흔한 서울 아파트. 관용구가 아니고 진짜 흔하다 흔해. 서울은 낡고 있고 이미 낡았다. 20년됐다고 우리집을 구축이라고 부르기 미안해지는 순간. 저 여의도 아파트들이 언젠가는 결국은 재건축 될 것이고 돼야한다. 내것이 아니기에 아쉬울뿐. 난 아직도 건너들은 한 선배의 부동산 구입기를 잊을 수 없다. 여의도가 좋다고 들었고, 전화 한 통화에 보지도 않고 계약하신. 진짜 리스펙이다. 투자는 말이나 글이 아니고 실행으로 하는것이니 말이다. 이미 그게 9년전쯤이긴 하지만.
진짜 속도가 생명이다. 오늘 기준금리 빅스텝하고 사업비 이자비용 어찌 감당하려고 저럴까. 지금 누가 잘했고 못했고보다 일단 진행을 시켜야하는거 아닌가... 관심있는자들이 쓴 글 몇개만 봐도 사태파악 완료했다. 마감재는 일부러 시선 돌리기 위한 떡밥이었고! 상가 지분율이 제일 문제였던 것이다. 이래서 상가가 재건축의 걸림돌이라는거고 얼마나 먹을게 많으면 저럴까 싶다. '이러다가 다 죽어' 이거 대사 여기다 적용하는거 맞지?....애초에 상가는 별도로 잘 해서 관처까지 다 난걸...
물론 어떻게든 완성은 될거고 추가분담금이 어마어마해져서 일반분양가도 폭등할것 같다. 근데 그 스티그마라는것 처럼, 낙인효과가 생길 것 같다. 둔주 거기?...하고. 내가 조합원이라면 진짜 미치고 환장할 노릇같은데 내가 서울에 등기치실분들 걱정할 자격도 없고 ㅋㅋㅋ암튼 아무리 잘돼도 고분양가+사업지연 확정이다. 그리고 입주 바로 못하는 분들많아져서 입주시기 전세가 뚝 떨어질것같다. 원래가치가 떨어지는게 아니고 그 유명한 헬리오시티 입주장처럼 물량앞에 장사없다로..서울 전세 노리는 분들은 이때가 기회가아닐까 싶다. 그리고 또 헬리오시티처럼 다시 또 원래 가격을 찾을거고 말이다.
결국 부동산은 시간싸움이다. 버틸계획이 최대한 명확하고, 버티는 기간동안에 기회비용을 감당할 수 있으면 된다. 시간을 사는 것이다. 지금 망했네 아니네 해도 결국 시간은 흐를것이고 어떻게든 완공이야 되겠지...
2억짜리가 6억이 되는것도 코앞에서 보고, 5억도 비싸다고 생각했던 심리적 가격이 이젠 8억이상으로 높아졌다. 6억짜리도 너무 비싸다 생각했는데 진짜 우물 안 개구리였다. 이젠 10억이 우습다. 그래서 사람들이 이 가격은 말도 안된다 생각하는데 나도 그런 사람중 하나였다. 그리고 이건 비정상 시장이므로 반드시 다시 떨어질거라 생각했다. 하지만 지금은 약간 바뀌었다. 떨어지긴 할건데 그래도 예전가격보다는 비싸지는건 당연하다는 것.
우물 안 개구리라는 점을 항상 생각해보자. 80년대부터 지금까지 경제적 부를 이룬 사람들은 출발선이 거의 비슷했다고 생각한다. 전쟁을 겪은 나라지 않나. 처음부터 쌓아올린 것이다. 그럼에도 벌써 자산의 격차가 생겼을것이다. 그 뒤 몇십년이 지났다. 출발선의 차이가 슬슬 생겼을 것이다. 전문직종의 소득도 훌쩍 올랐고 그들 중 상당주는 자본주의시장을 깨닫고 서로 끼리끼리 알음알음(인터넷이 발달하지 않았으니 그럴수밖에 없었고) 투자를 해서 그 격차는 계속 벌어진다. 그 상태에서도 몇십년이 지났다. 지금 아파트 월세가 300이라고 하면 나는 놀랄 것이지만 한달 현금흐름이 1000만원이 넘는사람이 꽤나 흔할것이라는 생각이 갑자기 드는 순간이 있었다. 그때서야 나는 자본주의를 조금 아주 코딱지만큼 이해하게됐다.
출발선이 다른걸 인정해야 하고, 그 달라진 시점은 수십년 전이다. 이게 말이돼?하는 가격이 뉴노말인 지역이 수두룩하다. 그러면서 손바뀜이된다. 그 가격이 말이되는 사람들이 모이게 된다. 그걸 감당할 수 있는 사람들이 모이면서 부촌이나 부촌에가까운 하나의 군락지(?)처럼 된다.
아까 유튜브를 듣다가 현타가 왔다. 듣고보니 너무 맞는말이라서 말이다. 예전엔 서울 고가 아파트에는 고소득자가 아니어도 기존 원주민이나 가격 급상승 전에 잘 산 사람들도 많았다고 한다. 근데 지금은 아니란다. 왜냐면 서울 고가 아파트는 보유세와 종부세가 이미 엄청나기때문에 그냥 평범하게 거주하는 것 자체가 일반소득자로는 힘들다. 그결과 그 고가아파트는 그게 충분하고 여유있게 감당이 되는 사람들만 거주한다. 그들만의 세상이된다. 핵팩트같다.
압구정 아파트, 반포아파트에 상단따위는 없다. 내가 상상하는 그 이상의 현금흐름을 가진 사람이 얼마나 많은지를 생각해보자. 우리는 고도 성장기를 지나 양극화의 시작에 서있다는 생각이 들었다. 자산이 혹시 폭락한다면 자산가가 힘들까? 아니다. 버틸 현금흐름이 애초에 있기때문에 충분히 버티다가 아마 폭락한 자산을 세일가로 쓸어담을거라 생각한다. 그리고 다시 다주택자가 폭발적으로 늘거고 그러면서 다시 또 겪어온 사이클을 겪지 않을까.
세상에 부자는 많고, 이미 벌어진 자산격차는 매일매일 더 크게 벌어졌지만 겉으로 드러나기엔 한계가 있다가 그게 자산시장으로 드러나면서 상단없는 아파트가격으로 표현됐던게 아닐까 싶다. 서울 최고가 아파트들이 몇억 떨어지는게 문제는 아니다. 1000억부자입장에서, 60억아파트가 55억된다 한들 크게 달라지는건 크게 없을 것 같다. 그걸 영끌했거나 그걸 유지할수준은 아니었는데 무리했던 사람들이 버티기 힘들어질것이다.
앞으로 우리사회는 양극화가 심해질거고 그게 사회문제로는 매우 심각한 것이라 걱정된다. 부동산 가격이 걱정되는게 아니라 그 양극화가 걱정된다. 무서운 일이다 이건. 폭락론자들은 자산이 다 폭락해서 다시 2016년 이전의 가격이 될것처럼 걱정(?)하는데, 나는 그렇게 하향평준 식으로 같이 다 망하지 않을 것 같다. 설명하자면, 2억짜리가 6억이됐다가 다시 2억이 되는게 아니라, 4억정도로 떨어지면 못버티는 사람들의 물량을 부자들이 집어가고 부자들 세팅이 끝나면 다시 그게 8억이 되는 느낌이랄까... 그들의 말처럼 폭락시 진짜 양극화의 지옥의 시작이다. 폭삭한 자산을 가볍게 쓸어담을 부자가 너무 많을것같아서...
영푸에서 걸어서 가면 30분느낌이고, 버스타고 간다면 차가 안막힐때는 금방이지만 배차간격이랑 도로상황따라 20분은 걸릴느낌. 역시나 쉬운 거리는 아니다. 다만 내가 망포초초역세 살때도 이 분당선은 타는사람만 탐...망포 초초역세 살아도 서울갈땐 광역버스가 진리라 경희대가서 타거나 영통가서 갈아탔다는게 진실인 진실. 분당선 타고 서울가는게 쉬운게 아니다. 왕십리까지 갔다가 영혼 탈곡. 분당 어딘가 출퇴근한다면 딱 좋음. 서울은 버스로...
신축 아파트가 역세권이 중요하긴하나, 이 경우는 역에 의존하는 위치가 아니라 다른쪽 가치를 따져봐야한다. 역은 그래도 시내버스로 연결돼서 어느정도 갈만한 위치라는점 정도, 걸어서도 맘먹으면 그리 위험한 길이 아닌 길로 갈 수는 있다는 점. 비역세인거랑 생각보다 분양가가 싸지 않다는 점 빼고는 다 좋아보인다. 주변깨끗, 초등학교도 초품아는 아닐뿐 걸어서 갈만하고 가는 길에 큰 길 건널일도 없어보인다. 가는 길에 태장마루도서관이 있다. 하교하면서 책 빌리기 딱 좋다. 잠원중은 가깝다.
비싼편이나, 어차피 이정도가격으로 망포 신축 살 생각이 있던 사람이면 도전해볼만은 하다. 그래서 차라리 1주택자 처분조건으로 핫할것같은데... 역은 '연결은 됐고 다닐만은하다' 이정도로 생각하고 역이 크게 필요없는 자차생활 위주 라이프사이클, 삼성직원분들 등에게 나쁘지않을듯. 다만 8년 전매제한에 실거주3년이라 철저히 실수요입장이고 금리생각해서 원리금상환액이 가계소득에 무리되면 안됨.
근데 이게 역으로(?), 이걸 감안하고 넣을 중간이상의 소득자 분들이 모이게될듯하다. 고분양가인게 진입장벽이 돼서 어쩌면 단지분위기도 탄탄(?)느낌일듯. 진짜 살(live)사람들이 애초에 모여서 단지가 붕뜨지 않고 어수선할 가능성이 적음(오늘도 뇌피셜대잔치입니다. 부린이의견) 단, 부동산시장은 진짜 어떻게될지 몰라 섣불리 선당후곰 하면안됨. 자꾸 당첨되고 고민하라고들하는데 이젠 아니다. 선곰후당의 시대같다. 청약통장을 허무하게 날리면 안된다.
그래서 이번 청약은 1주택자 처분조건으로 갈아타는 분들에게 오히려 최고의 조건이 아닐까 싶다. 고분양가 논란으로 경쟁률이 좀 낮아질 거고 어쩌면 미계약분이 속출할거고 어쩌면 최악의분위기로 기타지역까지 간다면, 수원보다 하급(?)지에서 갈아타기에도 나름의 찬스 아닐까. 단지가 다 대형평수만 있고 분양가가높으니 소득수준도 중간이상은 하시는분들만 모일것같고, 신축 커뮤니티도 누리고 주변 신도시느낌 느끼고 싶은분들에게 좋다고 보임. 너무 무리해서 청약하기엔 부담스러운 분양가. 주택처분조건으로 망포신축으로 갈아타기엔 나쁘진않아보임.
권선6을 기다리는 사람이 많다. 고가점자 대파티일것같다. 난 사실 지금도 같은 노란색 분당선 초역세에 살고 있어서 그게 그리 중요한지는 모르겠지만 이건 주관판단이다. 대부분의 사람들은 권선6의 장점으로, 초역세고 수원역에 가까운 점을 객관적으로 인정해준다. 신축아파트에서 최고의 강점이다. 게다가 래미안 브랜드는 인기도 많고 1군 건설사 중에서도 최고라고들한다. 래미안은 특히 조경이 탁월하다고 들었다. 에버랜드 조경팀이 따로 꾸민다고...그래서 아마 광교 제외하고는 제일 지금 핫하다.
다만 굳이 단점을 따지자면 재개발지역이라 주변이 아직 낙후된 느낌이다. 재정비 되겠지만 시간이 걸린다. 그리고 학군같은 디테일이 아직은 좀 오래걸릴것같다. 워낙 주위에 대단지 입주가 같이 이뤄질거라 앞으로 훨씬 좋아지긴하겠지만 당장은 모르겠다. 학원가가 있거나 학군지라는 이미지는 아니다. 하지만 그건 성숙되어 가는것이고 이 단점들을 아주 작게 느껴지게할 메리트가 상당하다.
오늘 망포 영통 푸르지오가 분상제로 입주자모집공고에서 국평 7.3억정도로 나왔다. 분상제인데도 이리 비싼 이유는 택지비 때문이라고한다. 땅을 비싸게 샀다고 한다. 땅값이 정상적(?)이었으면 저기서 최소 5천은 빠졌어야한다고들 한다. 표면적으로는, 분상제인 영통푸르지오가 이정도인데 권6은 더할거다 라고 생각할 수 있지만 어찌보면 권6은 대지비가 저정도는 아닐것같다. 오히려 여기의 빌런요소는 원주민알박기로 인한 사업지연비용같은것들. 분양가는 안갯속이다 여기도.
그리고 이 문단은 TMI고 분양의사결정과는 상관은 없는데 그냥 알고있음 좋다. 조합있는 아파트와 아닌 아파트는 입주때까지 약간 더 신경을 써야할수도 있다. 조합이 나빠서가 아니고 조합은 원주민 입장에서 자신들이 이주하고 하는 그런 일련의 고생에대해 최고의 이익을 내고 싶어한다. 그건 이기적인게 아니고 나는 경제인으로서의 합리적행동이라고 본다. 다만 이 합리적행동의 반대급부가 일반분양자들의 희생이다. 희생 is 돈. 그리고 이해관계가 약간 다르다 보니 의견이 안맞을 수 있다. 모두 일반분양자만 있는 아파트도 사람이 천명정도 모이면 다 의견이 다른데 조합과 일반이 나뉘면 사소하게 계속 신경이쓰인다. 애초에 이점을 알고 들어가는게 속편하다. 권선6은 조합이 있고 영푸는 없다. 이건 결국 입주하면 싹 사라질 이유라 가격이나 기타 가격형성요소와는 상관없는 요소다. 조합이 있는 곳은 근데 필연적으로 핫하다. 핫하니까 재건축이 된것이다.
이번에 망포6지구, 망포 푸르지오 아니고 영통 푸르지오로 나온 그곳이 분양가 상한제라니 놀랐다. 수원에서 광교말고 분상제가 있다고? 그래서 법을 찾아봤다.
주택법 제 57조 주택의분양가격 제한 등 을 보면 분양가상한제를 적용하는 곳이 나열돼있다. 1항에서 공공택지, 2항에서 공공택지 외 택지로서 몇가지가 또 나열돼있었다. 공공택지가 아니더라도 분양가상한제가 적용될 수 있다는게 중요.
주택법 제 57조
그래서 이것때문에 분양가상한제 적용인줄 알았지만 아니었다. 영푸 입주자모집공고를 잘 보면 '공공택지에서 공급되는 주택'이라고 돼있다. 망포가 공공택지였는지 궁금했던건 망포1-5지구는 분상제가 아니었기 때문이다. 이것만 왜 분상제일지 아직도 그건 모르겠다. 법조문에서 말하는 공공택지를 다시보다가 네이버검색과는 다른다는 점이 힌트가아닐까싶다.
공공택지라고 나온 입주자모집공고
공공택지가 그럼 뭘까.
주택법에서 정의한 공공택지
위에서 보다시피 공공택지란 개념자체가 법상용어로는 굉장히 넓었다. 망포6지구는 무슨이유에선지 공공주체가 아마 공공필요 섞어서(체육관건립 이런것때문인가?기부채납 건이 있음) 대우건설을 사업자로 지정해서 하는 느낌으로 가는것이 아닐까 싶다. 그래서 암튼 결론대로, 망포6지구 영통 푸르지오 부지는 공공택지고, 분양가상한제적용주택으로 나왔다.
분양가상한제로 걸려서 나온게 국평 7.3억이 놀랍다. 분상제로서 전매제한8년과 의무거주기간3년이 딸려있기 때문이다. 분상제로 싸게 줄테니 대신 들어가살고 금방 못판다 개념인 패널티넉낌인데 이 가격에 저 제한까지 걸린것이 걸린다. 맞다면, 앞으로 수원에서 분양할 단지는 7억후반이 기본이라는걸 방증하기도 한다. (분상제인데도 이 가격이라니 느낌)
전략선택할 단지라고 본다. 가점이 낮은데 실거주할거고 그냥 이 가격으로 대단지 커뮤니티를 갖춘 최신 신축을산다는 생각으로 가면 나쁘진않다. 지금당장 망포에서 국평 신축을 7억으로는 살수없으니까. 투자로서 큰 이익을 보기는 힘들것같지만 이건 또 호재가 생길수도 있는거니 모르겠다. 투자자마인드가 부족하고 실거주마인드라서 그렇다. 분상제인데 좀 비싼느낌이고 비싼건 사실 둘째치고 진짜 문제(?)는 거주의무기간이 딸린것과 전매제한이 길다는 점. 투자자로서는 그게 문제같다.
와 내기준 특이하다(?) 일단 국평기준 7억 극초반으로 선방(?)했는데 발코니확장비가 국평기준 900만원대다. 싸다. 영흥공원 푸르지오는 발코니 확장비가 2천만원인가 했었고 그때 발코니 확장비 비싸다고 유튜브에서 많이 봤었다. 같은 푸르지오 맞나...거기가 비싼듯하긴함. 영통 푸르지오 건너편 반정아이파크캐슬4-5단지도 분양가는 선방하고 발코니에서 다 떼먹어서 결국 7억이 넘고 이랬던 것 같은데 트레센츠랑 파인베르는 발코니가 착한것 같다.
발코니 확장비 개이득
그리고 마이너스 옵션이 있다. 들어만 본 마옵. 마옵선택시 국평기준 3천만원이 빠진다. 그만큼 인테리어 등 잘할 자신 있으면 굿. 취득세도 아낄 수 있다. 나머지 옵션 등을 영흥공원 푸르지오랑 비슷한것같다. 둘 다 영푸라서 약칭을 못쓰겠네. 두개를 비교하는 이유는 영흥이 2년전이지만 둘 다 대우건설의 1500세대 규모인 수원 분양인 점이 흡사하기 때문이다. (영통 푸르지오는 트레센츠랑 파인베르 한 구역으로 간주해서 합한 세대수가 약 1500세대)
마옵이다!
또 특이한건 여기가 분양가 상한제가 맞나보다. 이전 글에서 기사가 잘못됐다고 비판아닌 비판조로 썼었는데 죄송합니다 기자님. 수원엔 광교말고는 분상제 없는줄 아라쩌요 ㅜ 여기도 분양가상한제 맞는지 입주자모집공고에 분양가사업비 공개부분이 있다.
분양가 상한제 적용주택의 분양원가
저 세가지가 내 기준으로는 특이하고 특히 이 단지 특이점은 중복청약이다. 트레센츠와 파인베르를 왜 굳이 단지로 나눴는지는 대충은 알겠지만..암튼 두개가 당발이 다르다. 당발이 다르면 중복청약이 가능하다고 한다. 대신 먼저 발표하는 단지에서 당첨되면 뒤에 발표하는 단지가 무효다. 먼저 가는건 파인베르인 2블록이다. 두 단지 모두 대형평수만 있고 국평기준 84세가지 타입이 있는것 같다. 분양가가 미묘하게 다른데 아무래도 타입 차이겠지 싶다. 유튜브에선 이미 공개~
본의 아니게 영통 푸르지오 계속 글을 썼었다. 7억초반일 것 같았는데 대충 찍어맞춰서 보람있다. 아마 누구나 잘 찍었을 것이다. 왜냐면 비교군이 꽤 많았기 때문이다. 고가점자들이 쓸 곳이 권선6정도라 애매한 가점의 경쟁률이 꽤 나오지 않을까 싶다. 애매하다 함은, 나도 지나고보니 한 40후반에서 50중반이 애매하다고 하는것 같고, 50후반에서 60점대가 그나마 골라서 소신지원 가능한것 같다. 하지만 내글은 부린이의 나불대는 수다기 때문에 비교군인 아이파크캐슬3-5단지(4-5단지는 화성이긴 함), 롯데엘클래스,영흥푸르지오,포레나원천 등 근래에 분양한 단지들의 최저,최고 가점을 정독하기를 권한다.
