노마드 주부

아이파크캐슬1단지 고층에서 찍은 샷. 와 전망끝내준다. 주차많이된 곳은 뭔가 들어올테고 그 바로 위 펜스 친 곳은 망포2초 부지, 왼쪽에 나무 심어져있는 곳이 글빛누리공원이고 건물이 망포글빛도서관이다. 망포2초는 지금 없지만 생겨도 망포 힐스테이트 및 아캐1-2단지는 망포초등학교로 다닐것 같고, 아마 아캐3단지부터 저 망포2초 배정될 듯하다. 사실 거리가 가까워서 행정문제로 배분될것같다. 이번에 분양하는 푸르지오는 망포초등학교는 아니고 잠원초라고 돼있다. 잠원초도 가깝다. 망힐과 아캐는 이구역 대장님들인데 확실히 대로변에서 위용도 있고, 대로변 안쪽은 이렇게 공원, 도서관, 초등학교, 체육시설을 품고 있네...좋긴하다~~ 망힐이 역에 더 가깝고 아캐1은 수영장이 있어서 좋다고 한다.

3,4,5여긴 다 아이파크캐슬이다. 3단지는 수원이고 4-5단지는 화성이다. 3단지까지는 영통아이파크캐슬, 4-5단지는 반정 아이파크캐슬이다. 하지만 보다시피 행정구역만 갈릴뿐 모든 편의시설과 인프라는 같이 공유하게될것같고 이 주변 신축단지가 다 하나의 미니신도시다.

노란색으로 표시된 부분이 곧 분양하게될 영통 푸르지오 트레센츠, 영통 푸르지오 파인베르 부지다. 현재 내가 서있는곳이 아캐1단지, 덕영대로를 등지고 찍었다고 보면 된다.

위처럼 보인다. 고층에서 뻥뷰로 보니 역시 시야가 트인다 ㅋㅋㅋ

푸르지오 해당단지 홈페이지가 열려서 들어가봤다. 설문조사 참여하면 500명을 추첨해 스벅쿠폰 준대서 바로 설문 고고!!스벅노예근성 ....ㅋㅋ 설문에는 내 기본사항에 대해(나이대 등 포괄적), 유입경로에 대해 묻고 있었다. 그리고 특이하게(?) 적정분양가 의견을 묻고 있었다. (이걸 왜 우리한테 물어 ㅜ ㅜ) 그와 곁들여 푸르지오가 제시한 리딩단지는 망포 힐스테이트영통(통칭 영힐 혹은 망힐), 아파크캐슬1단지였다. 시세 리딩단지는 거기가 맞다고 생각한다. 그리고 분양가 비교군은 당연히 아캐3-5단지아닐까?

아캐단지들이랑 푸르지오단지들과 완전히 똑같은 입지라고 볼 수는 없을 것 같기도 하다. 어느정도 여기서 기본조정은 필요하다. 아캐들은 일단 초품아거나 뒤에 수변공원이 가깝거나 덕영대로쪽으로 가까운 등 뭔가 단지마다 특색이 있다. 글빛공원 접근성도 아무래도 걸어서 가는걸 기준하면 푸르지오가 접근성이 약간은 떨어진다. 푸르지오만의 가격형성요소가 있으려면 남쪽으로 트램이 지나가든 지하철이 지나가든 뭔가 다른 요소가 필요하다. 딱 지금으로선 리딩단지나 인근분양단지에서 조정이 되고 시작되는게 맞아보인다. 그러면 기분양 단지보다 조금 가격이 낮을수도 있지만 한다해도 미미할 것이다.

중요한건 그 다음이다. 조정 평단가에, (상승된땅값으로 지불된 부지매입비용 + 물가상승분 + 원재료및임금상승분 + 적정리스크 + 개발업자이윤) 이정도를 납득가능한 정도로 올리면 합리적이라고 생각한다. 인근분양단지보다 약간 조정되고 시작하더라도 그 외의 상승요소가 세서 평당 2000초반정도가 되지 않을까 생각한다. 합리고 뭐고 다 떠나서 예정 수분양자들이 경제적으로 받아들일 수 있는 가격일 것 같다. 아예 급지가 확 떨어지는(?) 곳이라면 기준이 다르겠지만 여긴 이미 아캐단지들과 가깝고, 지도에서 보듯이 초등학교빼고는 다 공유하고 있는 상태라 비슷하게 나와도 할말없을 상태?....(?)

부린이의 화려한(?)뇌피셜 끝!! 스벅당첨 기원!!

1. 망포역 영통 푸르지오
망포역 그근방 대장인 힐스테이트영통을 비롯해 바로 아이파크캐슬 1-6단지, 롯데엘클래스 1-2단지가 하나의 미니 신도시로 자리잡은 곳 남쪽에 자리잡은 곳이다. 사실 다들 망포 푸르지오로 알고있었고 아무리봐도 망포동이고 망포역이 영통역보다 가깝지만 영통푸르지오도 딱히 틀린건 아니라 이제부턴 정식이름이 정해졌으니 영통 푸르지오로 불러야겠다. 두개의 단지가 각각 영통 푸르지오 파인베르, 영통 푸르지오 트레센츠로 분양예정이다. 통칭해서 그냥 영통 푸르지오로 부르면될듯하다.

이 푸르지오는 주변을 보면 이 미니 신도시급 아파트들이 단체로 들어서는 북쪽과 서쪽이 꽉 차있다. 남쪽으로는 미개발지가 보이는데 이게 언젠간 아파트가 되지 않을까 싶다. 유해시설도 없고 깔끔하고 좋다. 동쪽으로는 이미 성숙된 단지들이 있다. 거의 그냥 정돈된 주거지 느낌. 지금 가보면 아이파크캐슬 단지별로 엄청 짓고있어서 그냥 공사판이긴하다. 새로운 도화지에 새롭게 그리는 느낌이 든다. 망포 신축밭은.


2. 권선6래미안
권선 6은 내가 작년부터 애타게 기다리던 곳이다. 그런분들 참 많을 것이다. 이곳은 망포 미니신도시급까지는 아니어도 꽤 큰 대규모 신축단지가 들어서는 곳이다. 망포가 주변이 아예 미개발지 느낌으로다가 새 도화지에 그리는 느낌이라면, 매교역쪽은 기존 저층시가지의 느낌이 빼곡하게 들어가 있던 와중에 쓱싹 지우고 다시 그리는 곳이다. 북쪽에 남문이 있다. 수원도 서울처럼 4대문이 있고 이게 성이기때문에 오히려 오래전에 개발이 먼저 이뤄진탓에 지금에와서는 약간 낙후된 이미지가 됐다. 이제 그 사이클에서 신축들이 들어오고 다시 이제 올라가는 사이클이라고 생각한다. 매교역 초역세권이라는게 이쪽 단지에서 좋은 점이다. 수원역도 가깝다. 대단지로 신축밭이 될 곳.

3.지동 중흥S클래스
그리고 지동중흥S클래스가 있다고 한다. 나도 이번에 들었다. 재개발로 나온 민간분양이고, 이쪽지역 거주하시는분들에게는 기회가 될 것 같다. 여기도 주로 단독주택과 저층시가지로 보인다. 재개발로 신축변신하는 곳이라니 기대된다.

올해 물량 중 눈여겨볼것이 요렇게 있다. 또 있을수도 있다. 나도 잘 모르기 때문에..다만 권선6은 작년부터 기다렸는데 계속 밀리고 있어서 또 밀릴 수 있다는 점이 킬포인트다. 망포는 땅이 다 밀린 상태같아서 예정대로 될 것같다. 지동은 관리처분계획이 변경됐다는 호갱노노 댓글로봐서는 최근까지 법적절차 마무리 잘 되고 이제 슬슬 일반분양 나올 것 같다고 한다. 권선6은 6월예정, 영통 푸르지오는 5월, 지동은 1-3월 정도 예상되는데 이건 건설사마음이니 항상 잘 챙겨봐야한다.


[청약시 주의사항, 청약 준비하기]
수원은 투기과열지구라 청약조건 잘챙겨서 대기하고 있으면 된다. 세대주인지 세대원인지 체크하고, 최근 1-2년간 수원에서 나온 분양물량 당첨컷은 얼마인지 보고 가능성 생각해보고, 당해조건 채웠는지 보고, 최근 수원 분양가 참고해 계약금은 최대 20프로까지 낼 가능성을 생각해 자금계획도 마련해야한다.

예컨대 최근 수원분양가는 전용84기준 최소 7억 정도라고 파악해야한다. 이보다 아마 많을것이다. 여기에 취득세 낼 것도 생각하고 발코니 확장비도 들어간다. 분양가 7억의 20프로면 1.4억이 계약당시 필요하다. 막상 당첨되고 기회날리면 너무 아깝다. 다들 선당후곰이라고 하지만 진짜 덜컥됐다가 취소하면 패널티가 있다. 미리미리 주변에 가보고, 저 가격으로 당첨됐을때 지급능력에 문제없는지 본인의 최대 가용자금을 미리 산정해놔야한다.

부동산 대폭등기의 청약도 나름 리스크가 있다. 내집한칸 마련했다는 심적안정이 있지만, 대출이자 빡세고, 건설사도 아쉬울게 없으니 혜택이나 내부자재에 크게 뭘 해줄 이유도 없다. 부동산 침체기에선 중도금 이자는 무이자로 해주고, 내부자재는 최상급으로 해주는 등 혜택이 많았던 것 같다. 앞으로 침체기가 올지 뭘지 모르겠다. 다만 청약도 자금계획이 필수다. 덜컥됐다가 포기하면 그 기회비용이 크다.

광교는 최근 분양가 9억이 넘어서 중도금대출이 안나왔다. 광교 제외 수원은 그정도까진 아니겠지만 7억은 200세대 안되는 아파트의 분양가였던 점을 생각해보자. 앞으로 남은 권선6과 망포는 게다가 주변 시세가 후덜덜하다. 지동은 내가 이보다도 정보가 없고 인근지역 비교사례를 어디까지 잡아야할지 모르겠지만, 남쪽으로 가면 결국 저 권선6과 사이클을 같이할 팔달8과 팔달10구역 매교역 신축밭을 참고하지 않을 수 없다. 그래서 방구석 뇌피셜로는 분명 7억은 가뿐히 사뿐히 넘을것 같다. 분양당수오시 부동산시장 분위기도 중요할것같다.

망포동 분양소식을 들은지 꽤 흘렀는데 이제 분양일정이 잡혔다. 호갱노노에 분양예정 표시가돼있고 푸르지오 홈페이지에 5월분양으로 나와있다. 이름은 영통 푸르지오 트레센츠, 영통 푸르지오 파인베르. 두 구역이 딱 붙어있다.

두 단지지만 시공사도 같고 결국은 약 1500여세대 분양이다. 영흥공원푸르지오가 영푸로 지역커뮤니티에서 불리는데 여기도 영푸가되네. 영푸트, 영푸파.

초등학교는 거리상으로는 망포초와 잠원초가 잡힌다. 다만 망포초가 전국구 슈퍼초과밀 학교기 때문에 잠원초가 되지 않을까 싶지만 지난글에서도 포스팅했듯이 이건 모르는거다. 망포초는 인근 대단지아파트가 엄청나고 결국 망포2초등학교도 확정됐다.

가장 가까운 역은 망포역이지만 걸어서 가긴 힘든 거리다. 어차피 망포그대가프리미어랑 망포아이파크 빼면 다 버스 이동이다.

여기다. 왼쪽에는 반정아이파크캐슬, 롯데 엘클래스가 쭉 들어온다. 완전 이곳은 신도시 느낌이 날것이다. 글빛공원이랑 글빛도서관도 있고 주변이 깔끔할것같다. 그리고 이쪽으로 아마 진안신도시 관련해서 철도나 그런 호재가 있다고는 하는데 확정은 아니고, 기존에 반정아이파크캐슬쪽으로 역이 생기지 않겠나 하는 추측이 돌아다녔다. 이건 확정아님에 꼭 유의해야한다. 아직 카더라일뿐.

이전 청약 포스팅에도 썼듯이 분양가가 중요하다. 내가 부동산에 관심을 가지기 시작했을때부터 수원 분양가는 거의 평당 1800~2000이었다. 그정도선이지 않을까싶은데 그 사이 원자재값 폭등 이슈가 있었고 표준공사비도 올랐기에 최소한 롯데엘클래스와 반정아이파크캐슬보다는 높지 않을까 싶다.

부동산 불장이고 이제 첫 발을 뗐기 때문에 항상 부동산 시장을 주시하고 있다. 최근 분양한 곳으로는 수원 힐스테이트 테라스인데 이건 아파트가 아니고 도시형생활주택이라고 해서 조금 다른 것 같긴하다. 곧 분양할 곳이 있나 보니 망포6지구에 푸르지오 대단지가 또 있다고 한다. 그리고 소규모지만 대단지 옆에 있어서 괜찮아 보이는 한화포레나원천이 있다. 대망의 광교c6도 곧 분양이 될 것 같고, 그 다음 대어로 권선6지구가 있지 않을까 싶다.

[망포 6지구 푸르지오]
망포는 신축 밭이라고 볼 수 있고 광교 제외하고 영통 대장이라고 할 수 있는 영통 힐스테이트가 있다. 힐스테이트 서쪽으로 한 칸씩 아이파크캐슬1단지, 2단지가 있다. 그리고 바로 서쪽에 엘클래스가 분양 완료, 남쪽에 아이파크캐슬3단지 분양 완료, 그 남쪽에 반정 아이파크캐슬4~5단지도 다 분양 완료됐다. 그리고 그 4~5단지의 동쪽이자 영통 힐스테이트 남쪽으로 이번에 망포6지구가 분양한다. 영통 고인물로서 진짜 망포쪽은 박지성 도로는 거의 유령도로처럼 아무것도 없는 허허벌판이었는데 이렇게 신도시가 되다니 신기하다.(미리 못 분양 받아서 속이 아프다 정도로 해석)

이 망포 6지구는 푸르지오아파트가 들어올 예정이고 1단지 2단지로 나뉘어 분양한다. 들리는 바로는 각 단지별로 약 800세대 정도의 규모로 총 1600세대의 대단지가 예정돼있다. 세대 중 일부는 임대도 있다고 하니 일반분양 물량이 정확히 얼마나 풀릴지는 일단 조금 더 기다려봐야할 것 같다. 분양 일정은 대략 9월정도로 알려져있다. 주변 신축 아파트 가격이 핫하니 이곳도 핫하겠지?

[한화포레나 수원원천]
호갱노노나 직방 앱에서 보면 150세대 규모로 분양이 예정돼있다. 곧 분양할 것 같다. 굉장히 세대수가 작지만 바로 건너편에 이번에 분양완료된 1500세대 규모 영흥푸르지오가 있어서 생활권은 공유되지 않을까 싶다. 그 주변에 지금 상업,공업지대가 대부분이지만 앞으로 수원 도시계획상으로는 이곳도 싹 정리될 예정이다. 원천동은 아무래도 광교도 있고 해서 들었을때도 나쁘진 않다. 영통고인물은 원천동이 운전학원 있는 곳이고 원천유원지 있는 곳이라고 생각해서 잘 몰랐지만, 이제는 원천은 광교가 있는 곳이다. 핫하다. 실제 임장을 가게 되면 이쪽이 좀 정리가 안된 느낌일 수 있다. 하지만 상상력을 좀 발휘해서 지역이 확 바뀔 것을 생각하면 나쁘지 않다.

[권선6지구 래미안]
이곳은 내가 작년에도 '내년에 분양할 아파트'라고 생각해서 기다렸던 곳이다. 그런데 아직 알박기 하시는 분이 계시다고 들었다. 정확한건 아니다. 어쨌든 어떤 이유로 계속 분양이 늦어지면서 계속 분양금 오르는 소리가 들리는 곳이다. 건설사에서도 일부러 적극적으로 움직이지 않는 것일까? 땅값이 미친듯이 솟고 있으니 말이다.  이제 고삐풀린 기간이다. 게다가 원자재가격이 지금 미쳤다고 한다. 분양가가 그래서 높지 않을까 예상한다. 정확한건 아무도 모르고 말이다. 이러다 다들 평당 2000돌파한다고 하는데 진짜 이대로 늦어지면 땅값이 상승해서 그럴수도 있겠다 생각이 든다. 그치만 그래도 아마 완판이겠지. 왜냐면 그 주변 분양권이 이미 엄청난 시세를 형성하니 말이다. 역세권 대단지이기도 하다. 역시 이곳도 선당후곰이 되려나.

[광교c6 힐스테이트 광교중앙역 퍼스트]
이게 바로 만점통장도 불안하다는 올해 최고 로또 아닐까 싶다. 기사를 찾아보니 7월 분양예정이라고 한다. 광교 신도기 개발의 마지막 단계 마지막 화룡정점을 담당할 예정이다. 내가 다 떨린다. 난 불가능. 세대수가 200여 세대로 굉장히 작으니 진짜 로또확률이다. 초역세권, 수원 최고 강자 광교 중에서도 광교중앙역 주상복합 청약통장 점수가 기대된다. 장점 단점 따위 분석할 시간도 아깝다. 그냥 당연히 써야하는 곳이다. 물론 청약통장은 만점에 가까워야한다.

내가 알고있고 인식하고 있는 올해의 분양물량들이다. 사정에 따라 조금씩 바뀔 수도 있지만 권선6빼고는 올해 분양할 것 같다. 얼마전 동탄 대방 디에트르가 주변 시세 감안하면 거의 반값으로 분양돼서 난리가 났었다. 광교도 분양가가 얼마가 나올지 궁금하다. 얼마가 나오든 어쨌든 광교의 중심이기 때문에 되기만 하면 대박이라고 생각한다. 물론 개인의 주택보유 상황과 세금 상황은 내가 모르니 뭐라고 할 수 없고, 나는 전문가는 아니지만, 아니 근데 아무리 생각해도 대박은 맞는것같다.ㅋㅋ

망포역 주변 10월에 분양이 4곳이 있다. 영통 롯데 엘클래스 1블럭과 2블럭, 화성 반정 아이파크캐슬 4단지와 5단지다. 분양 단지 기준으로는 4개지만 실제로는 두 개의 큰 지역으로 나뉜다.

먼저 엘클래스는 영통 아이파크캐슬2단지 바로 옆이다. 원천리천 바로 옆으로서, 앞으로 원천리천이 수변공원으로 개발된다는 데에 따른 수혜를 입을 것으로 본다. 천은 중랑천 같은 천보다는 작지만 앞으로 어떤식으로 개발될지를 모르겠어서 섣불리 어떤 느낌인지 쓸 수는 없겠다. 이곳이 심리적인 수원 영통 끝자락이라고 보면 된다. 그리고 그 옆에 있는 아이파크캐슬 1,2단지와, 래미안, 더 나아가 망포힐스테이트까지 신축 아파트가 가득한 곳이라 동네는 깔끔한 느낌이다.

 원천리천을 기준으로 한번 블럭이 끊기기 때문에 강 뷰가 시원하고 좋겠다. 원천리천을 따라 1블럭, 2블럭 모부 천 뷰는 엘클래스가 가져가겠다. 원천리천이 어떻게 개발되느냐에 달린듯하다. 지금 사진으로 봐서는(육안으로는 못봄, 평소 사람이 많이 가는 곳은 아닌것같음) 일반 천이지만 개발한다고 하니 예쁘게 탈바꿈하고 사람도 모이지 않을까 추측해본다. 교통은 대로변이라 좋지만 망포역까지는 도보로 30분 예상된다. 망포홀스테이트에서 도보로 15분이라는 것을 들었기 때문에 그렇게 추측한다. 버스를 타고 가면된다. 바로 앞에 버스정류장이 있어서 아무거나 타고 가면 5부 내외로 갈 수있지 않을까싶다. 안막힐때 기준으로. 생활권은 아이파크캐슬 2단지, 3단지랑 비슷하겠다.

두번째로 아이파크는 부지까지는 가보지 못했다. 지금 이 사진에 있는 곳이 아이파크 1단지와 2단지 사이이고 이 너머에 3단지가 공사하고 있는 것으로 보인다. 저기보다 더 가야 4단지,5단지가 나오기 때문에 가보진 못했지만 사실 같은 브랜드 단지이기 때문에 이 분위기와 비슷할 것으로 추측한다. 망포동 이쪽 일대는 밭이 있던 곳에 완전 대단지가 미니 신도시처럼 들어온 것이라 주변이 매우 깔끔하다는게 특징이다.

분양시기가 비슷하고(10월중) 단지가 바로 붙어있어서 위와같이 지도로 표시해봤다. 아이파크 위치 볼라고 만든거라 엘클래스 표시가 없는데 왼쪽 원천리천을 따라 1블럭, 2블럭 모두 엘클래스가 딱 붙어있다고 보면된다. 아이파크는 이미 1-2단지가 완성, 3단지는 청약마감 후 공사, 4-5단지는 저렇게 붙어있다. 4단지쪽이 원천리천이 좀 가깝고 5단지는 세대 수가 좀 더 많고 글빛누리공원쪽으로 나있다.

특이한 점은 행정구역이다. 엘클래스가 영통으로 편입되면서 거긴 수원영통이 됐고, 아이파크캐슬4-5단지는 화성으로 편입되면서 반정 아이파크가 됐다. 아이파크캐슬 1-3단지는 수원, 아이파크캐슬 4-5단지는 화성인 셈이다. 이는 학교배정, 행정처리 등에서 분명 다른점이 있을 것이기에 청약하는 분들은 이 점을 잘 알아봐야한다.

주변 분위기 보려고 차타고 영상도 찍어봤다