노마드 주부

망포동 분양소식을 들은지 꽤 흘렀는데 이제 분양일정이 잡혔다. 호갱노노에 분양예정 표시가돼있고 푸르지오 홈페이지에 5월분양으로 나와있다. 이름은 영통 푸르지오 트레센츠, 영통 푸르지오 파인베르. 두 구역이 딱 붙어있다.

두 단지지만 시공사도 같고 결국은 약 1500여세대 분양이다. 영흥공원푸르지오가 영푸로 지역커뮤니티에서 불리는데 여기도 영푸가되네. 영푸트, 영푸파.

초등학교는 거리상으로는 망포초와 잠원초가 잡힌다. 다만 망포초가 전국구 슈퍼초과밀 학교기 때문에 잠원초가 되지 않을까 싶지만 지난글에서도 포스팅했듯이 이건 모르는거다. 망포초는 인근 대단지아파트가 엄청나고 결국 망포2초등학교도 확정됐다.

가장 가까운 역은 망포역이지만 걸어서 가긴 힘든 거리다. 어차피 망포그대가프리미어랑 망포아이파크 빼면 다 버스 이동이다.

여기다. 왼쪽에는 반정아이파크캐슬, 롯데 엘클래스가 쭉 들어온다. 완전 이곳은 신도시 느낌이 날것이다. 글빛공원이랑 글빛도서관도 있고 주변이 깔끔할것같다. 그리고 이쪽으로 아마 진안신도시 관련해서 철도나 그런 호재가 있다고는 하는데 확정은 아니고, 기존에 반정아이파크캐슬쪽으로 역이 생기지 않겠나 하는 추측이 돌아다녔다. 이건 확정아님에 꼭 유의해야한다. 아직 카더라일뿐.

이전 청약 포스팅에도 썼듯이 분양가가 중요하다. 내가 부동산에 관심을 가지기 시작했을때부터 수원 분양가는 거의 평당 1800~2000이었다. 그정도선이지 않을까싶은데 그 사이 원자재값 폭등 이슈가 있었고 표준공사비도 올랐기에 최소한 롯데엘클래스와 반정아이파크캐슬보다는 높지 않을까 싶다.

책을 잘 읽지만 분양공고만 보면 아무것도 눈에 들어오지 않던 시절, 뭘 봐야할지를 몰라 아무것도 보이지 않던 시절이 있었다. 그러다 이제는 아주 조금은 그래도 뭐가 중요한지 눈에 들어온다. 향후 아파트 청약에서도 좀 여유가 있지 않을까 싶어서 누군가에겐 도움이 되고자 적어본다. 누군가 내 글을 읽는다면, 본인은 전문가가 아니라는 점 꼭 감안하고 투자조언같은 차원높은 글은 아니고 그저 경험담 정도로 읽어주면 좋겠다.

1. 기본사항
일단 기본사항은 분양가, 확장비, 세대수다. 분양가는 각 개인마다 기준이 있을것이기에 그에 따르고, 확장비가 포함된 가격인지 아닌지 잘 봐야한다. 확장비가 그야말로 천차만별이라 그냥 분양가만 보면 안된다. 그리고 세대수는 통상 1000세대가 대단지로 불리고 1000세대 이하여도 600세대 정도는 되면 그래도 대단지 축에 낄 수 있다고 본다.

2. 주차대수
신축아파트 기준으로 1.4면 꽤 넉넉한 수준이라고들 한다. 1.2정도 되는 신축도 많은데 동 별로 주차공간이 달라서 동마다 복불복이지만 이정도 수준도 크게 생활에 타격을 주진 않는다고 한다. 다만 1.0이나 이 이하면 조금 힘들수도있지 않을까 싶다. 물론 실거주라면 본인 라이프스타일에 따라 다를수도 있겠다. 내가 주워들은걸로는 1.2 전후면 무난하고 1.4이상이 수월하고 그 이상은 당연히 완전 오케이.

3. 초등학교 배정
분양공고문에 명확하게 초등학교 명칭이 기재돼있는 경우도 있고 미정으로 돼있는 경우도 있다. 미정인 경우엔 후보군을 써놓곤 하는데 그 중에서 어디가 될지는 진짜 모르는 것 같다. 그냥 단순히 가까운 곳으로 배정되겠지 하고 생각하면 안된다. 최근 주변 신축 오피스텔에서 근거리 말고 길 건너 배정이 된 케이스를 봤다. 조금 복잡한 케이스인데 암튼 새로 개교하는 초등학교가 아닌 이상, 기존 주민들이 반대하는 경우도 흔해서 청약 대기자들은 미리 교육청에 문의를 해도 나쁘지 않다고 생각한다. 생각보다 교육청은 초등학교 배정에 매우 오랜시간 공들이고 논의한다.

분양이 자꾸 미뤄진다고 한다. 내가 대기했던 분양도 이미 무기한 미뤄졌고 최근에 알게된 분양건도 더더욱 밀리고 있다고 들었다. 건설사 입장에선 분양가를 높게 받기 위해서 기한을 연장하는게 리스크가 더 적다고 판단했기 때문이라고 생각한다. 그리고 '비용'측면에서 아무래도 물가가 급등하다보니 웬만한 지표들이 확실히 급등을 공식발표했을때 이를 기반으로 분양가를 높게 받으려고 하는 것이 아닌가 하는, 방구석 부린이의 주관적으로 합리적인 의심아닌 의심을 해본다. 

아파트 분양가를 산정할때는 일단 택지비에 기본형 건축비 등을 더한다. 그걸 더 넘을 수 없게 하는 것이다. 일단 볼게 건설공사비인데 이건 임금 기준 등으로 아마 다양하게 쓰일 것 같다. 나도 찾아보다 처음 발견했다. 생산자물가지수와 함께 건설공사비 지수는 우리나라에서 대표적인 지수라고 할 수 있다. 

https://cost.kict.re.kr/#/notice/original/index

건설공사비 지수가 발표되는 한국건설기술연구원 사이트다. 일단 엑셀표를 보니 기준시점은 2015년으로서 이를 100으로 놓고 지금까지 얼마나 변했는지가 나와있다. 2021년 9월은 잠정이라고 돼있다. 2015년이 흔히들 말하는 '집값 되돌려 놔라'의 표본 아닌가 싶다. 여러 유튜브에서 말한 정보들을 뇌가 짜깁기한 결과 내 기억엔 아파트가 그때쯤 이제 서울은 드디어(?) 꿈틀을 시작할때고 전국적으로는 사실 지역별 입주물량에 따라 역전세도 났었다.(수원 우리집) 이게 바로 폭등기의 시작이었다. 그때가 100이라면 2021년 9월이 약 136이다. 9월을 기준으로 보자. 2021년 9월은 전년도 9월 대비 무려 14%가 올랐다. 그 이전엔 어떨까. 2020년 기준으로 2019년과 비교했을때의 상승률은 1.92%다. 그 전도 최고 5%정도로 보인다. 

위의 지수는 주택 뿐만 아니라 여러가지 건설이 종합적으로 나타났고 추세를 보는 것이라고 생각하고, 좀 더 아파트랑 직접적으로 연결되는 건설비는 '기본형 건축비'라고 할 수 있다. 분양가를 산정할때 일단 땅값에 건축비와 기타 비용을 더한 것이기 때문이다. 일단 건축비. 정부 보도자료에 따르면 2021년 9월 15일부터 3.42%상승했다. 공급면적(1평 3.3제곱미터 기준) 당 상한액이 664만9천원에서 687만 9천원이 됐다. 7월에 주요 건설자재인 고강도 철근가격이 급등(무려 32.87%)됐다는 보도자료 문구가 특히 눈에 띈다. 이 상승률은 수년 전과 비교해서 확실히 오르긴했다. n년 전에도 비슷한 상승률이 있긴했었고 대부분은 0퍼센트 대다. 하지만 문제는 이게 시작이라는 것이다. 

현재 전세계가 직면한 상황으로 보면 원자재가 더하면 더했지 덜 급등할 리가 없다. 원자재 급등은 이미 정해진 것이다. 변수 아니고 상수다. 앞으로 저성장이 올지 고성장이 올지는 의견이 다양하다. 나도 이건 좀 헷갈린다. 비용인상 인플레이션으로 저성장으로 갈 것 같으면서도, 전세계가 코로나로 억눌려있다가 비슷한 시기에 고용과 소비가 폭발적으로 늘어 고성장이 올지도 모르겠다. 그런데 내가 어제 읽은 '부의 시나리오'라는 책에서 본 구절이 떠올랐다. 여기선 책 마지막 부분에 성장이 고성장이냐 저성장이냐, 물가가 고물가냐 저물가야에 따라 4가지 매트릭스를 놓고 각 상황의 시나리오를 예측했다. 내 생각엔 아무리 생각해도 물가는 '고물가'가 될 것 같다. 그럼 성장은 어떻게 될지 모르겠는데 저성장이든 고성장이든 '원자재 값은 상승'이라는 결론이 써있다.

결국 아파트도 원가가 비싸지리라는건 너무 팩트스러운 팩트인 것이다. 우리집 주변 지역 대장 아파트도 분양가가 4~5억이었다는데 지금은 10억이 훌쩍 넘는 가격에 거래된다고 한다. 그때 분양가를 생각하면 나도 지금 분양받을 아파트는 6억이 안돼야 성이 차다. 하지만 이렇게 2015년 기준 가격으로 될 수가 없는 상황이다. 아파트 입주물량, 수요와 공급의 원리로 실거래가가 조정이 올 수 있다. 그럼에도 아파트 분양가는 원가의 개념으로 봤을때 분양가가 떨어질 수는 없다는 것이다. 그렇다고 월급도 대폭등이 온다면 얼마나 좋을까. 다들 하는 생각일 것이다. 

책을 보다가 건설공사비지수에 대해 나오길래 삘 꽂혀서 써봤다. 

이 책은 저자가 세 분인데 각각 커리어가 멋있다. 주 필자로 파악되는 한 분은 변호사, 성공적인 투자로 자산을 많이 일군 공인중개사, 소송 등 분쟁 전문 감정평가사 이렇게 세 분이다. 부동산 투자를 염두에 둔다면 제일 먼저 떠오르는 것은 그냥 매수하는 것, 그리고 특수한 지위를 가진 사람들이(무주택자나 특별공급 대상자 등) 도전할만한 청약일 것이고 그 다음이 바로 재개발 재건축일 것이다. 

재개발 재건축은 그러나 법적으로 매우 까다로운 조건이 많다. 최근엔 누더기 세법개정 및 현금청산 관련 개정으로 더욱 리스크가 크다. 그리고 사업 자체의 기간도 매우 길다. 길고 리스크가 큰 대신에 수익이 엄청나다.(하지만 이것도 지금과 같은 불장일때만 제대로 먹히는 것 같기도...) 그래서 최소한 책 몇권은 정독하고 유튜브 등도 시청해야한다고 생각한다. 그리고 반드시 최신의 책을 봐야한다. 관련 법은 누더기가 돼가고 있다. 계속 개정된다.

이 책은 특히 종후자산의 감정평가액 관련해서도 꽤 자세하게 나와있다. 재개발 재건축이 돼서 결국 내가 가지게 될 자산의 가치가 어찌되는지를 가늠해볼 수 있다. 기본적인 평가 공식이 나와있으니 인근지역 유사 사례부동산을 기초로 종후자산의 자산 가치를 예측해보고 자신의 투자비용을 따져 기대 수익율을 예상해볼 수 있다. 

그리고 사업별로 단계가 자세히 나와있다. 어느 단계에 들어가야 어떤 리스크까지 감안할 수 있는지 보기 쉽게 돼있는 것 같다. 종전자산의 가치를 어떻게 보느냐에 따라서 비례율이 달라지기도 한다는 점도 인상깊었다. 통상 시장에서 통용되는 '비례율100%면 사업성이 충분하다'라는 말이 안통할 수도 있다는 것을 예시로 설명해놨다. 사업에 대해 통으로 잘 이해하지 못하면 이 집은 비례율이 100프로가 넘으니 사업성이 좋다라고 무조건적으로 판단할 수 없는 것이다. 전체를 봐야한다. 종전자산, 종후자산, 그 사이에 청산기준 등등이 매우 복잡하다. 재개발 재건축은 그래서 많은 공부가 필요하다.

그리고 사실 재개발과 재건축은 성격이 꽤 다른 사업이다. 흐르는 모양새만 비슷하다. 적용되는 법 자체는 도정법으로 통합되긴했지만 각 단계별로 보상 등에서 적용되는 법리가 다르고, 입주권을 받을 수 있는 '토지등소유자'의 지위도 다르다. 사업을 하게 되는 이유부터가 다르고 이는 초기투자금의 큰 차이를 불어일으킨다. 이에 대해 전체적인 흐름과 맥을 잡기에 아주 좋은 책이었다고 생각한다.

물론 나는 재개발 재건축 투자가 뭔지 겪어본적이 1도 없는 부린이지만 공부하는 사람 입장에서는 아주 유용했다고 생각한다. 자세한 책 내용은 저작권때문에 다루기 곤란하므로, 관심이 있으신분들은 읽어보시면 부린이들에게는 반드시 도움이 될 것이라고 생각된다. 그리고 책 뒷쪽에 정비사업 리스트가 첨부돼있는데 그걸 보는 것만으로도 공부가 되는 기분이 든다. 서울은 물론이고 대부분의 큰 도시는 다 나와있다.

참고로 나는 수원에 거주하고 있으므로 수원 정비사업에 대해 쭉 살펴봤다. 앞으로 그 지역을 유심히 지켜보려고 한다. 많이 들어본 지역의 이름이 나오니 확 와닿는다. 수원은 매탄주공 쪽이 유명하다. 재건축초과이익환수제 관련해 세대당 부담할 세금이 4억이라고 들어서(확정 아님) 놀랐던 기억이 난다. 서울도 아니고 수원에서 이정도? 그만큼 내 기억에도 매탄주공은 대지지분, 용적율 관련해서 엄청난 사업성이 예측되긴한다. 완전 주요입지에 아파트는 진짜 낮고 땅은 넓다. 책에는 영통2구역으로 매탄주공 4,5단지로 나와있다. 면적이 222,842제곱미터다. 사업장에 따라 진행단계가 나와있다. 앞으로 잘 살펴봐야겠다. 

https://search.daum.net/search?w=bookpage&bookId=5699235&tab=introduction&DA=LB2&q=%EB%82%9C%EC%83%9D%EC%B2%98%EC%9D%8C%EC%9E%AC%EA%B0%9C%EB%B0%9C%EC%9E%AC%EA%B1%B4%EC%B6%95

즐겨보는 블로거의 포스팅을 그대로 적어봤다. 공부를 위해. 언젠가가 될지 모르겠지만 십수년 후 혹시나 부동산에 트여 투자를 하게 된다면 이 프로세스대로 하는 것이겠구나. 대충은 당연히 알았는데 정확히 기간까지 설명이 돼있어서 공부할겸 끄적여봤다. 참고한 블로그는 링크를 걸어둔다. https://m.blog.naver.com/sonsarang38/222500166532

1. 매매가 10억/전세가7억이라고 가정한다

2. 일단 매도인에게 1억 계약금을 주고 계약 완료(잔금 2~3개월 전)

3. 전세입자 구해 계약금 받기(잔금1개월 전)

4. 잔금날 전세입자에게 계약금 제외한 보증금 받기

5. 나머지 금액을 매도인에게 지불하기

6. 총 내가 지불한 금액은 3억

읽고 누군가가 정리한 글을 다시 읽으면서 몇가지만 기록해 놓으려고 써본다. 여러가지 띵언들이 많지만 세계화에 대한 부분이 제일 인상깊다. 앞으로 전세계의 판도까지 가늠해 볼 수 있다. 이건 부동산보다는 어쩌면 주식같은 쪽에서 영감을 줄 수 있을지도 모른다.

앞으로 세계화 시대의 모습이 바뀔 것이라는 것이 띵언. 예전처럼 땅값이 싸고 인건비가 싼 나라로 공장을 옮길 수가 없을 것이다. 왜냐면 4차 산업혁명시대는 인재가 다다. 핵심 인력이 중요하다. 이래서 나는 앞으로 서울과 판교가 너무 좋아보인다. 판교는 네이버를 시작으로 요즘 시대 기업이 다 있다. 그리고 지금 취업시장도 얼어붙어서 똑똑한 인재들은 그래도 살길 찾아서 스타트업으로 모인다고 들었다. 기업 입장에서는 이런 핵심인재를 많이 구할 수 있는 곳에 가야한다. 땅값이 문제가 아닌 것이다. 내 지식수준에선 서울과 판교 정도 머리에 들어올 뿐이고 앞으로 이런 도시가 생긴다면 흥할 것이다. 더 크게 보면 이제 인건비 문제로 중국에 공장을 짓는게 아니라 진짜 인재들이 있는 곳에서 사업을 해야한다. 풍부한 인재와 인재들 간의 지식 전파, 그들을 지원할 인프라가 중요하다. 이게 딱 실리콘 밸리 아닌가. 

내가 사는곳과 가깝진 않지만 가끔 가는 곳 주변의 어딘가가 이번 대책의 굉장한 수혜지로 떠올랐다. 딱 생각이 드는게 있었다. 지나가면서 그냥 바라보던 드문드문 있는 논 밭들의 땅주인들. 대박났겠다. 부럽다(?). 난 그거 보면서 왜 미리 살 생각을 안했을까(진짜 산다는건 아니고 살 수도 없다 관념적으로). 지금 시기만큼 대책이 빵빵 터지면서 나온 시대가 없었기에 앞으로 이런 발표가 있으면 어디를 주목해야하는지 공부를 하려고 관심을 기울여본다.

그런데 약간 이제 피로하다. 정신이. 로또같은 폭등이 여기저기 빵빵 터지는 것에 대한 피로감이 쌓인다. 집이 없으면 벼락거지 신세라고 여기저기서 난리고, 겨우 청약하면 대출걱정에 걱정이 늘고, 겨우 영끌로 집을 사서 불안한데 금리는 오른다고 난리고, 아무것도 안한것 같아 보이는 사람들이 대박 수혜를 보면서 부러움에 상대적 박탈감도 느낀다. 문득 생각이 들었다. 지금 이게 온국민 정서 아닐까. 그 누구도 행복하지 않을 것 같은 현재의 부동산 시장. 소수의 전문가랑 자산가는 물론 제외하고.

국민지원금으로 요상하게 국민들을 갈라놔서 모두가 빈정상하고, 신도시는 시작부터 애증이 서려있을 것이고(된사람은 희망고문, 안된사람은 박탈감,해당지역에 안살아 도전도 못해볼 기타인구의 막연함), 서울은 이제 조금 무리해서 가는게 아니라 아예 성역이 돼버리고, 나빼곤 모두 로또 맞은것 같고, 근데 누군가에겐 나도 로또맞은 사람일 것이고. 그 누구도 맘편하지 않은 일상이다. 내 할일이나 열심히 해야할 시간이다.

도대체 뭘 기준으로 하는지 모르겠다. 나는 설마 전국민 지급이 안 될 줄은 몰랐다. 내가 상위 12프로라 못받았다고 쿨하게 인정하기에도 그 기준이 너무 웃기다. 그야말로 투명지갑 직장인, 애가 많이 없는 집, 열심히 살아서 기준소득 넘긴집 이거 하나로 상위라고 치기엔 그 기준이 너무 가볍다.

줄거면 아예 다 주는게 맞다고 생각한다. 왜냐면 지금 이 사태로 봤을때, 그 '기준'에 대해 사회통합이 안됐기 때문이다. 사회 통념상 보편적으로 받아들여지지가 않는 것이다. 사회 경제 현상을 이렇게 이념과 주관적 정의로 나누는건 오히려 사회 불안을 야기하고 사회를 갈라지게 한다. 진짜 내가 잘 살아서 못받은거면 진짜 쿨하게 인정한다니까? 근데 어떤 기준으로는 완전 서민, 어떤 기준으로는 상위층 너무 납득이 안간다.

청약도 대출금 안나올까봐 전전긍긍, 대출이자 오른다고 정부는 협박, 이 사이에 끼어서 진짜 겨우 벼락거지만 면하고 앞으로 너무 갈 길이 태산인 그냥 경기도민일뿐인데. 세금만 늘고. 25만원이 뭐라고 진짜 발탈감 쩐다. 진짜 내가 대한민국 상위12프로라고? 부동산 시장만 봐도 나보다 부자는 진짜 너무 많은데 그런데 그 밑엔 더 많다고??현실 이질감 오진다. 주변 집값이 10억이 무섭다 하고 뛰면서 와 나보다 돈많은 사람 진짜많다. 그래 나도 열심히해야지. 부자는 세상에많다. 이런 멘탈 포지션에서 갑자기 누가 강제로 위로 올려서 너 잘살잖아 돈 안줘. 내건 아니었지만 사탕뺏긴 아이같다. 억울해 뭔가.