노마드 주부

청약이 예정된 곳이면 입지평가가 이어진다. 그동네는 어떤동네고 분양가는 얼마로 예상하고 그런것들. 그런 얘기들을 들으면서 청약결과를 지켜보는게 나름 습관이됐다.

부동산 투자자들이 종종 하는말중에(실제로도 그렇고) '원주민이 욕하는 곳은 흥한다'라는 말이 있다. 무플보단 악플이 낫다라는 말과 결합해서 진짜 "내가 거기 사는데 나라면 안간다"라고 했던 곳이 대성공 하는 사례가 속출했다. 그래서 호갱노노 댓글을 보면서 욕이 많은 곳은 진짜 좋은곳일까 계속 살펴보고 있다.

다만 나는 이게 수익률관점에서 봐야한다고 생각한다. 저 말들이 맞으려면 분양가가 저렴했어야 한다. '거기 누가 들어가냐'의 기본 뜻은 주변 인프라가 안좋거나, 재개발 지역이어서 주변이 깔끔하지 못하거나 하는 것들이 기본인데 그때 저렴한 분양가로 들어갔었어야 천지개벽의 기쁨을 온전히 느끼는 것이라고 생각한다. 그러나 이미 시세와 비슷하게 분양이돼서 호재를 미리 다 분양가가 먹어버렸다면?? 원주민들이 그동네 수요를 받춰주기 힘들다면??그걸 한번 더 생각해야한다.

수원도 이제 분양가가 7억이 기본이다. 원주민 비슷한 내가 보기엔 저긴별로 라고 생각했던 곳도 그동안 많았다. 그래도 완판에 이미 P가 엄청 붙더라. 나는 수원토박이라기 보다 영통지구토박이라 수원을 다 알지 못한다. 영통은 동쪽끝 동수원이라고 봐서 북쪽과 서쪽은 내 입장에선 약간 미지의세계다. 그래서 선입견이 있었다(무지라는 선입견) 그런 곳들이 그야말로 천지개벽하는데 그걸 미리 알아보고 저렴하게 분양받은 분들이 리스펙트다. 주민이 '누가 저기들어가?'했던곳이 '저렴'했을때 시세차익이 기대돼 가치가 있는것 같고, 이미 시세반영해서 나왔다면 잘 생각해 봐야 할 것 같다. 주변정리가(인프라) 필요하다면 결국 그 시간을 사야하는거니까..

워터프라잉이라고 해서 물에굽는 기법을 시전. 이 킬바사 소세지는 홈쇼핑으로 세트로 구매했다. 유명한것같다. 자르지 말고, 절대 자르지 말고 팬에 소세지를 올린다. 그리고 물을 약 1센치 정도 붓고 끓인다고 보면된다. 1센치의 물이 증발할때까지 앞뒤로 가끔 뒤집으면서 끓인다.

기름을 넣어야하나 말아야하나 고민이 시작됐다. 설명서엔 '물이 없어지면 다시한번 굽는다'라고만 돼있다. 블로그들을 검색해보니 기름을 넣는분도 있었고, 기름없이 구웠다고 명시한 블로그는 딱 한분 마지막에 극적으로 찾았고 대부분 99프로는 '다시 구웠다'라고만...그래서 내가 필요했던 정보는, 기름을 넣고 굽냐, 안넣고 굽냐 였다! 정답(?)은 안넣고 고고고. 필요한 정보를 찾기가 힘들다.

킬바사 소세지 워터프라잉을 하고, 물이 다 없어지면 기름넣지말고 그냥 그대로 태워먹을 기세로(불은 좀 줄이고) 그대로 구우세여.

물로만 굽기 완성. 설명서에 '기름없이 구우세요' 한마디만 있었어도 조리 만족도가 더 올랐을텐데...

기름없이 구울 이유는 바로 이 퀄리티에서 찾을 수 있다. 안에서 육즙팡팡팡~ 다른 기름이랑 섞이지 않게 해야 육즙을 더 잘 느낄 수 있다는 점. 와 맥주너무땡겨서 저번주는 과음했다. 지금까지 먹은 소세지중 젤 맛있다. 같이 온 홀그레인머스터드 찍어먹고 바베큐 소스 찍어먹고 오 홀리 굿.

일단 짐을 싸고 짐을 풀고 짐을 조립하고 다시 짐을 싸고 짐을 정리하고 씻는과정이 내가 해낼 수 없는 행위라는걸 나는 일찍 깨달았다. 외국처럼 그냥 어디 한적한 곳에 캠핑카 정박해서 간단히 먹고 멍때리고 책읽고 하면 좋겠는데 그러면 그리즐리베어를 만날수도 있다. 거긴 그래서 무섭다. ㅋㅋ 그래서 나는 리조트파로 남았다. 라고 하고 캠핑을 부러워(?)하지만 선택하라고 하면 대쪽같은 리조트파. ㅋㅋㅋ 산속 리조트가서 치킨시켜먹는게 우리가족 스타일인걸로.

사실 캠핑이든 뭐든 일상 공간을 떠나는게 좋은거고, 그렇게 떠돌다가 다시 돌아갈 곳이 있다는 것에 행복을 느끼며 돌아오는게 여행이 아니겠는가.

월급쟁이부자들 유튜브에서 너바나님이 가이드를 주신 사항이다. 평범한 사람이 경제활동을하면서 재테크를 한다고 했을때 기본적인 규모의 가이드 정도라고 보면될것같다. 그정도는 지켜줘야 자산을 불릴 수 있다는 것이고 말이다.

우리는 정말 아무것도 모르고 국영수만 배우고 살아왔다. 막연하게 100만원 10만원 더 모으고, 막연하게 젤 싼것만 고르는건 효율이 떨어질 수 있다. 그래서 어느정도 규모로 뭘 해야하는지 전체 틀을 알 수 있어서 너무 좋아서(?) 유튜브보다가 적어놨다. 정확히 어떤편인지를 모르겠어서 출처는 최근에 본 회차로 해봤다.

[나중에 아이에게 가르칠 것들]
번 소득의 50프로는 저축, 그중 10프로는 남을 돕는 데에 쓰기. 자산의 50프로 미만의 돈으로  집마련. 차량은 연봉의 30프로 혹은 자산의 5프로 미만. 룰.

https://youtu.be/ayC0jEiQsSI

이걸 풀어서 생각해보자. 만약 연봉이 5000만원 정도인 직장인이 있다고 하자. 모은돈은 총 1억이고 한달에 400만원을 번다고 가정하자. 그럼 한달에 200만원은 저축하는것이다. 그 중 20만원정도는 기부를 하면 좋다.(이건 사회초년생보다는 학생들에게 돈을 가치있게 쓰는법을 가르치려고 나온 가이드같음) 자산의 50프로 즉 5천만원으로 집을 마련, 연봉의 30프로인 1500만원으로 차를 구입하면된다. 정확히 이해한건지 모르겠지만 이 정도의 규모가 자산과 소비재의 규모의 적정선이라는 것이다.  대충 감이 잡혔다. 막연함을 구체화시켜주니 너무 좋다.

관리처분이 나고 착공까지 해도 안전지대는 아니구나. 사람이 많을수록 파워는 있는데 배가 산으로 갈 수도 있구나. 잘 모르는 사람도 요직을 차지할 수 있구나. 이 세가지를 느꼈다. 나머지는 내가 잘 모르니 겉으로 봤을때 느낀점이다.

조직에 대해 강하고 단단한 믿음을 줘야할 때가 있고 아닐때가 있다. 집단적으로 뭐에 홀린것 마냥, 제 3자가 보기엔 이상한 믿음이 있어보이는데 이건 사실 제 3자가 멋대로 재단할게 아니다. 그들의 조직 내부에서 또 어떤 일들이 있는지 제3자는 전혀 모르는 일이기에 그들이 맞을수도 있다. 그리고 또 공개되지 않은 비밀문서가 있을 수도 있고... 그리고 아무리 제3자가 걱정(?)한들, 완공만되면 내 자산보다 몇배는 더 큰 자산을 모을 사람들이다. 연예인걱정은 하지 말라는 것과 비슷한 맥락이다.

재건축은 이런 비슷한 일들이 많이 있다고 한다. 그래서 재건축은 당연히 힘들다. 대신 그 과실은 분명 달콤할 것이고 말이다. 하이 리스크 하이리턴이다. 다만 그 리스크가 정말 상당하다. 당장 둔촌주공의 예로 공사가 몇달이라도 지연된다고 가정하자. 그냥 돈 많은 사람들이야 다른 집에서 이자나 월세 내면서 기다릴 수 있지만, 입주일자 맞춰서 전세사는 사람들은 애매하게 또 한번 전세계약을 해야할 수도 있고, 자금계획이 빡빡하게 짜여진 경우 추가 비용이 부담스러울 수도 있다. 이 과정에서 이사를 또 하게 되면 아이가 있는 경우 통학에 어려움도 있을 것이고 말이다. 이런 고생을 1~2년 더 해야한다. 조합 설립부터 기간을 잡자면 훨씬 오래전부터 '불안정한'주거환경 속에 살아야하고 말이다. 대신 둔촌주공같은 핵심 아파트는 그 안전마진이 확실하기에 큰 걱정(?)은 없을것이다. 존버는 승리한다.

대신 앞으로 재건축은 주의해야할 것 같다. 한다면 10년 잡고 가야하는 느낌이다. 그 유명한 둔촌 주공도 이 사태가 났는데 이보다 사업성 떨어지는 곳은 안전마진도 확보하지 못하게 되는 경우 사업에 정말 큰 차질이 예상된다. 부동산 하락장이 되면 재건축부터 떨어진다고 한다. 재건축은 상승장의 희망을 먹고 자라는 부동산이기 때문인가보다. 주식으로치면 성장주 느낌? 지금 규제가 완화된다고 해서 재건축 가능성이 있는 아파트가 또 가격이 엄청 오른다고 들었다. 둔촌주공을 보니 현재 시세로 돈 내서 돈이 묶이거나 혹은 원리금 상환 10년 정도 크게 잡고 그 기간동안 크게 휘둘리지 않고 존버를 할 수 있는 여유가 있는 상태에서, 재건축했을때의 안전마진이 확실시 되는거 아니면 위험하지 않을까 생각한다. 물론 이런 걱정은 나같은 평범한 사람들의 입장이고... 사실 돈버는 사람들은 돈이 있는 사람들!이다. 역시 돈을 벌라면 돈이 있어야해!ㅋㅋ

아이파크캐슬1단지 고층에서 찍은 샷. 와 전망끝내준다. 주차많이된 곳은 뭔가 들어올테고 그 바로 위 펜스 친 곳은 망포2초 부지, 왼쪽에 나무 심어져있는 곳이 글빛누리공원이고 건물이 망포글빛도서관이다. 망포2초는 지금 없지만 생겨도 망포 힐스테이트 및 아캐1-2단지는 망포초등학교로 다닐것 같고, 아마 아캐3단지부터 저 망포2초 배정될 듯하다. 사실 거리가 가까워서 행정문제로 배분될것같다. 이번에 분양하는 푸르지오는 망포초등학교는 아니고 잠원초라고 돼있다. 잠원초도 가깝다. 망힐과 아캐는 이구역 대장님들인데 확실히 대로변에서 위용도 있고, 대로변 안쪽은 이렇게 공원, 도서관, 초등학교, 체육시설을 품고 있네...좋긴하다~~ 망힐이 역에 더 가깝고 아캐1은 수영장이 있어서 좋다고 한다.

3,4,5여긴 다 아이파크캐슬이다. 3단지는 수원이고 4-5단지는 화성이다. 3단지까지는 영통아이파크캐슬, 4-5단지는 반정 아이파크캐슬이다. 하지만 보다시피 행정구역만 갈릴뿐 모든 편의시설과 인프라는 같이 공유하게될것같고 이 주변 신축단지가 다 하나의 미니신도시다.

노란색으로 표시된 부분이 곧 분양하게될 영통 푸르지오 트레센츠, 영통 푸르지오 파인베르 부지다. 현재 내가 서있는곳이 아캐1단지, 덕영대로를 등지고 찍었다고 보면 된다.

위처럼 보인다. 고층에서 뻥뷰로 보니 역시 시야가 트인다 ㅋㅋㅋ

푸르지오 해당단지 홈페이지가 열려서 들어가봤다. 설문조사 참여하면 500명을 추첨해 스벅쿠폰 준대서 바로 설문 고고!!스벅노예근성 ....ㅋㅋ 설문에는 내 기본사항에 대해(나이대 등 포괄적), 유입경로에 대해 묻고 있었다. 그리고 특이하게(?) 적정분양가 의견을 묻고 있었다. (이걸 왜 우리한테 물어 ㅜ ㅜ) 그와 곁들여 푸르지오가 제시한 리딩단지는 망포 힐스테이트영통(통칭 영힐 혹은 망힐), 아파크캐슬1단지였다. 시세 리딩단지는 거기가 맞다고 생각한다. 그리고 분양가 비교군은 당연히 아캐3-5단지아닐까?

아캐단지들이랑 푸르지오단지들과 완전히 똑같은 입지라고 볼 수는 없을 것 같기도 하다. 어느정도 여기서 기본조정은 필요하다. 아캐들은 일단 초품아거나 뒤에 수변공원이 가깝거나 덕영대로쪽으로 가까운 등 뭔가 단지마다 특색이 있다. 글빛공원 접근성도 아무래도 걸어서 가는걸 기준하면 푸르지오가 접근성이 약간은 떨어진다. 푸르지오만의 가격형성요소가 있으려면 남쪽으로 트램이 지나가든 지하철이 지나가든 뭔가 다른 요소가 필요하다. 딱 지금으로선 리딩단지나 인근분양단지에서 조정이 되고 시작되는게 맞아보인다. 그러면 기분양 단지보다 조금 가격이 낮을수도 있지만 한다해도 미미할 것이다.

중요한건 그 다음이다. 조정 평단가에, (상승된땅값으로 지불된 부지매입비용 + 물가상승분 + 원재료및임금상승분 + 적정리스크 + 개발업자이윤) 이정도를 납득가능한 정도로 올리면 합리적이라고 생각한다. 인근분양단지보다 약간 조정되고 시작하더라도 그 외의 상승요소가 세서 평당 2000초반정도가 되지 않을까 생각한다. 합리고 뭐고 다 떠나서 예정 수분양자들이 경제적으로 받아들일 수 있는 가격일 것 같다. 아예 급지가 확 떨어지는(?) 곳이라면 기준이 다르겠지만 여긴 이미 아캐단지들과 가깝고, 지도에서 보듯이 초등학교빼고는 다 공유하고 있는 상태라 비슷하게 나와도 할말없을 상태?....(?)

부린이의 화려한(?)뇌피셜 끝!! 스벅당첨 기원!!

서울가고싶다~~~

수원경희대 캠퍼스

벚꽃이 이번주 절정이고 내일이나 모레 비오면 싹 떨어질 것 같다.

드디어 분양일정이 떴다. 영통 푸르지오 트레센츠 분양일은 4월 29일이다. 분양가가 나온 입주자모집공고는 아니고 중소기업특공쪽에 공지가 떴다고 한다. 바로 옆에 지어질 파인베르는 따로 공고나는 다른 단지라고 보면된다.

분양가가 얼마나 될지는 모르겠다. 원자재 폭등 전에 주변에서 비교할만한 곳은 바로 옆 단지인 반정 아이파크캐슬, 롯데엘클래스 정도를 참고하면 될 것 같다. 같은 브랜드로는 영흥공원푸르지오를 보면 될듯하고 영흥푸르지오 바로 옆에서 분양한 한화포레나원천도 있다. 내 기억으로는 이 단지들 모두 1800-2000사이일 것이다. 이 이후 원자재폭등이 있었고, 그 이후로 러시아발 악재들도 있었다. 그래서 영통 푸르지오 트레센츠 분양가가 저것보다 저렴할것이라고 예상되지는 않는다.

위에서 언급한 비교군 아파트들의 비슷한점은 역세권은 아니라는 점이다. 트레센츠도 지금으로선 저 아파트들보다 교통조건은 더 안좋다. 지하철역까지의 접근성만 봐서 그렇다. 버스가 확충되면 무리없을것이다. 교통요건은 비슷할 것이고, 초중고 다 잘 있고 망포대장을 비롯한 신도시급 망포대아파트군단에 당당히 들어가는 입지라 생활여건이 담백하다는게 좋은것같다.

저 아파트들과 비교해서 분양가를 예측하되 원자재값 등 물가상승분 조금 반영해서 나올것같다. 다만 망포 대장의 실거래가와 망포대장을 필두로 하여 블럭마다 가격차가 나는데 그걸 잘 보고 안전마진을 봐야한다. 다 신축이니 신축빨보다는 아파트만의 입지적우위가 있어야 가격이 독자적으로 형성될 것이다. 트레센츠쪽으로 교통여건만 좋아진다면 나머지 거주요건은 딱히 빠지는게 없다고 생각된다.(뇌피셜입니다) 아쉬운건 상권이 화려(?)하진 않은 곳이다. 망포역으로 나와야 대부분 상권이 형성돼있고 트레센츠쪽으로는 큰 상권은없다.(내가 안가본 사이에 생겼으면 어떡하지?ㅎㄷㄷ) 그래도 초대형 신축단지에 있으니 아파트 상가에 없을건 없이 다 있을거라고 생각한다.

언제나처럼 분양가가 관건!