노마드 주부

분양공고를 보면 계약금이 몇프로인지 나와있다. 수원의 요즘 투기과열지구 기준으로 대략적으로 파악해본다. 계약금20프로, LTV40프로 기준으로 분양가 7억을 기준해서 현금이 얼마나 필요한지 계산해보겠다.

당첨 후 계약시 일단 20프로를 내야한다. 10프로씩 나눠내기도 하지만 어쨌든 20프로니 7억×20%=1.4억이 일단 필요하다. 현금이나 신용대출이나 증여, 차용 등으로 계약금 1.4억을 넣어야 계약된다. 그리고 중도금 대출이 실행된다. 집단대출로서 건설사가 주체로 받기 때문에 내 신용이나 기타 요건이랑은 관계가 없다. 보통 6회 납부고 10프로씩 납부한다. 7억주택이면 총 (7억×10%)×4회=2.8억이 중도금으로 나간다. 일단 내돈이 안들어가고 대출로 채워진다. 그리고 나머지 2회분인(7억×10%)×2회=1.4억은 스스로 또 조달해야한다. 중도금 5,6회차가 끝나면 아파트가 완공될 것이다. 이때 남은게 잔금 20프로다. 보통은 지금 살고 있는 전세보증금이나 남은 현금으로 잔금을 치루면 된다. 그리고 보통 이때 주담대로 전환된다. 이 시점에 시세가 나오면 그 시세의 40프로가 공식적으로 주담대 40프로가 적용되고 기존 집단대출을 이것으로 갈아타게 된다. 완공시점 시세는 분양권 매매 등으로 파악된다.

7억분양 아파트가 8억 시세가 형성됐다고 가정하자. 8억의 40프로인 (LTV적용) 3.2억이 대출이 된다. 그럼 기존에 받았던 2.8억을 이걸로 덮고 나머지 또 대출 등을 갚고 나머지를 내 돈으로 낸다. 그리고 나머지 잔금을 내면 열쇠를 받게 된다. 이제 집에 들어갈수있다. 그리고 소유권등기 치면서 취등록세 등이 들어가고 최종 '내집'이 된다. 그래서 입주때 시세가 높아야 대출이 많이 나오고 기존 집단대출이나 영끌비용을 주담대로 메꾸는 것이다.

그리고 여기서 한가지 궁금한게 있다. 요즘은 전매제한이 있고 분양권 매매를 할 수 없는 경우가 발생한다. 완공시점 매매가 없어서 실거래가가 없기 때문에 이 경우는 감정가로 대체된다. 그럼 감정가를 어떻게 유추할 수 있나 생각해본다. 감정평가 가격은 공동주택의 경우 거래사례비교법으로 하는게 원칙이다. 사례를 얼마나 유사한걸 데려와서 매끈하게 보정하느냐가 문제다. 실제 감정평가사 시험에서도 주제로 나올 수 있다. 인근지역을 특정하는 것 부터가 난제인 경우도 있다. 우리집에 가까운 최근 분양한 영흥공원 푸르지오 파크비엔을 보자. 여긴 학군이 영덕초,영덕중으로서 영통동임을 강조한다. 그런데 행정구역은 원천동이다. 그 경계지역에 있는 아파트다. 생활권은 영통이라 영통 아파트 사례를 끌어오면 될 것 같은데 문제가 생긴다. 영통 아파트는 20년이 넘은 구축 아파트다. 이걸 끌어다 보정하면 타당할까? 현업이 아니라 모르겠지만 내가 시험을 보는 입장에선 '인근지역의 유사사례가 없어서 유사지역 신축아파트 사례를 쓴다'고 할 것 같다. (뇌피셜입니다) 그리고 이 파크비엔 주변엔 다행히 신축이 많다. 아무리 영통구축이 입지가 좋아도 입지요건 보정은 거기에 한정된 것이고 물건자체가 너무 다르다. 하다못해 영통 주변은 지하주차장 연결이 안돼있는 연식이다. (까는거 아닙니다 그 구축 아파트에 살고 있습니다) 그렇다면 결국 주변 신축, 그리고 또 행정적으로도 같은 동인 광교를 볼 수 밖에 없다.

파크비엔아파트를 예시로 든 이유는, 영통 주민들의 나름 관심이 영흥이 얼마나 시세가 나올까 하는 부분이 있기 때문이다. 지금까지 이런 입지가 없었다. 서울숲 다음의 진정 숲세권이다. 그런데 감정평가 공부를 하는 입장에서 시세를 유추하고 싶었으나 생각해보니 시세예측이 불가했다. 이런 형태의 입지는(공원안에 아파트, 도심 속 숲) 전무후무하다고 보여진다. 그래서 인근지역은 커녕 유사지역, 동일수급권까지도 생각해도 답이 안나온다. 유사지역으로 광교를 생각해도 될지 모르겠다.

어쨌든 수험적으로는 공동주택가격이 문제로 나올 일은 없다. 왜나면 공동주택가격은 감정평가업자가 평가하진 않기 때문이다. 한국감정원에서 하고 사실 그 의미도 크게는 없다. 왜나면 아파트는 실거래가 팍팍 이뤄지기 때문에 실거래가 파악이 쉽고 실거래가 가치를 바로 알려주기 때문이다. 그러나 그 적정 시장가치를 파악하는 기초는 거래사례비교법이다. 공동주택은 거래사례비교법으로 평가한다. 그래서 신축 아파트가격, 택지분양가격 같이 최초로 매겨져야 하는 가치가 있을때 궁금하다. 과연 어떤 식으로 형성이 될지 궁금하다.

매수와 매도가 팽팽히 맞서고 있다. 집값 상승 전 주인들이라면 급할 것 없이 기다릴 것이고, 집값 상승기에 매수한 집주인이라면 들인 비용이 있기 때문에 그 이하로는 팔지 않을 것이다. 그래서 지금 매도할 수는 없고 매수는 관망하고 있다. 그래서 거래량이 그야말로 뚝 끊겼다고 볼 수 있겠다.

정부는 끊임없이 공급을 확대하겠다고 밝히고 사전 청약 등으로 계속 확실한 신호를 주고 있긴하다. 그 신호를 받고 무주택자들은 매수를 조금 늦추는건 맞다. 하지만 당장 우리집만해도 생활이 수원보다 이남일텐데 남양주, 인천이 무슨 소용이랴. 그래서 부동산은 지역적 특성이 매우 중요하다는 사실을 다시한번 깨닫게 된다. 

3기 신도시는 서울에서 30분 거리라고 강조한다. 근데 이건 아무 곳에서나 직장을 구할 수 있는 사람들을 기준으로 하는 것인가? 수원에서 전세난민이 된 사람들에게 '남양주 왕숙'을 강조한다 한들 그게 정말 무슨 소용이랴. 오히려 이건 주거 선택지를 강요당하는 꼴이 된 것 같다. 남양주가 아무리 좋다한들, 인천이 아무리 좋다한들, 하남이 아무리 좋다한들 당장 모든걸 던지로 거기서 그야말로 누울자리만 있으면 공급완료!하는 것인가 모르겠다. 물론 그 충분한 공급으로 대부분의 수요가 몰리고 그 외 지역의 수요를 안정화 시키는건 알겠다. 하지만 그 시간이 생각보다 길다. 그걸 느꼈다.

그리고 청약을 몇번 해보니 자금적인 문제는 매우 힘들게 변했다. 내가 사는 곳은 갑자기 투기과열지구로 지정돼서 ltv도 40프로밖에 안나온다. 이게 나는 내 생활과 무관한 줄 알았다. 하지만 청약을 하라고 해놓고 LTV40을 해놓으면 지금 청약으로 집을 사는 사람들도 농락하는 것이라는 것을 깨달았다. 청약을 노리라고 신호를 줬으면, 청약으로 인한 대출은 좀 풀어주든가 말이다. 결국 돈 있는 사람만 청약도 수월하다는 것을 알고 정부정책에 환멸을 느꼈다. 청약하라면서. 청약하는 무주택자들이 돈이 어디있겠어. 있어도 다 전세금으로 묶여있는데? 신혼부부들도 당장 돈이 어딨어. 이건 정말 현실을 1도 모르는 정책이었구나. 그냥 언 발에 오줌누기 수준이었구나. 왜 부동산 가진 사람들이 정부를 욕하는지 알 것 같은 심정이 들었다.

그냥 저축하고 돈 벌어서, 적당한 곳에 매물 찾아 적당히 대출받고 이사하는건 힘든 일이라는 것을 느꼈다. 청약이 된다한들 자금조달 문제로 포기하는 사람이 매우 많다고 한다. 꼭 '서민'이라는 틀에 갇히지 않더라도 진짜로 청약도 돈이 있어야 하는 것이다. 부동산 시장에 강제로 눈을 뜨고 강제로 플레이어로 참여하게 됨에 따라 폭풍같이 공부를 하고 있다. 왜 일반 시민이 이렇게 폭풍 고민을 해야하는지 모르겠다. 머리를 미친듯이 굴리지 않으면 기본 생활이 안되는건 말이 안된다. 그냥 흘러가는대로 살기 조차 불가능하다.  

내일부터(2020년 7월 10일) 전세대출이 매우 까다로워질 예정이다. 갭투자와 투기를 막기 위함이라고 하지만 실수요자들도 오로지 실수요로 움직이기 힘들다. 내가 사는 지역은 현재 집값이 1억 이상 단기간에 올랐다.(1억이라니 1억이라니!) 그래서 집을 사고 싶어도 당장 현금이 없는 사람들은 결국 전세대출을 이용할 수 밖에 없을텐데 이런 실수요자들도 요동치는 부동산 정책 속에서 갈피를 잡기 힘들다.

우리나라 부동산 정책은 전국적인 규제보다는 지역적인 규제가 크다. 그래서 특정 ‘지역’이 기사에 많이 출몰한다. 이번 전세대출 관련해서도 지역이 한정된다. 바로 ‘투기지역’, ‘투기과열지구’, ‘조정대상지역’이다. 이 세가지 장소에 ‘아파트’의 경우 규제대상이 된다. 이 ‘지역’ 및 ‘지구’는 국토법상의 용도지역/용도지구/용도구역과 조금 달라서 언뜻 보면 추가된 지역같지만, 좀 더 자세히 알아보면 ‘지역’이라고 다 같은 지역은 아니다. 투기지역은 기획재정부에서 지정하고, 투기과열지역, 조정대상지역은 국토교통부에서 지정한다. 이는 국토의 이용과 목적에 따른 분류를 생각했을 때 큰 차이라고 볼 수 있다.

우리나라 국토는 전부 특정 한개의 <용도지역>에 해당한다. 중복지정은 안되며, 용도지역이 없는 지역은 없다. 이 용도지역이 크게 4가지로 나뉘는데 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역이다. 각각의 지역 안에서 세부적으로 나눠진다. 예컨대 주거지역은 도시지역에서 세분화된 것이다. 그리고 <용도지구>와 <용도구역>의 경우는 지정이 될 수도 있고 안 될 수도 있다. 특정 목적을 가지고 지정권자가 일정한 절차를 거쳐 지정한다.

국토법상 이 용도지역/지구/구역은 우리나라 국토에 관련된 기본적인 법규라고 볼 수 있고, 그 외에 위에서처럼 특정 목적을 위해 특정 지역으로 지정이 가능하다. 지금 전세대출과 관련해서 쟁점이 되는 지역 및 지구는 이 국토법상 지역이 아닌 특수 지역이라고 보면 된다.

추가로, 서울은 전지역이 투기과열지구고, 이번에 송파 등 특정 지역이 토지거래허가구역으로 지정됐다고 한다. 이 <토지거래 허가구역>은 국토법상 용도구역에 해당하며 이 구역에 있는 토지를 거래할 때는 시,군,구청장의 허가를 받아야 하므로 거래가 상당히 제한되는 지역이라고 볼 수 있다. 규제 강도가 매우 세다고 생각하면 된다.

이 지역들은 국토법상 지역처럼 반드시 지정돼야 하는게 아니고 경제 상황에 따라 변동한다. 수개월, 혹은 수년에 걸쳐 조정대상지역으로 추가되거나, 투기과열지구로 추가 되는 것이다. 기사를 본격적으로 보다보니 용어 정리가 필요할 것 같아서 정리해봤다.