가 좋아도 입지요건 보정은 거기에 한정된 것이고 물건자체가 너무 다르다. 하다못해 영통 주변은 지하주차장 연결이 안돼있는 연식이다. (까는거 아닙니다 그 구축 아파트에 살고 있습니다) 그렇다면 결국 주변 신축, 그리고 또 행정적으로도 같은 동인 광교를 볼 수 밖에 없다.
파크비엔아파트를 예시로 든 이유는, 영통 주민들의 나름 관심이 영흥이 얼마나 시세가 나올까 하는 부분이 있기 때문이다. 지금까지 이런 입지가 없었다. 서울숲 다음의 진정 숲세권이다. 그런데 감정평가 공부를 하는 입장에서 시세를 유추하고 싶었으나 생각해보니 시세예측이 불가했다. 이런 형태의 입지는(공원안에 아파트, 도심 속 숲) 전무후무하다고 보여진다. 그래서 인근지역은 커녕 유사지역, 동일수급권까지도 생각해도 답이 안나온다. 유사지역으로 광교를 생각해도 될지 모르겠다.
어쨌든 수험적으로는 공동주택가격이 문제로 나올 일은 없다. 왜나면 공동주택가격은 감정평가업자가 평가하진 않기 때문이다. 한국감정원에서 하고 사실 그 의미도 크게는 없다. 왜나면 아파트는 실거래가 팍팍 이뤄지기 때문에 실거래가 파악이 쉽고 실거래가 가치를 바로 알려주기 때문이다. 그러나 그 적정 시장가치를 파악하는 기초는 거래사례비교법이다. 공동주택은 거래사례비교법으로 평가한다. 그래서 신축 아파트가격, 택지분양가격 같이 최초로 매겨져야 하는 가치가 있을때 궁금하다. 과연 어떤 식으로 형성이 될지 궁금하다.
오늘 삘 받고 수원역 찍고왔다. 원래는 매교역에 가보려던 참이었다. 매교역 분양예정인 권선6구역이 궁금했던 참이다. 어렸을때 매탄동에 잠시 산 적이 있고 그 주변도 가보니 대충 기억이 난다. 고등학교가 멀어서 학교 가는길에 봤던것같다.
매교역 지나 팔달문이 나오고 바로 장안문까지 찍고 수원역으로 돌아나오면서 수원여자고등학교 바로 건너편에 수원역푸르지오가 보였다. 푸르지오 아파트들이 외관이 깔끔하고 예쁜 것 같다. 완전 옛날 동네에서 완전 신축단지로 탈바꿈한 순간이다. 와 감회가 새롭다. 그 앞에서 7번버스 타고 등하교했던 일이 기억난다. 그때는 버스 종이권이 있었다.
수원역푸르지오
수원역 일대가 정비되고 화서역도 스타필드가 예정되면서 화서역파크푸르지오, 화서푸르지오브리시엘이 대 인기 속에 분양을 마쳤다. 브리시엘까지도 청약에 큰 관심이 없었고 넣었어도 물론 광탈했을 점수다. 그리고 스타필드랑 1호선 화서역 말고는 특징이 없다고 생각했을 것 같다. 하지만 아니었다. 세상은 나를 기다려주지 않는다. 스타필드와 화서역이라는게 결국 제일 큰 특 장점이다. 공부하라 김부야.
그리고 이때까지만해도 청약조건이 덜 까다로웠고 분양권 매매도 됐을 것이다. 그러니 화푸가 지금 9억이니 10억이니 시세가 잡히는 것이다. 경쟁률도 어마어마했다고 한다. 그 후 분양한 영흥공원푸르지오도 초미의 관심대상이 됐다. 그러나 막상 뚜껑을 열자 경쟁률은 일반가점에서 생각보다 낮았고 커트라인도 낮았다. 왜 그랬을까 생각하면 화푸때랑 확연히 달라진 점이 있었다. 일단 계약금이 20프로로 상승(화푸때 10이었는지 정확히는 모르나 사람들이 꼽는 요인 중 하나다), 자금조달계획서제출의무, 전매제한강화, 중도금대출시실거주 의무, 투기과열지구, LTV40프로,(기타 DTI등 따져야하고 이제 DSR도 나올차례) 등등 투자로서의 청약이 거의 묶여버린 탓이다. 아마 영흥푸르지오 당첨자들은 극히 일부를 제외하고 다 실거주 무주택자들일 것이다. 117평수 1주택 추첨 제외하고 말이다. 분양직후 실거주를 반드시 해야 하기에 생활근거가 없는사람은 접근이 어렵고, 신용대출 조이고 주담대도 40프로로 묶이면서 당장 영끌이라도 가능한 범위에 있는 사람만 들어온 것이다. 이미 바로옆에 이미 지어진 영통아이파크 조감도(15년전이라던데)에 영흥공원이 그려져있는걸 보면 이 영흥공원은 영통주민들의 하나의 페스티벌이었다. 온통 구축 밭의 신축. 공원안의 진전한 레알 숲세권 이 엄청난 특징에도 불구하고 자금줄이 막혀버린 이때 투자세력이 많이 못들어온 것으로 보인다.
영흥푸르지오
수원은 오래된 도시로만 생각했다. 이게 판이 이렇게 한번 바뀌었다. 팔달8구역, 팔달10구역이 천지개벽으로 바뀌고 이제 권선6이 분양을 앞두고 있다. 그래서 또 내가 한번 가봤다. 다음 편에 올려보도록 하겠다.
